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  • 郭子威: 未來十年北京房價將進入平穩(wěn)期

    2017年09月21日 10:47
    來源:北京青年報
    “平穩(wěn)”,香港長江實業(yè)董事郭子威在接受北青報記者專訪時,出現(xiàn)頻次最高的詞就是平穩(wěn)。整整十年,這位親身經(jīng)歷了香港樓市跌宕起伏的職業(yè)經(jīng)理人,以其貌似保守的操盤風(fēng)格,將北京有史以來最大規(guī)模的別墅項目帶至收官。而作為“中央別墅區(qū)漲幅最慢的別墅”操盤手,同行對這位極少拋頭露面的長實少帥褒貶不一,認(rèn)為中央別墅區(qū)價格不能更進一步的飛漲,與長實項目長期低位運行有著不可推卸的責(zé)任。對此,郭子威從來不予回應(yīng)與解釋。此次面對記者采訪,他將過去十年所經(jīng)受的質(zhì)疑一一作答,并且對北京樓市未來十年前景作出了自己的判斷。
    “不經(jīng)香港之痛,哪知北京之歡”
    記者:長江實業(yè)北京大盤“譽天下”在整個中央別墅區(qū)漲幅是最慢的,曾經(jīng)受到同行的質(zhì)疑,而這種操盤思路是否與您經(jīng)歷的香港樓市崩盤吸取的教訓(xùn)有關(guān)?
    郭:1997年至2003年,在樓市泡沫破裂的香港,各方報道指出香港房價整體跌幅高達70%,超過10萬名香港人成為“負(fù)資產(chǎn)”人群,我與很多人一樣,是其中的一員。
    1997年因為回歸祖國的重大利好,香港樓市迎來一次高潮。如果可以把當(dāng)時的香港樓市數(shù)值用100分來評判的話,之后經(jīng)歷2003年非典的影響,香港樓市數(shù)值下跌至50%以下。此后進入緩慢回升的過程,2004年香港特區(qū)政府采用減少土地供應(yīng)等方式,把樓市慢慢硬頂上去,到2017年才達到新的高點,樓市數(shù)值大約在160分左右。對比1997年的數(shù)值,20年了,香港從崩盤前至今漲了60%左右。
    20年,60%漲幅,無論中間如何暴漲暴跌,最終得到的結(jié)果仍然是正面的,但有多少在市場最狂熱的時候,以最小的首付比例(加杠桿),買了被高估片區(qū)和樓盤的人,最終沒能看到20年后的今天。因此,只有經(jīng)歷過香港之痛的人,才會感悟到無論市場還是房價,“平穩(wěn)”發(fā)展才是最安全的底限。
    因此,當(dāng)我看到國內(nèi)市場遇到政府宏觀調(diào)控,很多人不理解,但我還是想客觀地說,2004年如果不是香港政府果斷出手,運用減少供應(yīng)等行政手段介入市場,后果更加不堪設(shè)想。因此,政府對房價暴漲暴跌進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控是有利于市場健康發(fā)展的。我們看到,即使遇到調(diào)控,北京房地產(chǎn)仍然處在健康的軌道,沒有經(jīng)歷香港那樣的跌宕起伏,我認(rèn)為是很不容易的。
    “當(dāng)時我們成功預(yù)測到了十年后順義的今天,所以選擇經(jīng)濟型產(chǎn)品”
    記者:說回到長江實業(yè)在北京的大盤“譽天下”,十年前,中央別墅區(qū)已經(jīng)是寸土寸金、豪宅林立的區(qū)域,而當(dāng)時國內(nèi)很多優(yōu)秀的房企還沒有介入豪宅市場,香港豪宅應(yīng)該在中央別墅區(qū)有相當(dāng)可觀的市場前景,而長實卻以“北京第一個精裝經(jīng)濟型別墅”的姿態(tài)入市,讓區(qū)域同行大跌眼鏡,近十年北京房價漲幅有10倍左右,但“譽天下”在十年的房價卻始終處于每期微調(diào)的狀態(tài)。當(dāng)時長實高層是如何考慮的?
    郭:首先,解釋我們?yōu)槭裁炊▋r低調(diào)。
    作為來自香港的開發(fā)企業(yè),我們在制定推盤價格策略的時候,肯定要考慮到以往在香港的開發(fā)經(jīng)驗。在香港,我們每次推盤的時候會把房源保持在一定的數(shù)量之內(nèi),價格則會根據(jù)當(dāng)時的市場需求加以調(diào)整,讓項目價格呈現(xiàn)平穩(wěn)上升。當(dāng)然,如果整體市場出現(xiàn)價格波動,我們也會做相應(yīng)調(diào)整。
    內(nèi)地某些開發(fā)商出于盈利的考慮,房價一漲甚至達到10%、20%,而“譽天下”的漲幅一直維持在5%左右。我們進入中央別墅區(qū)開發(fā)“譽天下”,當(dāng)時就有其他項目可以做價格參考,但我們并沒有根據(jù)同區(qū)域項目比較法去給項目定價。而是按照我們自身的經(jīng)驗和方式,結(jié)合當(dāng)時的北京市場環(huán)境,制定了相對親民的價格。對于同行指摘的漲幅問題,在我們看來,每一期開盤有5%左右的漲幅也不算低了。“譽天下”有1500套連城大宅和特色大宅,我們不希望因為大幅調(diào)價而造成銷售的波動,平穩(wěn)地把項目銷售完成并保證合理的利潤,才是我們的目標(biāo)。
    但說實話,我們真的沒有預(yù)測到北京的房價在十年間這么火(笑)。
    其次,解釋我們?yōu)槭裁醋鼋?jīng)濟型產(chǎn)品。
    之所以不做豪宅而做經(jīng)濟型產(chǎn)品,是因為我們看了當(dāng)時順義的狀況——缺乏人氣。如果我們沿著先至者的腳步繼續(xù)做頂級豪宅,那么勢必會使中央別墅區(qū)變成一個高貴的“鬼城”,所以,我們要通過產(chǎn)品的親民性吸引一批剛剛小有所成、前景可期的年輕人來到這個區(qū)域居住,隨著他們的工作狀況、生活水平、人生閱歷的提高,會帶動一批一批的同圈層人群來,無論對銷售工作還是區(qū)域成熟都是非常重要的因素。畢竟我們有1500套連城大宅和特色大宅,開發(fā)周期十年,如果一旦其中一期出現(xiàn)較大波動,對后期都是災(zāi)難性打擊。所以,無論是第一個做精裝,還是首付期延長,都是為了給年輕的置業(yè)者騰出更多的時間去賺錢,盡量不讓他們在購買時感到沉重的負(fù)擔(dān),也始終讓我們的項目處于安全的狀態(tài)。
    欣喜的是,我們賭對了。從第一期開始,之后的四期產(chǎn)品都有很大比例的老帶新客戶。這說明客戶對我們的做法是高度認(rèn)同的,也說明我們平穩(wěn)的價格策略貼合這段時間的市場發(fā)展,當(dāng)初的決定,讓“譽天下”成為中央別墅區(qū)人氣最火的項目,項目的入住率達到70%。我們不會很刻意地對比其他開發(fā)商10%、20%的漲幅,堅持平穩(wěn)的方式,才能更好地應(yīng)對市場的不明朗狀況。
    “香港房企的生意經(jīng)是平穩(wěn)的利潤而非激進的規(guī)模”
    記者:我們發(fā)現(xiàn),大多數(shù)香港房地產(chǎn)企業(yè),很少參與內(nèi)地天價地的競拍,而且不看重規(guī)模只重利潤,這是說明香港房企與內(nèi)地房企開發(fā)理念不同,還是擔(dān)心會出現(xiàn)不可控的風(fēng)險?
    郭:看好北京乃至國內(nèi)房地產(chǎn)市場,毫無疑問是香港房企的共識,我相信沒有人會看空北京樓市。未來5-10年,對于北京的發(fā)展趨勢,大家會看得更清晰的。但問題是目前階段大家的競爭太激烈,導(dǎo)致很難在當(dāng)前市場找到一個具有很好開發(fā)潛力的地塊。全國各地開發(fā)商都到北京來做開發(fā),并不完全因為這里是首都,有某種象征意義;而是因為在北京確實可以贏得利潤,也是成為一線開發(fā)商的品牌和實力標(biāo)志。
    吃一塹長一智。而香港開發(fā)商經(jīng)歷過1997年的高潮,也經(jīng)歷過2003年的低潮,香港開發(fā)商相比較而言更為成熟,對房價也更為敏感。在北京房價快速上漲的階段,如果香港開發(fā)商沒有先前的經(jīng)歷可能就會加入搶地。
    但實際上,港企確實不可能跟內(nèi)地房企硬拼。利潤和風(fēng)險是香港開發(fā)企業(yè)的兩個重要考量,如果利潤很高,但風(fēng)險也很高,香港企業(yè)在面對這樣的項目時,會非常謹(jǐn)慎,不一定參與。此外,也有資金方面的考慮。比如保障房、自持商品房,它的資金投入很高,運營周期也很長,香港企業(yè)操作這些項目也會面臨很多困難,在內(nèi)地更不敢輕易為之。
    香港房企對于“平穩(wěn)”二字的堅守可以從今年上半年的銷售情況中管中窺豹,不少港企截至八九月份的銷售額也就幾百億,根本不能跟內(nèi)地開發(fā)商上千億、幾千億的規(guī)模比較。所以香港開發(fā)商跟內(nèi)地開發(fā)商的發(fā)展思路完全不同:內(nèi)地開發(fā)商是快速開發(fā)、快速套現(xiàn),香港企業(yè)是從一個比較長的時間段去考量。
    但是我要說的是,無論投哪里的項目都要尊重這塊土地,不論是香港開發(fā)商還是內(nèi)地開發(fā)商,都要把土地資源做到最好。
    以上只是我個人判斷,因為單純照搬香港的經(jīng)驗來評價當(dāng)前北京樓市不一定完全合理。況且我們國家的經(jīng)濟發(fā)展和北京的城市發(fā)展是非??焖俚模雠_措施不斷調(diào)整樓市,就是為了避免出現(xiàn)泡沫。
    “明眼人都看得出北京的發(fā)展,但未來十年房價漲幅應(yīng)該不會超過50%”
    記者:剛才談到過去十年,您對于北京市場、對于長江實業(yè)十年深耕中央別墅區(qū)的回顧與感慨,那么您對未來十年北京樓市的預(yù)測是什么?曾經(jīng)有一位經(jīng)濟學(xué)家稱未來北京房價能達到80萬元/平方米,您認(rèn)為可能嗎?您個人判斷十年后的北京樓市最高價能達到多少?
    郭:北京與香港不同,北京的經(jīng)濟發(fā)展動力和首都定位優(yōu)勢遠超香港。再對比香港只有700萬人口,而北京擁有2000多萬人口;香港雖有1000多平方公里面積,但用于開發(fā)的土地十分稀少;而北京的可開發(fā)規(guī)模和空間要遠遠大于香港;未來香港的房價增長源于供應(yīng)的有限和需求的增加;而北京樓市增長動力卻擁有國家經(jīng)濟增長的強大推動做保障,這是我認(rèn)為兩個城市樓市未來的最大區(qū)別。中國經(jīng)濟近幾年的增長雖然再沒有10%、8%這樣的速度,但6.5%依然是非常高的幅度,再看香港經(jīng)濟每年2%-3%的增幅,處于平穩(wěn)期,如果沒有外來因素的刺激,香港樓市只會慢慢上漲。而北京的政治、經(jīng)濟發(fā)展,對房價有著巨大的推動力。
    北京作為一個超級城市,這十年的發(fā)展速度是非??斓?,尤其是交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展讓人感嘆。我十年前來北京操盤,北京只有三四條地鐵線,而這十年北京已經(jīng)發(fā)展到十幾條地鐵線,遍布整個城市的地鐵網(wǎng)絡(luò)。還有一個讓所有人振奮的因素:兩所中國高校入圍世界前30,這是世界上多少城市都夢寐以求的。北京仍將不斷吸收來自各地的優(yōu)質(zhì)資源,整合成北京發(fā)展的動力。因此,我認(rèn)為北京未來十年,就是一個從非常高速增長的階段,到進入平穩(wěn)發(fā)展的過程。
    至于未來十年的房價,我個人認(rèn)為,理論上北京房價可能會出現(xiàn)所謂“天價”,但是小概率事件。
    首先,因為我國政府會對房地產(chǎn)進行嚴(yán)格控制;其次,人們的實際購房能力存在極限,不可能無限制購買;第三是房價向上走的幅度會減小,以往是因為房價基數(shù)低,顯得漲幅很高,而往后很難再重現(xiàn)以往的漲幅。
    但從經(jīng)濟以及城市發(fā)展角度看,我認(rèn)為北京房價會維持一個比較正常的漲幅,這個幅度大致在每年5%左右。以目前最高十五六萬元每平方米的房價,十年之后漲到30萬元一平方米是很難的(個別稀缺性特別強的樓盤可能會出現(xiàn)天價),因為人們的工資收入不可能這么漲。再綜合這幾年中央政府對房價的態(tài)度,北京不可能再出現(xiàn)當(dāng)年香港、日本那樣的泡沫。
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