“平穩(wěn)”，香港長江實業(yè)董事郭子威在接受北青報記者專訪時，出現(xiàn)頻次最高的詞就是平穩(wěn)。整整十年，這位親身經(jīng)歷了香港樓市跌宕起伏的職業(yè)經(jīng)理人，以其貌似保守的操盤風(fēng)格，將北京有史以來最大規(guī)模的別墅項目帶至收官。而作為“中央別墅區(qū)漲幅最慢的別墅”操盤手，同行對這位極少拋頭露面的長實少帥褒貶不一，認(rèn)為中央別墅區(qū)價格不能更進一步的飛漲，與長實項目長期低位運行有著不可推卸的責(zé)任。對此，郭子威從來不予回應(yīng)與解釋。此次面對記者采訪，他將過去十年所經(jīng)受的質(zhì)疑一一作答，并且對北京樓市未來十年前景作出了自己的判斷。

“不經(jīng)香港之痛，哪知北京之歡”

記者：長江實業(yè)北京大盤“譽天下”在整個中央別墅區(qū)漲幅是最慢的，曾經(jīng)受到同行的質(zhì)疑，而這種操盤思路是否與您經(jīng)歷的香港樓市崩盤吸取的教訓(xùn)有關(guān)？

郭：1997年至2003年，在樓市泡沫破裂的香港，各方報道指出香港房價整體跌幅高達70%，超過10萬名香港人成為“負(fù)資產(chǎn)”人群，我與很多人一樣，是其中的一員。

1997年因為回歸祖國的重大利好，香港樓市迎來一次高潮。如果可以把當(dāng)時的香港樓市數(shù)值用100分來評判的話，之后經(jīng)歷2003年非典的影響，香港樓市數(shù)值下跌至50%以下。此后進入緩慢回升的過程，2004年香港特區(qū)政府采用減少土地供應(yīng)等方式，把樓市慢慢硬頂上去，到2017年才達到新的高點，樓市數(shù)值大約在160分左右。對比1997年的數(shù)值，20年了，香港從崩盤前至今漲了60%左右。

20年，60%漲幅，無論中間如何暴漲暴跌，最終得到的結(jié)果仍然是正面的，但有多少在市場最狂熱的時候，以最小的首付比例(加杠桿)，買了被高估片區(qū)和樓盤的人，最終沒能看到20年后的今天。因此，只有經(jīng)歷過香港之痛的人，才會感悟到無論市場還是房價，“平穩(wěn)”發(fā)展才是最安全的底限。

因此，當(dāng)我看到國內(nèi)市場遇到政府宏觀調(diào)控，很多人不理解，但我還是想客觀地說，2004年如果不是香港政府果斷出手，運用減少供應(yīng)等行政手段介入市場，后果更加不堪設(shè)想。因此，政府對房價暴漲暴跌進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控是有利于市場健康發(fā)展的。我們看到，即使遇到調(diào)控，北京房地產(chǎn)仍然處在健康的軌道，沒有經(jīng)歷香港那樣的跌宕起伏，我認(rèn)為是很不容易的。

“當(dāng)時我們成功預(yù)測到了十年后順義的今天，所以選擇經(jīng)濟型產(chǎn)品”

記者：說回到長江實業(yè)在北京的大盤“譽天下”，十年前，中央別墅區(qū)已經(jīng)是寸土寸金、豪宅林立的區(qū)域，而當(dāng)時國內(nèi)很多優(yōu)秀的房企還沒有介入豪宅市場，香港豪宅應(yīng)該在中央別墅區(qū)有相當(dāng)可觀的市場前景，而長實卻以“北京第一個精裝經(jīng)濟型別墅”的姿態(tài)入市，讓區(qū)域同行大跌眼鏡，近十年北京房價漲幅有10倍左右，但“譽天下”在十年的房價卻始終處于每期微調(diào)的狀態(tài)。當(dāng)時長實高層是如何考慮的？

郭：首先，解釋我們?yōu)槭裁炊▋r低調(diào)。

作為來自香港的開發(fā)企業(yè)，我們在制定推盤價格策略的時候，肯定要考慮到以往在香港的開發(fā)經(jīng)驗。在香港，我們每次推盤的時候會把房源保持在一定的數(shù)量之內(nèi)，價格則會根據(jù)當(dāng)時的市場需求加以調(diào)整，讓項目價格呈現(xiàn)平穩(wěn)上升。當(dāng)然，如果整體市場出現(xiàn)價格波動，我們也會做相應(yīng)調(diào)整。

內(nèi)地某些開發(fā)商出于盈利的考慮，房價一漲甚至達到10%、20%，而“譽天下”的漲幅一直維持在5%左右。我們進入中央別墅區(qū)開發(fā)“譽天下”，當(dāng)時就有其他項目可以做價格參考，但我們并沒有根據(jù)同區(qū)域項目比較法去給項目定價。而是按照我們自身的經(jīng)驗和方式，結(jié)合當(dāng)時的北京市場環(huán)境，制定了相對親民的價格。對于同行指摘的漲幅問題，在我們看來，每一期開盤有5%左右的漲幅也不算低了。“譽天下”有1500套連城大宅和特色大宅，我們不希望因為大幅調(diào)價而造成銷售的波動，平穩(wěn)地把項目銷售完成并保證合理的利潤，才是我們的目標(biāo)。

但說實話，我們真的沒有預(yù)測到北京的房價在十年間這么火(笑)。

其次，解釋我們?yōu)槭裁醋鼋?jīng)濟型產(chǎn)品。

之所以不做豪宅而做經(jīng)濟型產(chǎn)品，是因為我們看了當(dāng)時順義的狀況——缺乏人氣。如果我們沿著先至者的腳步繼續(xù)做頂級豪宅，那么勢必會使中央別墅區(qū)變成一個高貴的“鬼城”，所以，我們要通過產(chǎn)品的親民性吸引一批剛剛小有所成、前景可期的年輕人來到這個區(qū)域居住，隨著他們的工作狀況、生活水平、人生閱歷的提高，會帶動一批一批的同圈層人群來，無論對銷售工作還是區(qū)域成熟都是非常重要的因素。畢竟我們有1500套連城大宅和特色大宅，開發(fā)周期十年，如果一旦其中一期出現(xiàn)較大波動，對后期都是災(zāi)難性打擊。所以，無論是第一個做精裝，還是首付期延長，都是為了給年輕的置業(yè)者騰出更多的時間去賺錢，盡量不讓他們在購買時感到沉重的負(fù)擔(dān)，也始終讓我們的項目處于安全的狀態(tài)。

欣喜的是，我們賭對了。從第一期開始，之后的四期產(chǎn)品都有很大比例的老帶新客戶。這說明客戶對我們的做法是高度認(rèn)同的，也說明我們平穩(wěn)的價格策略貼合這段時間的市場發(fā)展，當(dāng)初的決定，讓“譽天下”成為中央別墅區(qū)人氣最火的項目，項目的入住率達到70%。我們不會很刻意地對比其他開發(fā)商10%、20%的漲幅，堅持平穩(wěn)的方式，才能更好地應(yīng)對市場的不明朗狀況。

“香港房企的生意經(jīng)是平穩(wěn)的利潤而非激進的規(guī)模”

記者：我們發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)香港房地產(chǎn)企業(yè)，很少參與內(nèi)地天價地的競拍，而且不看重規(guī)模只重利潤，這是說明香港房企與內(nèi)地房企開發(fā)理念不同，還是擔(dān)心會出現(xiàn)不可控的風(fēng)險？

郭：看好北京乃至國內(nèi)房地產(chǎn)市場，毫無疑問是香港房企的共識，我相信沒有人會看空北京樓市。未來5-10年，對于北京的發(fā)展趨勢，大家會看得更清晰的。但問題是目前階段大家的競爭太激烈，導(dǎo)致很難在當(dāng)前市場找到一個具有很好開發(fā)潛力的地塊。全國各地開發(fā)商都到北京來做開發(fā)，并不完全因為這里是首都，有某種象征意義；而是因為在北京確實可以贏得利潤，也是成為一線開發(fā)商的品牌和實力標(biāo)志。

吃一塹長一智。而香港開發(fā)商經(jīng)歷過1997年的高潮，也經(jīng)歷過2003年的低潮，香港開發(fā)商相比較而言更為成熟，對房價也更為敏感。在北京房價快速上漲的階段，如果香港開發(fā)商沒有先前的經(jīng)歷可能就會加入搶地。

但實際上，港企確實不可能跟內(nèi)地房企硬拼。利潤和風(fēng)險是香港開發(fā)企業(yè)的兩個重要考量，如果利潤很高，但風(fēng)險也很高，香港企業(yè)在面對這樣的項目時，會非常謹(jǐn)慎，不一定參與。此外，也有資金方面的考慮。比如保障房、自持商品房，它的資金投入很高，運營周期也很長，香港企業(yè)操作這些項目也會面臨很多困難，在內(nèi)地更不敢輕易為之。

香港房企對于“平穩(wěn)”二字的堅守可以從今年上半年的銷售情況中管中窺豹，不少港企截至八九月份的銷售額也就幾百億，根本不能跟內(nèi)地開發(fā)商上千億、幾千億的規(guī)模比較。所以香港開發(fā)商跟內(nèi)地開發(fā)商的發(fā)展思路完全不同：內(nèi)地開發(fā)商是快速開發(fā)、快速套現(xiàn)，香港企業(yè)是從一個比較長的時間段去考量。

但是我要說的是，無論投哪里的項目都要尊重這塊土地，不論是香港開發(fā)商還是內(nèi)地開發(fā)商，都要把土地資源做到最好。

以上只是我個人判斷，因為單純照搬香港的經(jīng)驗來評價當(dāng)前北京樓市不一定完全合理。況且我們國家的經(jīng)濟發(fā)展和北京的城市發(fā)展是非?？焖俚模雠_措施不斷調(diào)整樓市，就是為了避免出現(xiàn)泡沫。

“明眼人都看得出北京的發(fā)展，但未來十年房價漲幅應(yīng)該不會超過50%”

記者：剛才談到過去十年，您對于北京市場、對于長江實業(yè)十年深耕中央別墅區(qū)的回顧與感慨，那么您對未來十年北京樓市的預(yù)測是什么？曾經(jīng)有一位經(jīng)濟學(xué)家稱未來北京房價能達到80萬元/平方米，您認(rèn)為可能嗎？您個人判斷十年后的北京樓市最高價能達到多少？

郭：北京與香港不同，北京的經(jīng)濟發(fā)展動力和首都定位優(yōu)勢遠超香港。再對比香港只有700萬人口，而北京擁有2000多萬人口；香港雖有1000多平方公里面積，但用于開發(fā)的土地十分稀少；而北京的可開發(fā)規(guī)模和空間要遠遠大于香港；未來香港的房價增長源于供應(yīng)的有限和需求的增加；而北京樓市增長動力卻擁有國家經(jīng)濟增長的強大推動做保障，這是我認(rèn)為兩個城市樓市未來的最大區(qū)別。中國經(jīng)濟近幾年的增長雖然再沒有10%、8%這樣的速度，但6.5%依然是非常高的幅度，再看香港經(jīng)濟每年2%-3%的增幅，處于平穩(wěn)期，如果沒有外來因素的刺激，香港樓市只會慢慢上漲。而北京的政治、經(jīng)濟發(fā)展，對房價有著巨大的推動力。

北京作為一個超級城市，這十年的發(fā)展速度是非?？斓?，尤其是交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展讓人感嘆。我十年前來北京操盤，北京只有三四條地鐵線，而這十年北京已經(jīng)發(fā)展到十幾條地鐵線，遍布整個城市的地鐵網(wǎng)絡(luò)。還有一個讓所有人振奮的因素：兩所中國高校入圍世界前30，這是世界上多少城市都夢寐以求的。北京仍將不斷吸收來自各地的優(yōu)質(zhì)資源，整合成北京發(fā)展的動力。因此，我認(rèn)為北京未來十年，就是一個從非常高速增長的階段，到進入平穩(wěn)發(fā)展的過程。

至于未來十年的房價，我個人認(rèn)為，理論上北京房價可能會出現(xiàn)所謂“天價”，但是小概率事件。

首先，因為我國政府會對房地產(chǎn)進行嚴(yán)格控制；其次，人們的實際購房能力存在極限，不可能無限制購買；第三是房價向上走的幅度會減小，以往是因為房價基數(shù)低，顯得漲幅很高，而往后很難再重現(xiàn)以往的漲幅。

但從經(jīng)濟以及城市發(fā)展角度看，我認(rèn)為北京房價會維持一個比較正常的漲幅，這個幅度大致在每年5%左右。以目前最高十五六萬元每平方米的房價，十年之后漲到30萬元一平方米是很難的(個別稀缺性特別強的樓盤可能會出現(xiàn)天價)，因為人們的工資收入不可能這么漲。再綜合這幾年中央政府對房價的態(tài)度，北京不可能再出現(xiàn)當(dāng)年香港、日本那樣的泡沫。