破解經(jīng)濟(jì)繁榮和留住企業(yè)、人才之間的兩難悖論,一個(gè)解決思路就是建設(shè)低價(jià)住房,并剝離附著其上的一些權(quán)利。從這方面講,“只租不售”這個(gè)概念的提出,其實(shí)要比以低價(jià)出售一兩塊土地更有標(biāo)志性意義。

7月24日,上海首批公開(kāi)出讓的兩塊純租賃住房用地被兩家地方國(guó)企競(jìng)得。據(jù)悉,兩塊土地均采取“只租不售”模式,項(xiàng)目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。

有人稱(chēng)這將導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大幅下降,但只要對(duì)經(jīng)濟(jì)略知一二,就不難知道這個(gè)推論很難成立。

“只租不售”難降地價(jià)

古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家李嘉圖曾對(duì)地價(jià)的決定因素進(jìn)行過(guò)深刻的分析。他指出,是土地能帶來(lái)的收益決定了土地的價(jià)值。對(duì)于住宅用地而言,土地的收益主要是由房?jī)r(jià)決定的,因此我們可以推論是房?jī)r(jià)決定了地價(jià),而不是相反。這點(diǎn)很容易理解:假設(shè)某地方政府希望本地的房?jī)r(jià)從五萬(wàn)漲到十萬(wàn),如果不考慮炒作因素,它是決不可能通過(guò)將土地出讓價(jià)從一萬(wàn)提升到兩萬(wàn)來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的。因?yàn)榧词顾岣吡送恋爻鲎寖r(jià),如果市場(chǎng)沒(méi)有足夠需求,房?jī)r(jià)也上不去。地價(jià)的上升,除了擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)外,不會(huì)產(chǎn)生任何作用。同樣的邏輯,地方政府如果希望降低房?jī)r(jià),也很難通過(guò)降低地價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)。降低地價(jià)充其量只能作為一個(gè)信號(hào),起到協(xié)調(diào)預(yù)期的作用,不會(huì)產(chǎn)生太多其他的效果。

長(zhǎng)期以來(lái),很多人一直指責(zé)地方政府的土地財(cái)政是推高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)字?我對(duì)此是表示懷疑的。對(duì)地方政府而言,只有出讓新增土地才能獲得收入。根據(jù)我們前面講述的邏輯,如果它希望提高新增土地價(jià)格,那么唯一的辦法就是設(shè)法抬高其上的住房?jī)r(jià)格。但這一做法是十分危險(xiǎn)的,市場(chǎng)的連鎖反應(yīng)(不斷地以舊換新)很快會(huì)讓整個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)都上漲。其結(jié)果是什么呢?就是讓當(dāng)?shù)氐纳畛杀敬蠓蠞q,擠走當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)。

一般來(lái)說(shuō),稅收收入的損失將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地出讓收入的增加。目前,一線(xiàn)城市,以及部分繁榮的二線(xiàn)城市是房?jī)r(jià)上升最快的,如果對(duì)這些地區(qū)的財(cái)政收入進(jìn)行一番考察,就不難發(fā)現(xiàn)土地出讓收入僅僅占到政府財(cái)政收入的一小部分,相比之下企業(yè)稅收帶來(lái)的收入要高得多。在這種情況下,說(shuō)是地方政府出于土地財(cái)政動(dòng)機(jī),有意抬高房?jī)r(jià),其實(shí)是很難讓人信服的。

或成留住人才新思路

事實(shí)上,根據(jù)我本人所做的一些調(diào)研,政府官員不但沒(méi)有推高房?jī)r(jià)的主觀動(dòng)機(jī),相反,他們也和普通民眾一樣憂(yōu)慮著房?jī)r(jià)的上升——尤其是主管招商引資的官員,更是如此。但這就是一個(gè)悖論——只要地區(qū)繁榮了,房?jī)r(jià)就會(huì)上升,而房?jī)r(jià)上升了,地區(qū)的吸引力就會(huì)下降,企業(yè)和人才就會(huì)外流。那么,如何破解經(jīng)濟(jì)繁榮和留住企業(yè)、留住人才之間的兩難悖論呢?

一個(gè)思路就是要拿出一部分土地,建設(shè)低價(jià)住房。但是,如果這些低價(jià)住房和其他住房的功能是一致的,那么這樣的嘗試很快就會(huì)失敗,市場(chǎng)的套利行為會(huì)很快讓這些住房的價(jià)格漲到和其他住房一樣。為了抑制這種可能性的發(fā)生,比較好的方法就是剝離附著在這些低價(jià)住房上的一些權(quán)利,例如出售權(quán)。這相當(dāng)于是在一般住房之外創(chuàng)造了一個(gè)新的市場(chǎng),在這個(gè)市場(chǎng)上,房屋的價(jià)格只由其租賃價(jià)值決定,這就有希望能讓這部分住房的價(jià)格保持穩(wěn)定。

由此可見(jiàn),“只租不售”這個(gè)概念的提出,其實(shí)要比以低價(jià)出售一兩塊土地更有標(biāo)志性意義。它或許會(huì)成為踐行“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”這一理念的一次重要嘗試。不過(guò),要讓這一政策真正發(fā)揮作用,可能還有很多后續(xù)的工作要做。

目前,“只租不售”型土地的推出還是試驗(yàn)性的,數(shù)量還很小,而現(xiàn)在市場(chǎng)上對(duì)于純租賃的需求相對(duì)來(lái)說(shuō)卻很大。在這種情況下,可以預(yù)期這批“只租不售”的住房在建成之后,其租價(jià)很可能會(huì)被巨大的需求迅速抬高到一個(gè)很高的位置。這會(huì)不會(huì)反而對(duì)市場(chǎng)造成不好的預(yù)期?另外,在僧多粥少的情況下,如何決定誰(shuí)有資格取得租住這些住房,如何避免可能的尋租行為的產(chǎn)生,都還需要進(jìn)一步研究和探索。