老謝再次正確預判8月初廣州樓市調控升級會來臨！果然，8月2日下午，十大部門聯合出臺廣州樓市調控“穗六條”， 文件主要包括六大方面：從商品價格、商品房銷售管理、土地供應、住房租賃、住房信貸、市場監(jiān)管各方面提出要求，掀起廣州樓市新一輪調控沖擊波。這是繼2016年10月4日廣州樓市調控“穗八條”、2016年10月5日廣州公積金調控新政“穗五條”、2017年3月17日廣州樓市調控“穗五條”、2017年3月30日“穗四條”的第五波調控。毫無疑問，老謝不得不說，廣州樓市重蹈過去二十年房價調控覆轍，卻體現出廣州市政府調控樓市的決心，穩(wěn)定房價的急切之心，也屬無奈之舉。

老謝可以這樣的分析，此次廣州樓市調控升級加碼，目的不是降房價，是穩(wěn)定房價，這是下半年廣州樓市政策目標，調控的核心精神。簡單說就是防止房價因政策干預導致供需不平出現大起大落的波動引起經濟、金融、債務三大風險，因為房地產實在太重要了。從這次的調控政策出臺原因看，主要是因為前四波調控未能穩(wěn)定房價，市場的實際房價比數據翻了好幾倍。最關鍵是廣州的庫存已經下降到半年以下，去庫存周期非常短，房子生產周期拉長，超過住房需求的增長速度。市中心區(qū)域本來新增供應小、庫存低，大量的高價盤上市，肯定會全面拉高房價。

老謝認為，現在廣州樓市的新一輪調控，主要的市場意義與作用，在于起到對過去的樓市調控”打補釘“，彌補或完善的過去政策漏洞。由于之前的四波廣州樓市調控與政策，執(zhí)行到現在，發(fā)現房價沒有因調控出現所謂的拐點、大幅度的下降。同時因廣州一直存在嚴重的供需失衡與區(qū)域供應結構性及過去幾年地-王地塊集中上市銷售，導致房價上漲趨勢非常明顯。而區(qū)域選擇性的限價、限簽、限售政策干預，量跌價漲，現在進行全方位的廣州樓市調控升級，一定程度上可以起到遏制房價反彈預期，最主要是防止對房價上漲預期與穩(wěn)定市場心理的效果。

老謝認為，廣州房價一定能扛住調控“五連擊”，不用擔心廣州樓市會崩盤、房價暴跌、拐點，因為根本是不可能的，必須打消這些不切實際的一廂情愿幻想。一方面是目前廣州房企不缺錢，缺乏房價下降的最核心動力，并且不存在庫存壓力。另一方面是樓市政策的目標不是降房價，是穩(wěn)定房價，并且短期的調控政策而已。其三是廣州樓市的供需不平衡，新增人口速度超過新增供應增速。調控放松之日，就是房價瘋狂之時。毫無疑問，這波廣州樓市調控沖擊波的打擊之下，預計廣州樓市金九銀十的“黃了”，短期之內廣州樓市的量價增幅呈現大幅度下降現象，不排除樓盤零供應、零成交的情形。

老謝認為，為什么大家看到的7月廣州房價數據是下降了？因為季節(jié)性淡季+調控加碼+限制政策+房貸收緊+供應下降。 廣州采取限價、限簽、限售措施，高價盤無法上市，預售證不給發(fā)，新增供應下降，這就是為什么成交量下降了，房價的也下降了?？梢钥?017年上半年廣州供求一組數據，先來看看廣州一手住宅的這兩年的去化周期再說。據克而瑞數據顯示，在過去兩年樓市好轉刺激下，廣州的住宅市場庫存得以大量消化，庫存在穩(wěn)步下降的同時，去化周期也變得越來越短，特別是2017年3月30政策當月，庫存量及去化周期更是達到空前的最低位，只余671萬平庫存，且按6個月的去化率來算，僅夠消化5.4個月了。

而這種情況，在新政后，才有所緩解，慢慢地消化周期從5.4個月到6.2個月、6.5個月，再到6月的7.1個月。據克而瑞數據統(tǒng)計，2016年6月-2017年3月，除了去年9月、11月供求比較平穩(wěn)外，其余各月均呈供不應求的狀態(tài)，到了2017年330新政發(fā)布后，供不應求的情況才慢慢地趨于平穩(wěn)?？v然如此，2017年5月（供求比為0.46）還是出現了比較明顯供不應求的問題，這主要是由于政府為了穩(wěn)定樓市，除了限價、限簽，還嚴格控制預售證的發(fā)放節(jié)奏，供應自然便少了，即使成交量雖然下降了，供不應求的情況依舊存在。而到了新近的7月，在一系列調控政策的加持下，供求關系依然未發(fā)生實質性改變。

這樣的政策根本無法阻擋房價上漲的步伐！2017年7月17日，廣州市政府發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》。政策規(guī)定，“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。”緊接其后的7月20日，住建部等9部門聯合發(fā)布《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，政策規(guī)定，“選取部分人口凈流入的大中城市開展住房租賃試點工作，第一批入選的城市共有12個，廣州、深圳兩個一線城市位列其中。”7月份統(tǒng)計的33個政策中，有9個政策直接或間接地涉及了租賃市場的內容，這和上半年頻頻收緊購房政策的導向略有差異。其中，同為一線城市的上海，還借此機會，在其最近發(fā)布的“住宅十三五規(guī)劃”里，增加了支持租賃市場發(fā)展、以及對人才的租房購房補貼政策。

廣州租售同權政策思路的核心思路在于對戶籍制度的撬動，租房與購房者享受同等的權力，這無疑會增長大批被戶籍所困的外來人口的歸屬感。人這一對于房地產市場至關緊要的命題，在城市化發(fā)展到這一階段，似乎終于被提上了日程。梳理二季度政策時，我們所見，深圳、濟南、武漢等城市，正在戶籍制度上對城市所需的人才打開了大門。4月10日，《深圳經濟特區(qū)人才工作條例（草案）》全文刊發(fā)。條例進一步放寬了人才落戶的條件，其中提出取消高層次人才及其配偶入戶的年齡限制。此外，即使高層次人才本人選擇不入戶，其配偶也可以直接申辦入戶。

具體而言，35歲以下的全日制大專、45歲以下的全日制本科、45周歲以下的中級專業(yè)技術人才、35歲以下在深參保3年以上的緊缺類高級工、40歲以下的緊缺類技師等均可直接引進。值得注意的是，在人才引進落戶之外，深圳最新的《戶籍遷入若干規(guī)定》新增了“居住+社保”入戶的渠道，對持有深圳居住證，且具備合法穩(wěn)定就業(yè)和住所（含租賃）條件的人員，其入戶積分主要指標為參加深圳社會養(yǎng)老保險年限和擁有深圳合法產權住房年限（或合法租賃住房）。不必購房才可入戶，深圳又率選做了榜樣。

其實，武漢、長沙、成都、西安、濟南、南京、杭州、鄭州、青島、廈門、天津、重慶等新一線城市、二線城市，在今年都陸續(xù)放寬戶籍制度，加入了“人才爭奪戰(zhàn)”。

武漢的“落戶新政”自5月22日起實施，包括18項戶口遷移政策調整;留在武漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)的大學生，畢業(yè)3年內無須買房即可申請落戶，博士、碩士可直接落戶;一個月后又提出了“支持百萬大學生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)”。6月16日，濟南市《關于進一步深化戶籍制度改革的實施意見(征求意見稿)》通過濟南市政府網公開征求意見。濟南取消投資納稅、購買房屋等落戶限制，對全市部分區(qū)域的人員，以合法穩(wěn)定就業(yè)、合法穩(wěn)定住所（合法所有權或使用權）為基本條件，優(yōu)先吸納我市經濟發(fā)展急需的高層次人才、技術技能型人才、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人員及有能力在該區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)生活的人群落戶。

長沙則在6月29日發(fā)布“人才新政22條”，未來5年將投入百億以上資金，吸引儲備100萬名人才;5月8日，西安出臺23條力度空前的人才新政，提出“未來五年，預計投入38億元，引才育才100萬名”。江蘇省無錫市日前也進一步放寬了重點人群落戶條件，對中央要求全面放開放寬的高校畢業(yè)生、技術工人、留學歸國人員、職業(yè)院校畢業(yè)生、在市外已安置的轉業(yè)、退伍軍人等重點落戶群體，增設落戶途徑、放寬落戶條件。

第一是根據房-博-士-監(jiān)測陽光家緣-網數據統(tǒng)計，7月1日至7月31日，廣州一手住宅成交量下跌，共網簽4431套，跌破5000套，處于2017年度前7個月的成交低位。比較廣州近四年7月樓市成交情況知，2017年7月成交4431套，同比2016年9990套直降55.65%，創(chuàng)下近四年新低。均價方面，同比2016年16755元/㎡，微跌1.48%。7月1日至7月31日，廣州一手住宅共網簽4431套，環(huán)比6月的6772套，減少了2341套，下降34.57%，網簽均價為16507元/㎡，環(huán)比微跌2.06%。對比前2017年上半年月度成交情況，3月成為3.30新政落地前的成交“井噴期”，成交15798套，占2017年前7個月總成交55193套的28.62%，而7月份成交量創(chuàng)2017年前7個月新低，僅成交4431套，占2017年前7個月總成交55193套的8.03%。

從7月份的廣州各區(qū)的成交數據看，主要成交區(qū)域分布在廣州東區(qū)、廣州北區(qū)和廣州南區(qū)，其中廣州東區(qū)（黃埔+增城）的成交占7月總成交54.48%。增城區(qū)因3.30政策紅利傾向，成交量一度領先，7月成交1388套，均價11341元/㎡，排名位于廣州十一區(qū)榜首。黃埔區(qū)以1026套成交排名第二，均價17971元/㎡，花都區(qū)、南沙區(qū)均超600套，分別以677套、606套位居第三、第四位。均價方面，天河區(qū)均價直逼50000元/㎡，均價48058元/㎡。

第二是據網-易-房產數據中心統(tǒng)計，廣州7月份二手成交共計6414套，環(huán)比上月7154套下跌10.3%；成交均價21722元/平，環(huán)比上漲5.9%。統(tǒng)計近一年的成交情況，本月網簽6414套房，為近一年成交的最低值，這個數據比今年春節(jié)期間還要低，同比去年下跌了12%左右。而成交均價21722元/平，為近一年的最高值，同比去年更是上漲了近30%。據廣州中原企業(yè)傳訊部監(jiān)測，中心六區(qū)中，海珠、白云兩區(qū)表現突出。其中，經中原地產成交，海珠區(qū)7月份二手均價37702元/平，上漲了8.3%；白云區(qū)22823元/平，上漲了13.3%。

7月廣州二手住宅買家類型中，自住需求占比86.63%，環(huán)比上升了2個百分點。自住是購房最主要需求。置換單位的人數也有所上升，也是上漲了2個百分點。而學位需求的買家則略為下降，從6月份的7.89%下降至5.81%，這跟學位房旺季過去有關。經中原成交的二手住宅租賃宗數環(huán)比回升7.3%，是繼6月下跌后，重新上升，而租金也有所上漲，從6月的47.3元/平/月上升至7月的49.6元/平/月。具體來看，越秀區(qū)是中心六區(qū)最熱門的租賃區(qū)域，單越秀一個區(qū)的成交就占了全市的24.2%。而荔灣區(qū)的二手租金均價上升幅度較高，均價54.9元/平/月，環(huán)比上漲13%。

第三是陽光家緣-網數據顯示，7月份廣州全市一手住宅網簽量為4431套，環(huán)比下滑35%，同比去年七月，降幅高達56%，創(chuàng)下近17個月來的新低。7月共31天，日均僅成交143套，要不是有種樓市淡季叫“春節(jié)”，恐怕會刷新N年以來的新低。7月整整31天，廣州一手住宅成交量低至四千余套，創(chuàng)下近17個月新低；網簽均價16507元/平，環(huán)比也有所下跌。如果與近八年來的7月份做一對比，可以看到，不管是網簽套數還是網簽面積，都創(chuàng)下了近7年來的新低，僅好于2010年，跟2014年7月份基本差不多。值得一提的是，2014年同樣是受到限購升級的影響，可見政策對樓市的影響之大。

廣州東部的增城、黃埔依然是成交大戶，也是僅有的兩個網簽超過千套的區(qū)域，此外，北部的花都和南部的南沙網簽超過600套；其他區(qū)域就非常一般了，失去亞運城的支撐的番禺，網簽量跌幅高達79%，海珠、白云和越秀甚至未過百套。據廣州中原研究發(fā)展部分析，市場對于規(guī)劃熱點區(qū)域自主剛需型項目的需求量仍然很大，目前成交疲軟很大程度上是由于供應量跟不上造成的，縱觀目前東部樓市板塊，如增城新塘、珠村、中新等近3個月基本無全新盤，僅有少量加推，而黃埔的情況亦比較相似，從而影響整體市場表現。各區(qū)域方面，也是跌多漲少。在均價超過11萬/平的僑鑫匯悅臺、尚東柏悅府等一眾高價盤的支持下，天河區(qū)網簽均價環(huán)比漲幅高達19%，以48058元/平位列各區(qū)第一。

第四是根據網-易-房產數據中心監(jiān)控陽光家緣-網簽數據顯示，7月廣州全市一手住宅簽約4431套，環(huán)比6月下跌34.57%，同比去年7月下降55.65%。均價方面，7月廣州一手住宅網簽均價為16507元/平方米，環(huán)比下降2.06%，同比則下降1.48%。雖然6月廣州一手住宅成交量一度止跌回升，6772套是個不錯的成績，環(huán)比5月的6568套上升3.11%。但自7月下旬起，廣州一手住宅成交量持續(xù)三周不足1000套。分區(qū)域看，7月外圍五區(qū)共計成交3084套，中心六區(qū)則成交1347套。其中，賣的最好的是增城，共成交1388套，排名第二的黃埔成交1026套，其余區(qū)域的成交量都沒有超過千套，成交量最低的越秀僅成交11套。雖然相對于一手樓市，二手成交量同樣低迷，但均價卻出現小幅上漲。

網-易房產數據中心監(jiān)控陽光家緣網簽數據顯示，7月（統(tǒng)計日期為7月1日-7月31日），廣州全市二手住宅簽約6811套，環(huán)比6月的7154套下跌4.79%；成交均價21722元/平方米，環(huán)比6月的20513元/平方米上漲5.89%。進一步統(tǒng)計2016年8月至今的二手樓成交數據，會發(fā)現6811套是近一年以來的成交量最低值。但成交均價21722元/平方米，則為近一年以來的最高值。分區(qū)域來看，7月（統(tǒng)計日期為7月1日-7月31日）番禺二手住宅網簽成交套數最多達1341套，黃埔成交套數最少僅成交225套；均價方面，天河二手住宅網簽成交均價最高達42405元/平方米，從化均價最低僅10364元/平方米。

一個房價數據可以顯示，調控究竟穩(wěn)定房價了沒有，是上漲了還是下降了。根據克而瑞數據顯示，今年上半年，廣州共成交一手住宅51614套，較去年同期下降10%，新政效應初現。而上半年，廣州一手住宅的成交均價為16627元/平方米，比2016年同期上漲了5%。由于在廣州采取限價、限簽、限售措施，以及不少樓盤采用“雙合同”、”三合同“等方式的前提下，5%的漲幅并不具備實際參考價值。新政后廣州部分項目采用“雙合同”等方式，加上參雜了一定量回遷安置房網簽，因此上半年的成交均價僅供參考。實際漲幅還是很驚人的，數據上體現不出來。與去年同期相比，廣州很大一部分樓盤的實際漲幅在50%~100%之間。

市場在售產品的價格變動更能反映真實的價格走勢，而官方的數據無法體現房價的真實性。以廣州的豪宅標桿匯悅臺為例，2016年上半年該盤成交套數為31套，成交面積9980平方米，成交總額9.2億元，折算的單價約為9.2萬元/平方米。近期該盤的最新報價為13萬元/平方米，同比漲幅約41%。廣鋼新城的標志盤之一，中海花灣壹號去年上半年的售價約3.2萬元/平方米，目前最新報價是4.5萬元~5.3萬元/平方米，最低漲幅也在41%。同在荔灣區(qū)的西關海，最近售價為5.7萬元/平方米，同比漲了63%。白云區(qū)的保利云禧去年初賣4.2萬元/平方米，目前售價是6萬元~7.5萬元/平方米，最少漲了43%。

增城和黃埔區(qū)的樓盤這一波漲的最猛，時代廊橋去年上半年僅1萬元/平方米不到，現在的門檻是1.9萬元/平方米，漲了90%。廣鋁荔富湖畔的帶裝修均價從1.2萬元/平方米漲到了2.1萬元/平方米，75%的漲幅。實地常春藤去年上半年大概是1.3萬元/平方米的售價，2017年6月份已經賣到了2.1萬元/平方米，漲了62%。在調控的環(huán)境中官方數據的參考價值很低。以目前普遍采用雙合同的增城為例，有些樓盤的報價已超2萬元/平方米，但官方限定的網簽價為1.3萬元/平方米。而在廣州市中心，不少在售樓盤只能按照3.5萬元/平方米的價格備案和網簽，但市場價卻是高達6萬元/平方米。

事實上，廣州的房價已經連續(xù)上漲超過2年時間，預計7月還得上漲。從國家統(tǒng)計局的數據來看，到今年6月，廣州的房價環(huán)比已經連續(xù)上漲了27個月，同比連續(xù)上漲23個月。而按照地方官方的廣州陽光家緣的網簽數據顯示，即便受政策影響，廣州上半年的一手住宅成交量下跌了10%，但價格卻保持著向上的勢頭，同比上漲了5%。如果從地方官方的統(tǒng)計來看，2013年至今年上半年，廣州的一手住宅網簽成交均價漲幅僅在23%左右，從1.3萬元/平方米上漲到了1.6萬元/平方米的水平。

2017年7月24日，政-治-局-經-濟-工-作-會-議透露出一個重大信號，即穩(wěn)定房地產市場，這就是下半年中國政府樓市調控目標，防止房價波動。意味著“穩(wěn)”為本輪樓市調控的核心精神。具體而言,“穩(wěn)”字可包含兩層含義。一方面投資、銷售要“穩(wěn)”,房地產市場目前已進入調控后的消化、調整階段。未來調控存在小幅升級、擴圍的可能,具體表現為各城市在部分政策細則上的調整或強化。另一方面房地產金融、貨幣、房貸要穩(wěn),防止居民和企業(yè)兩端的過度加杠桿。即降低居民、房企杠桿,尤其是買房、拿地階段杠桿,防控“加杠桿、拿地王”帶來的金融風險隱患。