隨著驕陽(yáng)似火的伏天的到來(lái)，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)在“限”字當(dāng)頭下已經(jīng)冷靜地度過(guò)了上半年。自去年秋季開始，濟(jì)南樓市就一直處于變革之中。談及2017年上半年的房地產(chǎn)政策，很多人會(huì)用“先緊后松”來(lái)形容。上半年，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控大體經(jīng)歷了“三步走”，從1月份限購(gòu)細(xì)則的發(fā)布，到三四月份最嚴(yán)調(diào)控和打擊囤房等政策的施行，再到前一段時(shí)間的包括外來(lái)人口落戶等變相“放松”政策，樓市已逐漸清晰了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的思路，也凸顯了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、抑制投機(jī)“炒房”的決心。筆者特地綜合整理了這半年來(lái)的政策“組合拳”走向，以饕讀者。

第一步

調(diào)控細(xì)則頻出助樓市平穩(wěn)發(fā)展

1.濟(jì)南市國(guó)土局發(fā)文：兩宗地不建設(shè)就算惡意囤地、炒地

1月16日，濟(jì)南市國(guó)土局發(fā)文，規(guī)范劃撥土地開發(fā)建設(shè)延期開、竣工申請(qǐng)辦理工作。開發(fā)商有兩宗以上因自身原因不能按期開發(fā)建設(shè)的行為，就視為惡意囤地、炒地。

解讀：此舉有效打擊開發(fā)商囤地行為，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2.濟(jì)南發(fā)布限購(gòu)細(xì)則 外地人購(gòu)房須3年內(nèi)連繳24個(gè)月個(gè)稅或社保

1月17日，濟(jì)南下發(fā)《市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于貫徹執(zhí)行住房限購(gòu)政策有關(guān)事項(xiàng)的通知》，對(duì)限購(gòu)時(shí)間、區(qū)域的界定和外地人購(gòu)房資格等細(xì)節(jié)問題作了進(jìn)一步明確。

根據(jù)規(guī)定，自2016年12月26日起，對(duì)在濟(jì)南市歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、長(zhǎng)清區(qū)及濟(jì)南高新區(qū)范圍內(nèi)已擁有2套住房的濟(jì)南本市戶籍居民家庭，暫停在濟(jì)南市以上區(qū)域向其出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

無(wú)住房的非濟(jì)南市戶籍家庭在濟(jì)南部分區(qū)域限購(gòu)一套住房，需提供自購(gòu)房之日起前3年內(nèi)連續(xù)24個(gè)月以上（含24個(gè)月）在濟(jì)南市區(qū)及三縣繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

解讀：“限外”是本次限購(gòu)政策的重頭戲。《通知》還特別提出，未達(dá)到個(gè)稅起征額的月份不能算在內(nèi)，應(yīng)自次月起重新計(jì)算。2016年12月27日零時(shí)后補(bǔ)繳社保、個(gè)稅的月份，也不在計(jì)算范圍內(nèi)。

值得注意的是，此次政策規(guī)定查房源范圍包括“限購(gòu)六區(qū)+長(zhǎng)清區(qū)”。也就是說(shuō)，雖然限購(gòu)區(qū)域?yàn)闅v下、市中、槐蔭、天橋、歷城、高新區(qū)，但在長(zhǎng)清區(qū)有兩套住房的本地人，同樣也要被限購(gòu)。

3.章丘出七條意見穩(wěn)樓市

2月17日，章丘區(qū)委、區(qū)政府召開規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)專題會(huì)議，要求開發(fā)商取得預(yù)售許可后，要立即將全部可售房源按套明碼標(biāo)價(jià)，進(jìn)行“一房一價(jià)”公開銷售。對(duì)不明碼標(biāo)價(jià)、開盤中炒號(hào)倒號(hào)，侵犯群眾購(gòu)房權(quán)益等行為，一律嚴(yán)肅處理。同時(shí)嚴(yán)查開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、捂盤惜售、囤積房源、擅自漲價(jià)、擾亂市場(chǎng)秩序等違法行為。

解讀：自章丘撤市設(shè)區(qū)后，有關(guān)章丘房?jī)r(jià)上漲的消息就不絕于耳。為此，章丘區(qū)有關(guān)部門召開會(huì)議后，出臺(tái)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的七條意見。這是章丘設(shè)區(qū)以來(lái)首次對(duì)樓市表態(tài)加大調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

第二步

最嚴(yán)調(diào)控季 購(gòu)房者、房企皆“受限”

1.山東嚴(yán)打囤房炒房，樓盤取得預(yù)售證3個(gè)月內(nèi)不準(zhǔn)漲價(jià)

開發(fā)商拿到預(yù)售證之后,3個(gè)月內(nèi)不準(zhǔn)漲價(jià),禁止捆綁銷售車位、儲(chǔ)藏室等變相漲價(jià),不準(zhǔn)隨意撤網(wǎng)簽……4月17日，省住建廳下發(fā)通知，將開展為期半年的專項(xiàng)行動(dòng)，打擊囤房炒房等違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，須一房一價(jià)申報(bào)，利潤(rùn)率控制在合理范圍內(nèi)，房地產(chǎn)主管部門可委托第三方對(duì)申報(bào)價(jià)格進(jìn)行核查。開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后，須按照核準(zhǔn)的一房一價(jià)，面向社會(huì)公開銷售，3個(gè)月內(nèi)不得漲價(jià)。

解讀：據(jù)了解，全省范圍內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行管控，這尚屬首次，囤房居奇、捂盤惜售等行為是此次違法違規(guī)行為打擊的重點(diǎn)。濟(jì)南已經(jīng)高壓打擊捂盤惜售等行為，拿到預(yù)售許可證之后，必須在10天之內(nèi)公開全部房源。

2.濟(jì)南二套房首付提至6成 取得不動(dòng)產(chǎn)證2年后可交易

4月19日，濟(jì)南發(fā)布最嚴(yán)調(diào)控新政，規(guī)定包括濟(jì)南本市戶籍購(gòu)買二套房，首付比例提高至60%；非本市戶籍家庭首套房貸款比例提高至60%，商貸最長(zhǎng)年限都縮短至25年；公積金貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍，并暫停向使用過(guò)2次及以上住房公積金貸款的家庭發(fā)放公積金貸款。與此同時(shí)，長(zhǎng)清章丘也納入限購(gòu)范圍，限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買的住房，要在不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后才能上市交易。

解讀：此次新政被稱為最嚴(yán)調(diào)控政策，限購(gòu)、限貸、限售之后，隨著公積金等政策細(xì)則的發(fā)布，以及部分銀行貸款政策的落實(shí)，有購(gòu)房資格或能力的購(gòu)房者數(shù)量銳減，商品房網(wǎng)簽量下滑明顯，各樓盤來(lái)訪量遭腰斬，濟(jì)南樓市繼續(xù)下行。

第三步

限購(gòu)漸“松綁”新政為外地購(gòu)房者鋪路

1.新政出臺(tái) 外地本科生連繳半年社?？少I房

5月18日，濟(jì)南發(fā)布新政，規(guī)定全日制大學(xué)本科(含本科)以上學(xué)歷的外地購(gòu)房者，與用人單位簽定正式用工合同，且連續(xù)繳納社保滿半年以上，可享有本地常住戶口居民同等購(gòu)房政策。并于6月21日起，符合條件的購(gòu)房者，可到市房產(chǎn)交易大廳開具限購(gòu)證明。

解讀：為了留住外地人才，濟(jì)南放寬了購(gòu)房限制。這對(duì)外地剛需購(gòu)房者無(wú)疑是一針強(qiáng)心劑。

2.濟(jì)南擬取消落戶限制 本/專科生不買房就能落戶

6月16日，濟(jì)南市政府網(wǎng)站發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的實(shí)施意見(征求意見稿)》中顯示，濟(jì)南擬取消投資納稅、購(gòu)買房屋等落戶限制，規(guī)定中專以上學(xué)歷只要滿足一定社保等條件，便可以落戶濟(jì)南。

解讀：濟(jì)南擬取消購(gòu)買房屋等落戶限制，落戶之后，便可以享受首付三成的購(gòu)房政策。因此，濟(jì)南樓市又為新一批準(zhǔn)購(gòu)房者敞開了大門。