作者：葉檀
來源：葉檀財經(jīng)（tancaijing）
導(dǎo)語：房地產(chǎn)進(jìn)入新周期，去庫存，降活性，穩(wěn)房價，房地產(chǎn)為什么降不下去？庫存量大幅下降，人口集中到大城市，錢沒地方去啊。為什么房地產(chǎn)漲不上去？不許用杠桿，漲幅被控制，交易量下降了。
國慶長假房地產(chǎn)經(jīng)歷了最慘黃金周，看到房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)，很多房產(chǎn)人一屁股跌坐在辦公桌前。地產(chǎn)股還湊趣下跌。
貓爪撓人。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“十一”黃金周結(jié)束，一、二線熱點城市成交量為2014年以來最低，三、四線城市成交維持高位。
北京新建住宅7天網(wǎng)簽116套，二手房網(wǎng)簽27套，均是2009年以來的歷史最低值。
上海前7天網(wǎng)簽新建住宅178套，比2016年同期的784套，跌幅78%。
南京前7天簽約457套，同比2016年同期的905套下調(diào)50%。
福州前7天簽約345套，同比2016年同期的540套下調(diào)36%。
深圳前7天簽約445套，同比2016年同期的508套下調(diào)13%。
現(xiàn)在借著任志強(qiáng)的口說房地產(chǎn)暴漲的人很多，此人是中國房地產(chǎn)界預(yù)測最準(zhǔn)確的巫師，我不相信他會說2018年房價暴漲，即使沒有打過電話。
政府對房地產(chǎn)進(jìn)行長期調(diào)控，房地產(chǎn)的走向也非常清楚。房地產(chǎn)進(jìn)入新周期，去庫存，降活性，穩(wěn)房價。
一二線城市成交量下跌，我們已經(jīng)習(xí)慣了。我們就是煮在溫水里的那只蛙。
8月，北京成交低位徘徊，深圳成交11連跌，上海史上最淡一月。
再看看這一年的成交量，開發(fā)商日子好過嗎？
從去年9月30日開始的調(diào)控潮，截止到今年9月28日，調(diào)控一年，北京發(fā)布約30次調(diào)控政策，樓市成交量下跌38.9%。
上海今年前八個月，新房成交面積同比分別下跌71%、49%、68%、30%、32%、47%、49%、76%；成交套數(shù)共40928套，前8月每月同比分別下跌71%、47%、66%、30%、33%、50%、47%、74%。
成交量下降一半，不是崩盤了嗎？
真沒有。
其他城市后來居上，去庫存太快了。按照國統(tǒng)局局長寧吉喆的數(shù)據(jù)，過去一年，全國去庫存的面積達(dá)一億平方米，主要在三四線城市和小城鎮(zhèn)。
9月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2017年1至8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，房地產(chǎn)業(yè)去庫存進(jìn)度加快。8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴(kuò)大1個百分點，樓市庫存創(chuàng)下2015年1月以來的新低。
去庫存厲害，房價上漲更厲害。前八個月，商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%。商品房銷售額78096億元，增長17.2%。9.85億平方米是同期歷史最高紀(jì)錄，7.8萬億元刷新了歷史同期紀(jì)錄。
庫存這么低，房價就會大漲特漲。但政府把房價跟GDP掛鉤，不準(zhǔn)漲，不準(zhǔn)崩盤，誰崩誰負(fù)責(zé)。
降房價的舉措是去杠桿，限購，限售。
2016年以后，房貸利率突破5％。2014年以前，中國居民部門每年的新增總貸款（包括公積金貸款）維持在3萬億左右，15年升至4.6萬億，16年升至7.1萬億，17年上半年新增總貸款4.3萬億，同比多增9300億，同比增速為27%。
貸款增加太快，居民中長期貸款少了，短貸多了。
央行數(shù)據(jù)顯示，今年1至7月月均新增居民中長期貸款（主要是按揭貸款）4677億元，相比去年下半年減少500億元；新增居民中長期貸款占新增貸款的比重（月均）為39%，相比去年下半年下降26個百分點。
可今年1至8月，居民新增短期貸款高達(dá)1.28萬億元，遠(yuǎn)超去年全年6494億元新增短期貸款總額，估計有幾千億短貸進(jìn)入了房地產(chǎn)市場。
銀監(jiān)會立馬到各地調(diào)整，消費貸進(jìn)樓市，沒王法了還？金融機(jī)構(gòu)嚇得一哆嗦，8月開始短貸下降，估計會影響到8月后的房價中。再說，M2也到了歷史低位，臺風(fēng)沒了，豬掉下來了。
限購是減少購買者數(shù)量，限售是減少二手房交易量。
限售是幾個意思？讓你幾年不交易，投資風(fēng)險大增。這樣一來，求穩(wěn)的投資者會退出房地產(chǎn)市場。誰知道三年、五年后，房地產(chǎn)會怎么樣？
房價跌也跌不到哪兒去。原因很簡單，沒人賣了，市場活性下降，這就是成交量大幅下跌，而房價沒有大跌的主要原因。等四五年后，預(yù)期穩(wěn)定，房地產(chǎn)也就到了頭了。
即使大家憋著勁買房子，房價也不會大漲，有備案制度呢，有的房價低到讓開發(fā)商吐血。
我實在是很佩服股市樓市政策。
你想通現(xiàn)在A股的走勢，也就想通了現(xiàn)在的房價走勢。上，上不了，下，下不去，在狹窄的區(qū)間內(nèi)窄幅波動。
為什么A股公司上市一定能成功？因為發(fā)行市盈率被控制了啊。為什么股指瘋漲不上去，因為不準(zhǔn)用杠桿啊。同理，房地產(chǎn)為什么降不下去，庫存量大幅下降，人口集中到大城市，錢沒地方去?。繛槭裁捶康禺a(chǎn)漲不上去？不許用杠桿，漲幅被控制，交易量下降了。
真是，沒有買賣，就沒有傷害。
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