樊綱透露,在最近一次工作會(huì)議上,有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人還提到了要加快出臺(tái)房地產(chǎn)稅。講到長(zhǎng)效機(jī)制,就要把供給側(cè)、需求側(cè)的這些問題系統(tǒng)地點(diǎn)一點(diǎn)。
供給側(cè)的長(zhǎng)效問題首先是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略問題,是發(fā)展小城鎮(zhèn)還是發(fā)展大城市的問題。
土地是有限的,關(guān)鍵是怎么分配,用到什么地方?是遵循城市化的人的行為規(guī)律、人的遷移的基本規(guī)律,在城市化的初期階段主要發(fā)展大城市和大城市周邊的這些小城市,還是人為地發(fā)展小城市?這是我們現(xiàn)在在中國(guó)稀缺土地的條件下,土地分配的一個(gè)大問題,這是供給側(cè)的基本問題。
最近出了個(gè)雄安,給了一塊大地,住建部已經(jīng)開始說要減少給那些人口流出的小城市供地,要增加大城市的土地供給,這是一個(gè)重要的供給側(cè)的問題。
土地制度的問題。包含農(nóng)村的宅基地怎么辦,農(nóng)民進(jìn)城的過程當(dāng)中土地流轉(zhuǎn)的問題,這個(gè)涉及的問題很多。
為什么有的城市地價(jià)不高,原因就是房?jī)r(jià)一往上走政府就供地。老有人說經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋不了房地產(chǎn)的問題,其實(shí)就是最基本的供求關(guān)系問題。
然后就是租賃市場(chǎng)的問題,這次對(duì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展有了新的契機(jī),確實(shí)中國(guó)需要發(fā)展這一塊,我們也特別欠缺這一塊,中國(guó)的住房自有率是世界最高的,租住率幾乎是世界最低的,這是很不正常的一個(gè)情況。這里涉及的是法律的保障問題,保障租者的權(quán)利,保障租客的權(quán)利。其他國(guó)家都有很多法律保障。
最后講講需求側(cè)。我們有大量的合理需求,我記得前幾年有經(jīng)濟(jì)學(xué)家論證中國(guó)以后就是低中增長(zhǎng)了,不要再想什么7%、8%以上的高增長(zhǎng),其中一個(gè)重要原因就是需求沒有了。你要看看中國(guó)各種區(qū)域的人群的住房自有率確實(shí)很高,農(nóng)村可能是最高的,達(dá)到了80%,小城鎮(zhèn)80%,中等城市80%,大城市也有80%,確實(shí)好像住房需求沒了。但是我們正處在城市化進(jìn)程當(dāng)中,正處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增長(zhǎng)的過程當(dāng)中。
不光是城里的人收入提高了要改善居住,我說的是一個(gè)城市化進(jìn)程當(dāng)中的合理需求,就是遷移帶來的需求。農(nóng)民要進(jìn)城,在小城市買個(gè)房子,小城市的人要到中等城市,在地級(jí)市買個(gè)房子,地級(jí)市的人要到省會(huì)買個(gè)房子,省會(huì)的人到北上廣深買房子。
供給側(cè)基本都是長(zhǎng)期的,我們研究經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展,那些因素都是長(zhǎng)期因素。唯一的一個(gè)短期因素,就是去庫(kù)存、去產(chǎn)能。一個(gè)人長(zhǎng)成勞動(dòng)力,這是增長(zhǎng)因素,需要18年、20年的時(shí)間。
需求側(cè)更多的是短期的,包括貨幣政策、利率、貸款的控制,加上限購(gòu)。
在需求側(cè)最重要的長(zhǎng)效機(jī)制就是房地產(chǎn)稅,就是住房的保有成本。你有這個(gè)地產(chǎn),你就要付這個(gè)成本,然后逼著你要去租,你不租的話,你就會(huì)不斷地虧損。提高你的保有成本,這就是房地產(chǎn)稅的最基本原理。
房地產(chǎn)稅可以減少投資需求,因?yàn)榉慨a(chǎn)稅跟著房?jī)r(jià)走,房?jī)r(jià)漲了,稅也跟著漲,所以房產(chǎn)稅是房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效穩(wěn)定器。
如何實(shí)施房地產(chǎn)稅,新房新辦法,老人老房老辦法,20年時(shí)間合理地過度。根據(jù)房子的價(jià)值適當(dāng)減免房產(chǎn)稅,降低低收入階層房產(chǎn)成本。
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