筆者同事2015年在北京的右安門買了一套老破小的房子，入手時(shí)價(jià)格在290多萬(wàn)，2016年這套房市值曾達(dá)到450萬(wàn)以上，而現(xiàn)在，小區(qū)周邊同類房源成交價(jià)在380萬(wàn)左右。
在離市區(qū)更遠(yuǎn)的房山，長(zhǎng)陽(yáng)半島片區(qū)，商品房?jī)r(jià)格也在跌，由于漲幅有限，跌幅也相對(duì)有限。
而在北京東南的亦莊，這里的二手房?jī)r(jià)格則總體穩(wěn)定。
不同的片區(qū)，價(jià)格表現(xiàn)有差異，但從總體來(lái)看，2017年北京二手房?jī)r(jià)格的確跌了，而且跌幅比以往明顯放大，但后續(xù)可能會(huì)明顯企穩(wěn)，繼續(xù)下行的難度很大。
相比北京，調(diào)整更早的深圳，現(xiàn)在多空雙方基本上處于一種平衡狀態(tài)，房?jī)r(jià)也已經(jīng)基本穩(wěn)定。
而數(shù)量更多的二線城市，無(wú)論是新房還是二手房，目前還在漲，但漲幅也比較有限。
目前唯一比較火的算是三四線城市了，這些城市的新房成交量和成交價(jià)都明顯上行，但這些城市是相對(duì)雞肋的，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這些城市能不能最好別碰。一腳進(jìn)去想要抽身就沒(méi)那么容易了。
未來(lái)樓市會(huì)怎么走？一二線會(huì)很快觸底反彈嗎？現(xiàn)在是不是入市的好時(shí)候？我們認(rèn)為，要搞清楚這些問(wèn)題，首先得對(duì)影響樓市的關(guān)鍵因素有所了解才行。
關(guān)鍵因素之一：調(diào)控還會(huì)繼續(xù)下去
當(dāng)前樓市的重心已經(jīng)轉(zhuǎn)移至租房市場(chǎng)，但針對(duì)購(gòu)房市場(chǎng)的調(diào)控仍然不會(huì)放松，這一點(diǎn)是毋庸置疑的。
租房市場(chǎng)要多久才真正形成制衡之力，目前還不好說(shuō)，目前也就在13個(gè)城市試點(diǎn)租房市場(chǎng)，成果還需要1-2年才能出來(lái)，能否大規(guī)模復(fù)制還得研究。
所以購(gòu)房市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)調(diào)控下去，當(dāng)前這種“不能漲也跌不下去”的狀態(tài)還會(huì)繼續(xù)保持下去。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是否出手，應(yīng)該順勢(shì)而為，而不是逆勢(shì)而動(dòng)。這是成本最低的選擇，也是最安全的選擇。上面給了什么信號(hào)，我們就應(yīng)該跟著信號(hào)走，以往幾輪調(diào)控，都已經(jīng)印證了這一點(diǎn)。最典型的就是2015年，那一年剛需和改善需求都得到了支持，當(dāng)時(shí)買房是恰當(dāng)?shù)摹?/div>
普通人買不買房，抓一些小道消息其實(shí)作用不大，抓住大勢(shì)才是關(guān)鍵。調(diào)控還會(huì)繼續(xù)深入就是大勢(shì)。
關(guān)鍵因素之二：資金面繼續(xù)趨緊
越來(lái)越多的朋友向觀察君反映這樣一個(gè)問(wèn)題，自己的貸款申請(qǐng)等了幾個(gè)月都沒(méi)有下來(lái)。而且二手房明顯比新房更難下來(lái)。更為尷尬的是，相當(dāng)多的朋友在等待的過(guò)程中碰到了利率上調(diào)，不確定性在不斷增加。在部分熱門城市，房貸額度已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘，連本該保的剛需都已經(jīng)保不住。
這種情況其實(shí)就說(shuō)明了一點(diǎn)，資金面其實(shí)是趨緊的。這跟前兩年資金面過(guò)于寬松有直接關(guān)系，再繼續(xù)下去就只有兩個(gè)結(jié)果，一是炒房者來(lái)回倒騰買房，二是剛需首付不夠，只能繼續(xù)提高貸款比例，這算是“次級(jí)”貸款了。
對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，這種苗頭是可怕的，因?yàn)榉抠J是銀行相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，這塊業(yè)務(wù)的安全性必須得到保證。銀行有繼續(xù)放貸的沖動(dòng)，但也得在利潤(rùn)和安全性之間找到平衡點(diǎn)。
對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在房貸業(yè)務(wù)還得繼續(xù)，但必須穩(wěn)妥，所以現(xiàn)在管不上什么首套和二套了，提高利率就是為了剔除那些還貸能力較差的購(gòu)房者。誤傷剛需被提了很多次，但到現(xiàn)在為止，銀行仍然我行我素，說(shuō)明從某種程度上是得到了“授權(quán)”。
上一輪資金面寬松是2009年開(kāi)始的，到2016年持續(xù)了近8年。2017年資金面開(kāi)始趨緊，這才僅僅是個(gè)開(kāi)始。
這兩大關(guān)鍵因素其實(shí)都反映了一點(diǎn)，樓市已經(jīng)完成“冰與火”的轉(zhuǎn)換。
對(duì)于一二線，當(dāng)前是“冰”的狀態(tài)，給剛需的信號(hào)就是“別出手”，因?yàn)橘Y金還會(huì)繼續(xù)收緊，調(diào)控還會(huì)深入。此時(shí)買房，如果能買到新房還不錯(cuò)，價(jià)格是比較實(shí)惠的，但實(shí)際很難買到。而如果買二手房，則仍需繼續(xù)等待更好的出手時(shí)機(jī)，成交量連續(xù)緩慢復(fù)蘇是一個(gè)重要信號(hào)。目前成交量已經(jīng)有企穩(wěn)回升的跡象，可重點(diǎn)關(guān)注明年上半年的二手房成交量數(shù)據(jù)。
對(duì)于三四線，沒(méi)啥特別的建議，還是那句話，錢投進(jìn)去了很容易變成房子，但房子就很難再變成錢了，就看各位的取向了。
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