[預(yù)計(jì)三年之后，2020年前后百?gòu)?qiáng)企業(yè)占比會(huì)達(dá)到70%左右，而且前20大地產(chǎn)商市場(chǎng)占比可能會(huì)接近一半，這就是強(qiáng)者恒強(qiáng)，實(shí)際上是規(guī)律使然，發(fā)達(dá)國(guó)家也是這么走過(guò)來(lái)的。]

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正在發(fā)生深刻的變化，不同規(guī)模和發(fā)展水平的城市間分化越來(lái)越明顯，地產(chǎn)商的格局中強(qiáng)者恒強(qiáng)、中小開(kāi)發(fā)商被洗牌出局也正在上演，相關(guān)的話(huà)題長(zhǎng)盛不衰，我們?cè)撛趺纯催@背后的推手及發(fā)展走向？

近日在亞布力2017年中國(guó) 企業(yè)家論壇上，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事會(huì)主席胡葆森透露了自己的解讀和判斷。他認(rèn)為上述局面是規(guī)律使然。

早在2005年3月，胡葆森在杭州的一次房地產(chǎn)與金融的論壇上就發(fā)表過(guò)這樣的看法：隨著2004年的“8·31大限”這樣一個(gè)標(biāo)志性的事件發(fā)生之后，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)以資本為推手的一個(gè)洗牌的過(guò)程開(kāi)始了。

這個(gè)判斷到現(xiàn)在為止已經(jīng)12年了，這輪洗牌實(shí)際上已經(jīng)接近尾聲。

這段過(guò)程跟胡葆森12年前預(yù)見(jiàn)的情況基本上是吻合的：一個(gè)是幾乎一線、二線、甚至三線城市前20大地產(chǎn)商控制了城市60%以上的份額。第二是一線、二線，包括三線城市前20大地產(chǎn)商有一半以上不是本地的。胡葆森表示，這是一個(gè)趨勢(shì)，也是發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)走過(guò)的一條道路，在2010年左右，房地產(chǎn)業(yè)最火爆的時(shí)候，中國(guó)大約號(hào)稱(chēng)有8萬(wàn)家地產(chǎn)商，今天再看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在全國(guó)的份額已經(jīng)超過(guò)了一半。

他預(yù)計(jì)三年之后，2020年前后百?gòu)?qiáng)企業(yè)占比會(huì)達(dá)到70%左右，而且前20大地產(chǎn)商市場(chǎng)占比可能會(huì)接近一半，這就是強(qiáng)者恒強(qiáng)，實(shí)際上是規(guī)律使然，發(fā)達(dá)國(guó)家也是這么走過(guò)來(lái)的。

以中國(guó)香港為例，目前前十大地產(chǎn)商控制了香港市場(chǎng)85%以上的份額，在這個(gè)過(guò)程中，中小地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型、出局將是一個(gè)必然。

在這個(gè)過(guò)程中，國(guó)家對(duì)于樓市的調(diào)控也一直都沒(méi)有停止過(guò)，現(xiàn)在國(guó)家非常明確提出，房子就是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

但從歷次調(diào)控過(guò)程中能看到房?jī)r(jià)越來(lái)越高，且有聲音認(rèn)為每次調(diào)控的周期是18個(gè)月，18個(gè)月之后房?jī)r(jià)必然會(huì)迎來(lái)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。

胡葆森認(rèn)為，18個(gè)月周期論未必準(zhǔn)確，但是政府的調(diào)控也是必要的。2011年那一輪的調(diào)控是雙限(限購(gòu)、限貸)，現(xiàn)在不僅是雙限，甚至四限、五限，連限售、限價(jià)都已經(jīng)開(kāi)始了。在這種時(shí)候，能感覺(jué)到政府前些年很多時(shí)候是被迫的一種選擇，而現(xiàn)在實(shí)際上是在主動(dòng)調(diào)控，主要還是抑制非正常的、非理性的消費(fèi)。

那這次調(diào)控對(duì)市場(chǎng)能產(chǎn)生多大作用？

多管齊下的背景下，胡葆森認(rèn)為不光是一個(gè)限購(gòu)限貸限售的問(wèn)題，包括最近出的租售同權(quán)這種政策也是配套政策，都會(huì)從根本上讓這個(gè)市場(chǎng)趨于理性，讓階段性的對(duì)人口凈流入比較多的城市和區(qū)域房?jī)r(jià)上升的幅度趨于理性，不再出現(xiàn)某一年房?jī)r(jià)突然上漲20%、30%這樣的情況。

但租售并舉、租售同權(quán)的推進(jìn)，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于買(mǎi)房人(已買(mǎi)和待買(mǎi))、對(duì)于開(kāi)發(fā)商，必然會(huì)產(chǎn)生較大的影響。

對(duì)此，胡葆森表示，實(shí)際上現(xiàn)在租的房子主要是兩個(gè)來(lái)源：一個(gè)是盤(pán)活存量房產(chǎn)，過(guò)去的20多年中國(guó)一共開(kāi)發(fā)了大約200億平方米的商品房，一線、四線城市的空置率是不一樣的，個(gè)人觀察覺(jué)得越是大城市空置率越高，越是小城市空置率越低。也就是說(shuō)三四線城市甚至四五線城市買(mǎi)來(lái)自住的房子比較多，反而在一線和二線城市，過(guò)去十幾年由于房?jī)r(jià)一直上升，有很多人買(mǎi)來(lái)是投資的，這樣一來(lái)一是促使了房?jī)r(jià)大幅度上升，第二也讓空置率不斷上升。

他的判斷是，目前一二三線包括四線城市，空置率平均在20%左右，如果這一判斷基本準(zhǔn)確的話(huà)，200億平方米中有將近40億平方米的空置。把這40億平方米的存量房產(chǎn)進(jìn)行盤(pán)活，讓它有效地解決進(jìn)城務(wù)工、創(chuàng)業(yè)的人員，包括剛畢業(yè)的大學(xué)生等這種過(guò)渡性的需求，是一個(gè)非常有效的方式。同時(shí)，這些房源來(lái)自于新增的專(zhuān)門(mén)用來(lái)出租的公寓，這種增量也會(huì)在今后的三五年形成一個(gè)規(guī)模，現(xiàn)在有效地解決了資金成本，有效地控制了資本成本的大地產(chǎn)商，也不斷增加自己持有物業(yè)的面積，包括公寓。

政策在向租賃市場(chǎng)傾斜，開(kāi)發(fā)商也會(huì)越來(lái)越重視開(kāi)發(fā)租賃市場(chǎng)。

在胡葆森看來(lái)，政府就是盤(pán)活存量資產(chǎn)，一方面是減少浪費(fèi)，大量的房子在那兒空著沒(méi)人住，又經(jīng)常講要守住18億畝耕地的紅線，土地供應(yīng)量越來(lái)越少了，在這種情況下盤(pán)活存量資產(chǎn)也是正確的選擇。另一方面，政府在新增的土地供應(yīng)里面，要求開(kāi)發(fā)商加大自持的公寓面積，也是一個(gè)舉措。