從《住房租賃和銷售管理條例》公開征求意見，到12個城市被列為首批開展住房租賃的試點，“購租并舉”的樓市調(diào)控思路正愈發(fā)明朗。毫無疑問，住房租賃市場正迎來一場不小的變革。
隨著“大招”頻出，當(dāng)前的住房租賃市場悄然出現(xiàn)不少新趨勢和新變化：借助信用體系，免押金租房有望變?yōu)楝F(xiàn)實；靠譜房源有望更多、租金支付方式有望更多樣；同時，承租人也有望享有更多與房屋所有人同等的權(quán)益。
租金會不會降？
——“新品種”房源將入市 或抑制租金上漲
租房市場有望迎來更多靠譜房源。今年7月份，住建部等九部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(下稱“通知”)，提出要培育機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)。鼓勵國有、民營的住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。
從地方層面看，上海市7月份推出了兩宗地塊，土地用途均為租賃住房，即所建物業(yè)只能用于出租，不得出售。
北京也動作頻頻，今年推出了19個企業(yè)自持租賃房項目，明確企業(yè)自持商品房應(yīng)全部用于對外租賃，不得銷售；此外，還擬推出共有產(chǎn)權(quán)房(政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房)，此類住房不僅可以出售，也可以出租。
作為住房租賃試點城市之一，鄭州近日發(fā)文提出，將新組建或在現(xiàn)有國有投融資平臺的基礎(chǔ)上組建國有或混合所有制住房租賃平臺，切實推進建立購租并舉的住房制度。
安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受中新網(wǎng)記者采訪時表示，可以預(yù)期，隨著更多更靠譜的租賃房源入市，將對房租的過快上漲將起到一定抑制作用。
免押金租房可能嗎？
——房東、租戶可互評 信用好或能免押金
九部門在上述通知中還提出，要搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺，提供便捷的租賃信息發(fā)布服務(wù)。
8月9日，杭州打響“頭炮”，宣布將與阿里巴巴、螞蟻金服聯(lián)手打造全國首個智慧住房租賃平臺，最快于9月底前上線。
據(jù)悉，該平臺有兩個體系：首先是評價體系，租賃主體可在租前、租中、租后，進行多維度、多階段互評，包括買賣雙方對經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的評價、租客對房屋狀況和房東的評價、房東對租客收房以及繳費行為的評價等；其次是信用體系，信用好的房東會獲得更多租客青睞，信用好的租客不僅能免押金租房，還有可能按月繳納房租。
“具體的應(yīng)用場景和體驗流程，還有待杭州主管部門出臺細(xì)則和規(guī)范。”螞蟻金服工作人員對中新網(wǎng)記者表示，目前，相寓、自如等多家品牌公寓已經(jīng)引入芝麻信用，符合一定芝麻分要求的用戶可享受押金減免、月付房租、免傭租房等權(quán)益。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對中新網(wǎng)記者表示，在網(wǎng)上信用查詢體系建立后，月租模式就能推進，甚至可以免押金。同時，承租人將能更靈活地選擇租金支付方式。
租金支付有啥花樣？
——租期更穩(wěn)定 按月支付租金或普及
目前租賃市場的租金支付方式多為押一付三、押一付六、押一付十二等，一般由房東與租戶協(xié)商確定。
“對租戶來說，按月支付的壓力最小，但對房東來說，風(fēng)險性更大、便捷性更差，如果沒有第三方信用擔(dān)保，房東總是更傾向于按季甚至半年的方式收取租金。”張波表示。
相比不定期上漲的租金，更讓租戶困擾的是一言不合就停租的“不穩(wěn)定租期”。北漂一族崔玉(化名)表示，房東停租的原因有很多，兒女結(jié)婚用房、著急換房等都是無法拒絕的理由，“租戶臨時找房特別被動，有的拖家?guī)Э诨蛘吆献獾?，一時半會兒真難以找不到合適的房子。”
針對租房市場的這一“痛點”，《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》提出，鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂三年以上住房租賃合同且實際履行的，直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)給予相關(guān)政策支持。該意見稿還鼓勵按月支付租金。
承租人享哪些新福利？
——強調(diào)“租購?fù)瑱?quán)” 租房或可落戶
在購租并舉大背景下，“租購?fù)瑱?quán)”既是目的也是手段。7月中旬，廣州就承租人子女就近入學(xué)提出“租購?fù)瑱?quán)”。隨后，無錫在戶籍相關(guān)規(guī)定中增設(shè)了租賃住宅落戶政策，鄭州、揚州、濟南等多地近期也提出或擬提出“租房可落戶”的舉措。
“租房可入學(xué)、可落戶都屬于收益權(quán)，在解決承租人落戶后，教育、養(yǎng)老、醫(yī)療等也應(yīng)同步解決。”張波說。
新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷對記者表示，承租人的收益權(quán)，不僅是落戶、入學(xué)，就近辦理簽證、買車上牌照等都可以算作租房的收益，都是有可能兌現(xiàn)給承租人的收益權(quán)。但這些權(quán)利并不是自動附加，有的要排隊，有的要積分，要看各地政府的具體政策。
嚴(yán)躍進建議，類似政策可在長租公寓和自持型公寓房源內(nèi)展開，而個人房源相對要謹(jǐn)慎，因為“租購?fù)瑱?quán)”的推行尚有一定阻力，有可能會引發(fā)房東無序漲價。
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