在季節(jié)性因素和一二線(xiàn)市場(chǎng)不振的雙重影響下，熱點(diǎn)城市樓市調(diào)整態(tài)勢(shì)愈加明顯。限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商……隨著中國(guó)樓市進(jìn)入“五限時(shí)代”，房地產(chǎn)交易量終于應(yīng)聲而落，房?jī)r(jià)也逐漸趨于理性。與此同時(shí)，新一輪的樓市分化也迎來(lái)了新的周期——一二線(xiàn)城市在政策的調(diào)控下開(kāi)始降溫，三四線(xiàn)城市則在投資需求的推動(dòng)下人氣高漲。安居客日前發(fā)布的《2017年7月國(guó)民安居指數(shù)》，也印證了樓市分化后的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

房?jī)r(jià)增速趨緩，三四線(xiàn)城市漲幅居前

安居客房產(chǎn)研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的全國(guó)46城數(shù)據(jù)顯示，新房均價(jià)相較6月上漲了2.77%達(dá)到了17657元/㎡，二手房均價(jià)則上漲了4.71%達(dá)到了16512元/㎡。房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市顯著減少，6月新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的有38城，二手房有37城，7月則驟降至28城和30城，分別減少了10城和7城，政策調(diào)控引發(fā)的房?jī)r(jià)降溫已初現(xiàn)效果。

城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅TOP5中，洛陽(yáng)（樓盤(pán)）新房以13.14%的上漲幅度遙遙領(lǐng)先于福州（樓盤(pán)）、深圳（樓盤(pán)）等地。而三亞（樓盤(pán)）二手房則以3.69%的上漲幅度，排在江門(mén)（樓盤(pán)）、南寧之前。相較此前，三四線(xiàn)樓市在房?jī)r(jià)漲幅榜中占據(jù)了更多位置。

值得關(guān)注的是，此前樓市最熱的一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)開(kāi)始趨于理性，包括廈門(mén)（樓盤(pán)）、南京（樓盤(pán)）在內(nèi)的城市在7月更是呈現(xiàn)出了房?jī)r(jià)環(huán)比下降的情況。天津（樓盤(pán)）6月時(shí)新房和二手房房?jī)r(jià)分別為22339元/㎡和24941元/㎡，7月時(shí)則跌至21666元/㎡和24811元/㎡。即便是四大一線(xiàn)城市中的上海（樓盤(pán)），7月53203元/㎡的二手房房?jī)r(jià)同樣要低于6月時(shí)的53343元/㎡。

隨著調(diào)控政策的相繼執(zhí)行，一二線(xiàn)城市的找房熱度也有所降溫。在7月找房活躍城市排行榜中，以北上廣深為代表的往期熱點(diǎn)城市，都出現(xiàn)了不同程度的下降。而包括昆明（樓盤(pán)）、?？?、包頭（樓盤(pán)）、濰坊（樓盤(pán)）在內(nèi)的四座中小城市的活躍度上升超過(guò)5%，居于前列。

此外，一二線(xiàn)城市7月的成交面積也環(huán)比下降。其中，北京（樓盤(pán)）成交面積23.9萬(wàn)㎡，相較6月跌幅約6.27%；南京成交面積64.1萬(wàn)㎡，跌幅約12.67%；廣州（樓盤(pán)）成交面積達(dá)46.7萬(wàn)㎡，跌幅高達(dá)36.8%。

對(duì)此，安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，從數(shù)據(jù)看7月樓市已然步入“淡季”，房?jī)r(jià)還在上漲的是洛陽(yáng)、福州、太原（樓盤(pán)）等非一二線(xiàn)重點(diǎn)城市。7月樓市政策在租房層面著墨較多，但明顯對(duì)于樓市交易市場(chǎng)也起到了心理抑制作用。

政策環(huán)境趨于平穩(wěn)，購(gòu)房者可理性出手

另外值得一提的是，7月安居客平臺(tái)上的購(gòu)房者和經(jīng)紀(jì)人在市場(chǎng)信心方面，有著截然不同的表現(xiàn)。從用戶(hù)的角度來(lái)看，購(gòu)房者信心持續(xù)衰減，7月信心指數(shù)相較6月環(huán)比下降了1.3%。

隨著樓市政策逐漸進(jìn)入平穩(wěn)期，不少用戶(hù)對(duì)政策和房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷已經(jīng)發(fā)生改變。認(rèn)為政府還將繼續(xù)出臺(tái)政策、限制房?jī)r(jià)上漲的用戶(hù)比例呈現(xiàn)出了逐月遞減的趨勢(shì)。用戶(hù)普通認(rèn)同政策對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用，僅有38%的用戶(hù)認(rèn)為今年房?jī)r(jià)的漲幅還將在10%以上，相較于6月時(shí)的50%差距明顯。

張波表示，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市的供應(yīng)量和成交量還將持續(xù)走低，預(yù)計(jì)8月樓市的熱度并不會(huì)比7月更高。值得一提的是，國(guó)家試點(diǎn)12城的租賃試點(diǎn)、廣州“租售同權(quán)”新政、各地純租賃土地的不斷掛牌、全國(guó)樓市分化的新形勢(shì),都將會(huì)對(duì)未來(lái)樓市形成交叉性的深遠(yuǎn)影響。

不過(guò)經(jīng)紀(jì)人的信心指數(shù)相比6月時(shí)的107.7逆勢(shì)上漲3.1%幾乎達(dá)到了111。其中，近7成的經(jīng)紀(jì)人對(duì)于今年的樓市保持觀(guān)望態(tài)度，認(rèn)為今年的房?jī)r(jià)仍有一定的上升空間。超過(guò)6成的經(jīng)紀(jì)人表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量或?qū)⒗^續(xù)看漲。不難看出經(jīng)紀(jì)人大多都在觀(guān)望著即將到來(lái)的“金九銀十”對(duì)整個(gè)樓市的影響。所以對(duì)于購(gòu)房者而言，有購(gòu)房需求的用戶(hù)不妨趕在“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季前出手抄底。

從企業(yè)銷(xiāo)售情況來(lái)看，多數(shù)房企的業(yè)績(jī)較6月環(huán)比下降，TOP100房企整體的銷(xiāo)售規(guī)模環(huán)比下降39.1%。但1-7月累計(jì)銷(xiāo)售金額好于去年同期，有行業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，今年全年房企銷(xiāo)售額仍有望繼續(xù)再創(chuàng)新高。