從去年四季度開始，房地產(chǎn)板塊輪動明顯：三四線城市房價漲幅超過一二線城市，領(lǐng)跑漲幅榜；此前還在大力去庫存的三四線城市，成為本輪房企拿地的“兵家必爭之地”。這里固然有一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控的“擠出效應(yīng)”等因素所帶來的影響，更應(yīng)看到這個現(xiàn)象中所反映的人口流動和城市集群崛起因素。

隨著北京、上海等特大城市嚴(yán)格限制人口規(guī)模，采取產(chǎn)業(yè)外移和嚴(yán)格落戶政策，人口流入增速近些年來一直呈下降趨勢，加之受高房價影響，有些人逃離“北上廣深”，到更具發(fā)展空間的城市工作、生活。隨著金融、互聯(lián)網(wǎng)、通信等產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，潛力城市創(chuàng)業(yè)氛圍、總部經(jīng)濟(jì)等直追“北上廣深”，產(chǎn)生大量高學(xué)歷、高技能人才就業(yè)崗位，再加上擁堵指數(shù)低、通勤時間較短或消費(fèi)水平相對低等優(yōu)勢明顯，這些城市成為承接一線城市溢出人口的主力。

人口流入導(dǎo)致人口百萬級城市數(shù)量快速增長：一些二線城市躋身“準(zhǔn)一線城市”，三線城市躋身“準(zhǔn)二線城市”。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在地級以上城市中，按2015年末市轄區(qū)戶籍人口劃分，100萬至300萬人口規(guī)模城市數(shù)量增長迅速，達(dá)到121個，比2012年增加15個；300萬至500萬人口規(guī)模城市13個，增加4個；500萬以上人口城市達(dá)13個，增加1個。也就是說，我國市轄區(qū)戶籍人口超過100萬的城市已有147個。

傳統(tǒng)省域經(jīng)濟(jì)和行政區(qū)經(jīng)濟(jì)逐步向城市群經(jīng)濟(jì)過渡，城市集聚效應(yīng)日益凸顯，尤其是長江三角洲和珠江三角洲兩個灣區(qū)和京津冀城市群，經(jīng)濟(jì)規(guī)模接近全國GDP近四成。山東半島、海峽西岸、中原地區(qū)、長江中游、成渝地區(qū)、關(guān)中地區(qū)和北部灣地區(qū)等城市群異軍突起。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在上半年全國三四線城市所去掉的房地產(chǎn)庫存中，河南、浙江、江蘇、廣東四省幾乎占一半。明顯的城市群優(yōu)勢無疑成為此輪三四線城市房價上漲推動力。

從發(fā)達(dá)國家城市發(fā)展的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，城市群崛起的直接原因是產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移，但客觀上受高鐵、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施影響，使城市經(jīng)濟(jì)地理發(fā)生明顯改變。以日本為例，在新干線快速擴(kuò)張的上世紀(jì)60年代后期至上世紀(jì)80年代前期，人口大量從東京流向東京周邊的神奈川縣、埼玉縣、千葉縣等城市，帶動?xùn)|京城市圈形成。

交通便利模糊了城市邊界，也帶來土地增值。7月，北海的新房價格以1.5%的環(huán)比漲幅位居全國榜首，南寧、金華、韶關(guān)上漲1.3%，蚌埠、桂林上漲1.2%，漲幅居前的城市不少都受益于新開通的高鐵。

在人口流動、城市集群擴(kuò)張大趨勢下，如何把握投資機(jī)會？專家建議，如果一線城市限購政策長期存在，周邊“一小時”通行圈范圍的三線城市有望持續(xù)從核心城市“溢出效應(yīng)”中受益。位于潛在“一小時”通行圈內(nèi)但還未開通高鐵的三線城市樓市或具備較大潛力。此外，還可關(guān)注三四線城市購買力提升帶來的消費(fèi)升級。例如，在耐用品消費(fèi)中，三四線城市汽車升級換代需求，奢侈品購置等炫耀性消費(fèi)需求，旅游、教育等體驗(yàn)式服務(wù)品質(zhì)需求都在提升，這些領(lǐng)域中的潛在投資機(jī)會尚有挖掘空間。（盧錚）