北京“3·17”開啟的史上最嚴一輪樓市調(diào)控，至今已經(jīng)執(zhí)行了4個月，北京樓市悄然大變，從狂躁到冷靜，可以說是冰火兩重天。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房價已經(jīng)連續(xù)兩個月領(lǐng)跌全國。與以往調(diào)控給人的感受不同，這輪調(diào)控給人最直觀的感受是房價真的降了，部分區(qū)域降幅遠高于統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

從安居客官網(wǎng)的北京二手房掛牌均價走勢圖可以看出，在3月政策出臺后，二手房掛牌價直線下降，并逐月回落，至7月略有回升。數(shù)據(jù)顯示，北京7月二手房掛牌均價每平方米51299元，與3月最高點的每平方米61326元相比，降幅高達16%，已經(jīng)回落到去年“9·30”政策之前的水平。

另外，近日網(wǎng)上流傳的一張北京部分二手樓盤掛牌價下調(diào)表顯示，有30個樓盤的掛牌價在6月之后下調(diào)幅度超過17%，其中有12個樓盤降幅超過20%。

北京二手房價真的降了這么多嗎？北京當前二手房市場現(xiàn)狀如何？未來還會發(fā)生哪些變化？現(xiàn)在到底適合繼續(xù)觀望還是該出手時就出手？帶著這些問題，證券時報記者以購房人身份對北京二手房市場現(xiàn)狀進行了調(diào)查。

中心城區(qū)成交價

降幅不到10%

北京中心城區(qū)的房價向來比較堅挺，在這輪降價潮中，這里能降多少呢？

東城區(qū)：南二環(huán)附近成交單價降幅不到6%

證券時報記者先選取了東城區(qū)南二環(huán)外某小區(qū)，該小區(qū)目前只有2個5月份掛牌的在售房源，7月帶看次數(shù)均在10次左右，比6月的帶看次數(shù)明顯增加。其中一個95平方米的兩居室，掛牌總價750萬元，折合單價每平方米7.89萬元。而6月30日成交的同類型房源成交總價720萬元，折合每平方米7.58萬元。

“這房子報價750萬元，價格還可談，與之前成交價720萬元差不多就能賣。業(yè)主給客戶預(yù)留了還價空間，具體能降多少取決于付款方式。”某大型中介工作人員告訴證券時報記者。

當記者問及帶看次數(shù)多起來的原因，該工作人員表示，“3·17”之前有單價8萬元左右成交的，現(xiàn)在降到7萬多一點，價格讓步空間已經(jīng)蠻大了，所以帶看次數(shù)比之前多，而且政策出臺前兩個月影響是最大的，現(xiàn)在比較平穩(wěn)了，有的客戶可能覺得價格合適，該出手時也有考慮出手的。

“最近看房的客戶比四五月份時稍微多了一些，成交量也增大了，可能是因為個別業(yè)主愿意調(diào)價下來。”上述中介工作人員說，“前幾天有個5月掛牌的260平方米的四居室剛把掛牌價下調(diào)到1800萬元，之前掛的2100萬元太高了，連咨詢的客戶都沒有，下調(diào)后的價格還能再談。”

證券時報記者測算，雖然上述四居室的掛牌價下調(diào)幅度達到了14%，但是比較該小區(qū)成交記錄發(fā)現(xiàn)，與最高點相比，最近的成交單價降幅不到6%。

對此，該中介工作人員表示，東城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢表現(xiàn)在市場平穩(wěn)，降價幅度與其他區(qū)域相比不大，之前其他區(qū)域瘋漲時，東城區(qū)漲幅也不是特別大。

朝陽區(qū)：望京某小區(qū)成交單價降幅9%

隨后，證券時報記者咨詢了網(wǎng)上流傳表中掛牌價降幅最高的朝陽區(qū)望京地區(qū)某小區(qū)的情況。

據(jù)某中介的工作人員介紹，現(xiàn)在該小區(qū)成交單價在7萬元左右，“3·17”之前最高單價8萬多，現(xiàn)在降下來了。“該小區(qū)都是一居室的小戶型，業(yè)主大部分是投資客，有的房源總價最高時370萬元-380萬元，現(xiàn)在是270萬元-280萬元，降了100萬元左右。”她說。

該工作人員表示，望京片區(qū)有兩個板塊，公房區(qū)和商品房區(qū)，價格低點的小區(qū)單價折合每平方米6萬元-7萬元，高點的小區(qū)單價折合每平方米7萬元-9萬元，與“3·17”之前比均價降了10%-15%，現(xiàn)在的價格相當于去年下半年的價格。她認為，如果現(xiàn)有政策不變，房價還會小幅下降。因為貸款政策不變，很多客戶還是選擇觀望的話，要想出售只能降價了。

不過，證券時報記者同樣比較了該小區(qū)某朝向相同、面積相近房源的成交記錄，最近的成交單價比最高時下降了9%。

北京城市副中心通州：

成交價降幅不到10%

再來看看北京城市副中心通州區(qū)域的情況，證券時報記者來到通州果園附近的某小區(qū)，發(fā)現(xiàn)在售房源掛牌均價在每平方米4.5萬元，不滿5年的房源價格會低一點。

某大型中介工作人員告訴記者，目前通州城區(qū)成交均價在每平方米4.8萬元至5萬元左右，老校區(qū)、位置偏的在每平方米4.1萬元至4.2萬元，新房售價在每平方米5.5萬元至5.6萬元。“我們店周邊小區(qū)之前兩居室成交均價在5.5萬元左右，現(xiàn)在每平方米降了3000元到5000元，有的可能差距更大，主要看社區(qū)品質(zhì)。位置好近地鐵的降得少，個別急售的降得多，有一套房90多平方米掛牌總價520萬元，現(xiàn)在480萬元成交，降了40萬元，降幅不到10%。”他說。

當記者談到其他區(qū)域有房源掛牌價降幅很大，該工作人員說：“有的業(yè)主心理價位還停留在新政前想賣高價，報價太高，了解目前的行情后，就會往下大幅調(diào)價，所以他們的調(diào)價幅度就顯得特別大。而了解行情的業(yè)主報價相對理性，再略微講價就能成交，他們的調(diào)價幅度就不大。”

該工作人員表示，通州屬于雙重限購，有北京戶口但不是通州戶口的家庭，名下無房的才能在通州買一套房?，F(xiàn)在通州的房源不多，成交量不高，客戶觀望。價格確實往下走，一般的報價都有講價的余地。他估計價格還會下行，成交不足，業(yè)主想出售就得降價。

北京新城大興：

房源多成交少

除了北京中心城區(qū)和城市副中心，北京新城大興因近年來賣了不少高價地、房價迅速上漲而備受關(guān)注。

證券時報記者從鏈家網(wǎng)上了解到，大興棗園附近的某小區(qū)近兩個月來幾乎零成交，最近成交是在5月份，某兩居室的成交總價450萬元，之前掛牌價是510萬元，實際成交價比最高掛牌價下降了11%。而該成交價格與同類房源在3月時的成交總價535萬元相比降幅高達16%。不過，6月新掛牌的同類房源總價500萬元，價格反而上漲了。

對此，該小區(qū)附近某大型中介門店的工作人員告訴記者，5月成交的那套房業(yè)主著急用錢，價格確實比較低，而6月新掛牌的這套房報價確實有點偏高了，同類房源目前成交價格應(yīng)該在480萬左右。 如果按照上述中介所說，現(xiàn)在480萬元的成交價格與3月的535萬元成交價格相比，降幅在10%左右。

“現(xiàn)在房價是降了，小區(qū)內(nèi)沒有稅費的房源成交單價在每平方米5萬元至5.5萬元。”上述中介工作人員說，最近看房的人挺多，但是該小區(qū)卻沒有成交，是因為整體報價偏高。另外，現(xiàn)在市場房源多，可選擇性多。“現(xiàn)在的報價都還可以談，具體能談下多少，主要看房主心態(tài)吧。”他說。

北京中心城區(qū)

所謂“學區(qū)房”

因各學校的教學質(zhì)量有所不同，名校周邊的二手房備受追捧，價格節(jié)節(jié)攀高。不過，北京“3·17”新政后，北京市住建委要求中介不得參與炒作天價學區(qū)房，并把“學區(qū)房”列入違規(guī)房源信息，再加上4月出臺的北京市教改新規(guī)，令所謂的“學區(qū)房”價格應(yīng)聲下跌。曾經(jīng)價格最堅挺的所謂“學區(qū)房”到底降了多少？

西城區(qū)德勝片區(qū)：部分成交價下降13%

證券時報記者從某中介門店工作人員處了解到，西城區(qū)德勝片區(qū)所謂的“學區(qū)房”，3月份最高成交單價達到每平方米15萬元，一居室單價更是高達每平方米16萬元，現(xiàn)在成交均價在13萬元左右，每平方米降了2萬元左右，降幅在10%-15%左右，現(xiàn)在房價又回到去年“9·30”政策之前水平了。“我這個月成交了4套房，單價都在每平方米12萬元左右，比3月時每平方米降了3萬元。”她說。

不過，該中介工作人員認為，去年德勝片區(qū)的“學區(qū)房”才12萬元左右，今年最高漲到15萬元了，價格漲上去后再降10%意義不大。

“二手房每個業(yè)主心理變化不同，長遠趨勢來說房價不會跌，因為北京三四環(huán)之內(nèi)沒有新增土地供應(yīng)，買的就是這種稀缺性。而且這里房源大多是當初單位分的老公房，現(xiàn)在賣到幾百萬上千萬元，心理的變化已經(jīng)有了，還能再降嗎？”上述中介工作人員說，目前在售房源大多是“3·17”政策之前登記的，業(yè)主主動下調(diào)了一點價格，但沒有新房源出來，德勝片區(qū)著急賣房的人很少。長期看，買方博弈不過賣方，賣方不著急用錢，不需要換房，而買方是剛需。

另一家中介工作人員則向證券時報記者表示，德勝片區(qū)成交均價大概每平方米11萬元至14萬元，環(huán)境好的小區(qū)房價抗跌，環(huán)境差的確實降了不少，“3·17”后降了近20%。他認為，未來房價還會降，但不會降太多，畢竟成交量比四五月份時增加了，因為剛出政策時很多人觀望，這段時間房價確實下降了，就有買家出手。

不過，證券時報記者比較某小區(qū)同類房源的最新掛牌價與成交歷史記錄發(fā)現(xiàn)，某房源最新掛牌價比同類房源4月成交價下降了13%。

東城區(qū)和平里片區(qū)：部分成交價下降17%

證券時報記者從某大型中介門店處了解到，和平里片區(qū)成交均價在每平方米10萬元至11萬元，精裝房的價格在11萬多點，而3月最高時單價達到每平方米13萬元至14萬元，降幅最多達30%。目前網(wǎng)上報價還可以談，如果業(yè)主著急賣，價格可以折讓很多。

上述中介工作人員向證券時報記者表示，這一片買房的都是剛需，包括昌平、朝陽、大興、通州，甚至房山、延慶的都來這邊買房，都想給孩子更好的教育。“北京人多呀，你不買有人買，而且有的孩子明年上學的，今年不買不行啊，為啥說3月出政策后4月仍有成交，就是這個原因。”她說，還有一個原因是國家歷年來的調(diào)控讓大家覺得房價回落是暫時的，只是眼前吃點虧。

該工作人員還建議，現(xiàn)在樓市下行，如果是換房的可以先出售然后再買，先賣一個高價，但出售前先了解好要買的區(qū)域，鎖定意向的小區(qū)。

證券時報記者同樣比較了某小區(qū)同類房源成交歷史記錄，某兩居室7月最新成交總價為582萬元，比3月19日成交的同類房源總價702萬元下降了17%。

調(diào)查總結(jié)：實際成交價

降幅沒有傳言多

上述中介門店工作人員的說法可以作為購房參考，但有些觀點也不能全信，比如他們說的房價降幅15%、20%或30%，可能只是一個大概的情況，有的是個別現(xiàn)象，證券時報記者比較有成交記錄的同類房源，發(fā)現(xiàn)實際成交價降幅并沒有那么多。

因為二手房的價格取決于多種因素，比如地理位置、周邊配套、小區(qū)環(huán)境、樓層朝向面積、裝修程度、有無稅費、業(yè)主售房急迫度等，即使同小區(qū)內(nèi)、同樓層朝向、相同面積的房子，裝修優(yōu)劣、有無稅費或業(yè)主是否著急用錢等因素都可能讓總價相差幾十萬。因此，購房人在選房詢價的時候，最好在同等條件下進行比較。而且相對于主觀性較大的掛牌價，同類房源的歷史成交價更有參考價值。

7月二手房成交量或不足7000套

偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，3月調(diào)控后，北京二手房市場快速降溫，交易量斷崖式下跌，6月交易量更是不足萬套，與新政前的交易量相比，跌幅近七成。而7月中上旬成交量還在繼續(xù)下跌，全市二手住宅共網(wǎng)簽4651套，與6月中上旬相比下滑20.4%，與去年同期比下滑66.5%。日均網(wǎng)簽量僅為232.6套，跌破300套，依此走勢，預(yù)計7月全月北京二手住宅網(wǎng)簽量大概率不足7000套，再創(chuàng)新低。

此前有專家曾表示，二手房月度成交量在1萬套以下時，說明市場趨冷，超過2萬套則說明市場過熱。

從北京二手房價的變動情況看，偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，在“3·17”新政強勢出臺后，北京二手房價先是5月環(huán)比下跌了3.4%，之后6月環(huán)比下跌了4.7%，不僅跌勢持續(xù)，且跌幅有擴大跡象。

來自鏈家研究院的數(shù)據(jù)也顯示，6月第二周，北京市二手住宅成交均價為每平方米43959元，成交價較上周下降1.3%。

從“3·17”調(diào)控后百日的情況看，鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房成交均價下跌7.3%，之前價格較高的所謂“學區(qū)房”跌幅超過8%，西城區(qū)和石景山區(qū)均價下降最為明顯，分別下跌7.7%和9.2%。客戶議價空間持續(xù)走高，達到2016年以來的最高點。

專家：二手房成交量到谷底

對當前北京二手房市場的判斷，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受證券時報記者采訪時表示，北京二手房市場的成交量在經(jīng)歷了前3個月的急跌后，預(yù)計7月份的成交量在7000套至8000套，已經(jīng)達到低點。而成交均價在今年春節(jié)后半個月里就漲了10%，現(xiàn)在大概跌了8%-10%，跌至春節(jié)前后的水平。他認為，隨著成交量到谷底，價格變化就會放緩了，繼續(xù)微跌的可能性較大。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉接受證券時報記者采訪時認為，北京二手房交易量是呈逐月下降趨勢，6月成交8000多套，7月成交預(yù)計可能不足7000套。二手房價格是環(huán)比下降的趨勢，5月環(huán)比下跌了3.4%，之后6月又再次環(huán)比下跌了4.7%，7月應(yīng)該仍然是環(huán)比下降的。

“接下來，我覺得交易量有可能會相對企穩(wěn)回升，因為現(xiàn)在的交易量有點偏低，但是價格仍會保持穩(wěn)中有降的趨勢，而且不管是原來的高總價大戶型還是中小戶型都會進入到降價區(qū)間。”胡景暉說，當然，隨著價格的下降，有實力的購房人會適時出手，這也是交易量有所回升的一個原因。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)接受證券時報記者采訪時表示，6月北京二手房網(wǎng)簽8918套，較3月高峰水平下滑65.6%，為2015年2月以來的最低點，近期價格在繼續(xù)下跌，和3月峰值相比下跌8.1個百分點。預(yù)計接下來全市場的月度成交量將保持在1萬套以下的低位水平，成交均價還有松動的空間。

“從鏈家的先行指標來看，目前的帶看量、新增客源等雖未繼續(xù)下滑，但是和前期相比仍然處于低位，且缺乏信貸支持的需求端尤其是換房需求難以釋放，因此預(yù)計后期的成交量將保持低位，業(yè)主報價將會繼續(xù)回調(diào)，帶來成交價格的繼續(xù)松動。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。

二手房市場已進入下行通道

對于當前二手房市場的現(xiàn)狀，7月11日，在“北京市推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革成果新聞發(fā)布會”上，北京市委全面深化改革領(lǐng)導小組辦公室專職副主任胡雪峰表示，針對房市尤其是二手住房市場過熱情況，繼續(xù)貫徹落實去年“9·30”新政，今年3月17日以來打出房地產(chǎn)調(diào)控一系列組合拳，密集研究出臺18項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，包括細化限購限貸政策、遏制炒作天價“學區(qū)房”、清理整治“商改住”、嚴格產(chǎn)業(yè)項目管理、加大住宅用地供應(yīng)和項目開工入市力度等，從“控”和“供”兩方面發(fā)力，嚴格嚴密精準調(diào)控。目前，市場過熱的苗頭得到有效遏制，新房市場延續(xù)總體平穩(wěn)的態(tài)勢，二手房市場已進入下行通道，購房需求明顯回落，調(diào)控效果符合預(yù)期，市場出現(xiàn)量縮價穩(wěn)的積極變化。