房地產(chǎn)稅征起來(lái)也并不復(fù)雜，有人把它設(shè)計(jì)得很復(fù)雜，是因?yàn)樗麄儾幌胱尫康禺a(chǎn)稅落地。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：怎么看房地產(chǎn)稅在長(zhǎng)效機(jī)制中的作用？

孟曉蘇：房地產(chǎn)稅是在2003年由中房集團(tuán)最早提出來(lái)的。從1998年啟動(dòng)房改到2003年的5年時(shí)間，居民已經(jīng)從沒(méi)有房子變成有房子，而且我們預(yù)見到，今后會(huì)出現(xiàn)有的人房子多、有的人房子少的情況。所以征收房地產(chǎn)稅就是適應(yīng)了這個(gè)變化，過(guò)去老百姓沒(méi)有財(cái)產(chǎn)的時(shí)候你沒(méi)有辦法征稅，有了財(cái)產(chǎn)之后就需要征收這道稅，就是走國(guó)際通用的征稅方式。過(guò)去我們不是沒(méi)有房地產(chǎn)稅，而是征收的主要是房產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅。我們當(dāng)時(shí)提倡的就是增加“保有稅”，同時(shí)減少“流轉(zhuǎn)稅”，這應(yīng)該是房地產(chǎn)稅制改革的一個(gè)方向。

現(xiàn)在不征房地產(chǎn)稅會(huì)使得兩部分人受害。一是農(nóng)民，因?yàn)檎F(xiàn)在是用廉價(jià)征地高價(jià)賣，土地收益少量返給農(nóng)民，多數(shù)還用來(lái)建設(shè)城市，用這個(gè)辦法來(lái)把城市建設(shè)不足的資金補(bǔ)足了。那么農(nóng)民的利益多少是被剝奪了。第二是最后買房子那個(gè)人群。你看最后把地價(jià)拉得高高的，把房?jī)r(jià)拉得高高的，讓最后買房的群體攤掉所有的城市建設(shè)費(fèi)用，可是原來(lái)有房的人就不需要承擔(dān)了。

而這兩部分人恰恰是需要扶助的弱勢(shì)群體。我們現(xiàn)在是從弱勢(shì)群體那兒拿錢來(lái)補(bǔ)貼已經(jīng)有房子的這些群體，這個(gè)制度設(shè)計(jì)就出了毛病。所以按照房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)，各家都能夠在持有階段出錢，這樣使得城市建設(shè)有正常的財(cái)政收入，才能有合理的財(cái)政支出，應(yīng)該是這么一個(gè)思路。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：房地產(chǎn)稅遲遲不能落地，是因?yàn)樘珡?fù)雜嗎？

孟曉蘇：房地產(chǎn)稅征起來(lái)也并不復(fù)雜，有人把它設(shè)計(jì)得很復(fù)雜，是因?yàn)樗麄儾幌胱尫康禺a(chǎn)稅落地，當(dāng)然有些人直接就說(shuō)70年土地使用權(quán)的問(wèn)題，其實(shí)那不是問(wèn)題。國(guó)外、境外向私人租的地與向政府租的地也一樣征房產(chǎn)稅。簡(jiǎn)單的辦法就是引進(jìn)國(guó)外的稅法并讓它符合中國(guó)的實(shí)際。比如對(duì)什么房子征稅？只需要按照國(guó)外的辦法辦，對(duì)所有的房子城鎮(zhèn)房屋都征稅，叫“盡房皆稅”。為了照顧公平，征完后，按照國(guó)外的辦法退稅，即以家庭的條件作為依據(jù)來(lái)退稅。到底是按照評(píng)估值還是按照原值呢？我主張按照原值，好計(jì)算。房子賣了、新人買了都是按照新的購(gòu)置原值來(lái)征稅，這樣就把原來(lái)在房產(chǎn)獲取階段所形成的差異慢慢抹平了。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從哪些房子起征呢？

孟曉蘇：最簡(jiǎn)單的辦法，從小產(chǎn)權(quán)房起征。小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有交過(guò)土地出讓金，而且也不可能把它都拆除，小產(chǎn)權(quán)房起征房地產(chǎn)稅阻力小，納稅后房屋就合法了。稅率可以征高一點(diǎn)，比如說(shuō)征2%，這就是國(guó)際上比較重的稅了，這樣一年一年地就把土地出讓金變相收回來(lái)了，這個(gè)比宣布為大產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)土地出讓金要強(qiáng)。

還有一些房屋的土地使用年限該到期了，就從到期的土地開始做。一旦征了稅，對(duì)物權(quán)法中規(guī)定的“自動(dòng)續(xù)期”就放心了，就不用考慮70年補(bǔ)不補(bǔ)錢的問(wèn)題了。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：房地產(chǎn)稅征收有時(shí)間表嗎？

孟曉蘇：我也不清楚，誰(shuí)下決心也不容易。減稅容易加稅難，但我覺(jué)得社會(huì)上要形成這么一種呼聲，認(rèn)為征房地產(chǎn)稅是公平的，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的一種途徑，不增加房地產(chǎn)稅而聽任按照原有的辦法，去繼續(xù)讓農(nóng)民和城市里新買房的年輕人承擔(dān)全部的城市建設(shè)費(fèi)用，是不合理的，是不公平的。

以房養(yǎng)老：保險(xiǎn)公司擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌

我們已經(jīng)算是把以房養(yǎng)老這件事情基本做成了，未來(lái)就希望更多的保險(xiǎn)公司認(rèn)識(shí)這一點(diǎn)，從供給側(cè)上提供更多的產(chǎn)品選項(xiàng)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您以房養(yǎng)老的新事業(yè)現(xiàn)在進(jìn)展如何？有沒(méi)有遇到什么難題？

孟曉蘇：我在2003年把反向抵押“以房養(yǎng)老”這個(gè)產(chǎn)品報(bào)送了，當(dāng)天就被批示給了保監(jiān)會(huì)和原建設(shè)部的兩位主要負(fù)責(zé)人。10年之后，也就是2013年國(guó)務(wù)院重新發(fā)文，要“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”試點(diǎn)。經(jīng)過(guò)了三年時(shí)間，在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市由幸福人壽把它試點(diǎn)成了。現(xiàn)在投保的已經(jīng)有108戶，154位老人已經(jīng)享受到了“反向抵押、以房養(yǎng)老”的好處。

好處是老人一下子有錢了，一般他們所得的資金——每個(gè)月的給付金都比他們的退休金要多出來(lái)一倍以上，而且房子還是繼續(xù)住到終身，保險(xiǎn)給付金也供養(yǎng)終身。有的老人得了這么多錢，重新規(guī)劃生活、裝修房子、更換電器、旅游等，有的老人還拿一部分錢補(bǔ)貼子女。

我相信從長(zhǎng)線看，老人普遍生活水平提高了，能延長(zhǎng)生命；老人活得越長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也會(huì)漲得越高，對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)也沒(méi)有太大風(fēng)險(xiǎn)。特別是去年北上廣、今年的武漢房?jī)r(jià)一漲，保險(xiǎn)公司已經(jīng)沒(méi)有危險(xiǎn)了。你說(shuō)再大的風(fēng)險(xiǎn)能夠抵得過(guò)北京、上海房?jī)r(jià)一下子漲了30%~40%？保險(xiǎn)公司再怎么精算也沒(méi)想到有這么大的增長(zhǎng)幅度，一下子把未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期壓低了很多。其他保險(xiǎn)公司之所以猶猶豫豫不敢進(jìn)，就是怕房?jī)r(jià)跌。所以現(xiàn)在需要更多的保險(xiǎn)公司認(rèn)識(shí)到，房?jī)r(jià)總體還是在漲的。

房?jī)r(jià)要上漲的看法已經(jīng)慢慢形成共識(shí)。所以我覺(jué)得“反向抵押、以房養(yǎng)老”這個(gè)產(chǎn)品，未來(lái)很可能會(huì)成為更多老人的選項(xiàng)，它的發(fā)展應(yīng)當(dāng)為更多的老人帶來(lái)歡樂(lè)，讓更多的老人健康長(zhǎng)壽地生活，這樣也能夠適應(yīng)中國(guó)迅速老齡化的事實(shí)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：這個(gè)覆蓋面有多大？

孟曉蘇：到底覆蓋面多大，從現(xiàn)在來(lái)看，我覺(jué)得還是個(gè)供給側(cè)問(wèn)題。到現(xiàn)在只有兩個(gè)保險(xiǎn)公司在試探地做這個(gè)業(yè)務(wù)，而且這個(gè)業(yè)務(wù)只做了幸福人壽的“幸福房來(lái)保”A類產(chǎn)品，就是按照所有的房屋增值都?xì)w老人，一次性定了給付金以后，終身不再變動(dòng)，以這個(gè)比較死板的方式來(lái)做，優(yōu)點(diǎn)就是所有增值不會(huì)被保險(xiǎn)公司分走，但是增值以后老人也拿不著更多的錢。

如果再進(jìn)一步地變化，可以演化出更多的產(chǎn)品，包括隨著房屋價(jià)格增長(zhǎng)，老人可以更多地領(lǐng)錢，當(dāng)然抵押了的房子增值了以后，保險(xiǎn)公司也應(yīng)該分一部分，這樣的話就使得保險(xiǎn)公司應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌的能力強(qiáng)了?，F(xiàn)在這個(gè)產(chǎn)品已經(jīng)試點(diǎn)成功，這個(gè)事情已經(jīng)基本做成了。未來(lái)就希望更多的保險(xiǎn)公司認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，從供給側(cè)上提供更多的產(chǎn)品選項(xiàng)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：做這一項(xiàng)事業(yè)的人，目前還算是寥寥無(wú)幾吧？

孟曉蘇：寥寥無(wú)幾，就是一個(gè)小團(tuán)隊(duì)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：所以在這個(gè)過(guò)程中，您會(huì)不會(huì)有一種人們說(shuō)的做英雄的孤獨(dú)感？

孟曉蘇：沒(méi)有，這個(gè)產(chǎn)品本身已經(jīng)成型了。當(dāng)時(shí)我說(shuō)有20戶就算成功了，結(jié)果現(xiàn)在都已經(jīng)到這么多了?，F(xiàn)在之所以發(fā)展不快，是受到幸福人壽本身資產(chǎn)規(guī)模限制，一個(gè)中型保險(xiǎn)公司不能做這么多業(yè)務(wù)，準(zhǔn)備做到200戶就停了，現(xiàn)在已經(jīng)做到100多戶了，所以要精選客戶。那么是不是應(yīng)該做到200戶就停？還需要幸福人壽自己去判斷。那些巨型的保險(xiǎn)公司為什么不能來(lái)做呢？很多事情開始人們不認(rèn)識(shí)，后來(lái)才慢慢認(rèn)識(shí)到?，F(xiàn)在保險(xiǎn)公司普遍地?fù)?dān)心一件事：我給老人做了，如果房?jī)r(jià)跌了怎么辦？你看，他們還在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)中循環(huán)。