市場期待已久的供地不期而至：11月1日，濟(jì)南市國土部門發(fā)布公告，一口氣推出24宗居住、商業(yè)商務(wù)和工業(yè)地塊，其中20宗居住和商業(yè)商務(wù)地塊占據(jù)絕對大頭，總面積達(dá)957596平方米，約合土地1436.4畝。最為引人注目的是新東站張馬屯片區(qū)首次大規(guī)模供地，此次推出7宗居住用地和4宗居住、商業(yè)商務(wù)混合地塊，總面積達(dá)664864平方米，約合土地997.2畝。

張馬屯片區(qū) 首次集中出讓土地，住宅控高不超百米

此次新東站片區(qū)推出的是張馬屯三四期地塊，也是張馬屯片區(qū)首次集中出讓土地。7宗居住用地共480855平方米，約合土地面積721.2畝;4宗居住、商業(yè)商務(wù)混合地塊共184009平方米，約合土地面積276畝。這樣一來，張馬屯片區(qū)地塊推地997.2畝，成為僅次于唐冶片區(qū)、潘田片區(qū)之后，今年濟(jì)南土地市場單次供地面積第三大區(qū)域。

新東站片區(qū)定位為濟(jì)南次中心之一，分為核心區(qū)、張馬屯片區(qū)、田園新城、球墨鑄鐵廠片區(qū)等。因其被視為濟(jì)南繞城高速以內(nèi)、主城區(qū)東北部最大一片待開發(fā)土地，格外受開發(fā)商關(guān)注。從方位上看，張馬屯片區(qū)位于新東站西側(cè)，與新東站中間隔著田園新城。據(jù)了解，張馬屯片區(qū)由濟(jì)南軌道交通集團(tuán)熟化整理，一期二期地塊熟化條件還沒有達(dá)到出讓條件，因此先推出了三期四期地塊。

根據(jù)片區(qū)規(guī)劃要求，7宗居住地塊上住宅建筑全部控高，最高不能超100米，多數(shù)地塊最高不能超84米。在4宗居住和商業(yè)商務(wù)混合地塊中，出讓條件均要求規(guī)劃住宅建筑為高層，規(guī)劃商業(yè)建筑為多、低層，且不與住宅混層安排。

本次公告出讓居住用地設(shè)立最高限價，網(wǎng)上交易達(dá)到最高限價的采取“限地價競配建政府儲備性安置房面積”方式確定土地競得人。因此，這次土拍很難出現(xiàn)去年8月張馬屯舊改地塊高溢價成交的情況。張馬屯舊改地塊位于奧體中路東側(cè)、工業(yè)北高架南側(cè)，當(dāng)時萬科經(jīng)過327輪競價，以溢價率342%摘得，樓面價達(dá)9613元。在當(dāng)時引起市場一片驚呼，但一年后經(jīng)過唐冶、長嶺山片區(qū)土拍“洗禮”，市場已對上述區(qū)域樓面價有了一定接受能力，特別是在限價政策下，東部均價低于1.5萬/平方米的樓盤比較搶手。目前片區(qū)周邊房價在1.3-1.9萬/平方米左右，上周末該片區(qū)內(nèi)的新城香溢瀾庭剛剛開盤，均價在1.3萬/平方米左右，而前段時間工業(yè)北路一新開精裝盤首開均價1.93萬/平方米，此次張馬屯片區(qū)地塊首次入市，成交情況將決定未來片區(qū)房價定位。

南北康片區(qū) 300米超高層地標(biāo)改寫“第一高”地圖

令人關(guān)注的還有市中區(qū)南北康片區(qū)。此次南北康片區(qū)推出103省道西側(cè)2宗居住用地和1宗商業(yè)商務(wù)用地，總面積120618平方米，預(yù)計會捆綁出讓。2016年11月1日，南北康片區(qū)有7宗地塊、約377畝溢價出讓，當(dāng)時被市場稱為“南繞城高速以內(nèi)最后一塊地”，今年下半年該地塊項目已入市，均價2.1萬元。一年后南北康片區(qū)再次供地，出讓土地面積約180.9畝，面積相當(dāng)于去年的一半。

此次掛牌的103省道西側(cè)B-6商業(yè)商務(wù)地塊，地上最大容積率為7.6，規(guī)劃主體建筑高度控制在300米左右。在英雄山路-103省道沿線，位于領(lǐng)秀城的魯能希爾頓酒店高約185米成為濟(jì)南南部“第一高”，其次為166米高的祥泰廣場;位于英雄山立交西北角的地塊，綠 地 集團(tuán)計劃建設(shè)一棟高度超過200米的超高層。而掛牌地塊上300米的超高層地標(biāo)建筑將南城推上一個新高度，可與城區(qū)中部的綠地中心比肩，向東城CBD、漢峪金谷超高層地標(biāo)建筑高度看齊。

目前，南城生活配套已成熟，二環(huán)南快速路開通，軌道交通M2線待建設(shè)，交通設(shè)施便利，區(qū)域價值凸顯。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，新出讓地塊與去年土拍地塊緊鄰，綠地去年拿下南北康組團(tuán)地塊后仍在消化中，已有多家大牌房企虎視眈眈，有意在該區(qū)域布局。

棚改、舊改地塊 在城市框架中都是未來地區(qū)中心之一

這次還推出多宗棚改、舊改地塊，位于東北部、北部、西北部和西南部，在濟(jì)南新城市框架中都是未來的地區(qū)中心之一。

其中，省級棚改項目市中區(qū)機(jī)床一廠安置地塊，出讓面積22198平方米，目前這里正在進(jìn)行劉長山路二期西延施工。土地出讓前須銜接教育主管部門，明確擬出讓居住地塊新增入學(xué)需求的解決辦法。這里屬于將來12個地區(qū)中心之一的王官莊片區(qū)。

省級棚改項目歷城區(qū)洪翔路東A、東B地塊，前者為商業(yè)商務(wù)地塊，后者為居住、商業(yè)混合地塊，出讓面積共27692平方米。這兩宗棚改項目地塊位于地區(qū)中心洪樓片區(qū)，與山大老校、洪樓銀座、大潤發(fā)相距不遠(yuǎn)，位置比較優(yōu)越。根據(jù)出讓條件要求商業(yè)建筑為多、低層，且不得與住宅混層安排;地塊A、B規(guī)劃建設(shè)須與軌道交通相銜接，滿足軌交建設(shè)要求。在軌交規(guī)劃中，環(huán)線設(shè)有洪家樓站，有可能與掛牌地塊相銜接。

舊改地塊中，槐蔭區(qū)西沙王莊城中村A-1地塊面積最大，為居住用地，出讓面積50625平方米，約合土地面積75.9畝。該地塊位于二環(huán)西高架北接天橋立交附近，為美里湖地區(qū)中心范圍。去年，西沙王城中村項目已啟動改造，將變身集住宅、商業(yè)設(shè)施、醫(yī)療學(xué)校為一體的新型城市社區(qū)。作為統(tǒng)征儲備用地的歷城區(qū)李東李西舊改地塊推出2宗商業(yè)商務(wù)用地，總面積71599平方米，其中一宗地塊須配建用地面積不小于3000平方米的公交樞紐。這兩宗地位于董家片區(qū)，該區(qū)域是未來濟(jì)南的地區(qū)中心之一。另外，這次供地還推出3宗工業(yè)地塊以及1宗公共設(shè)施用地——魯藝劇院東鄰項目，該項目地上為城市道路、地下停車，出讓面積2390平方米。

●更多利好

還有多宗“大塊頭”年底前排隊待入市

今年上半年，濟(jì)南重點保障CBD、潘田片區(qū)用地，進(jìn)入下半年后，濟(jì)南加快供地節(jié)奏，先后有唐冶、漢峪片區(qū)大體量供地。但是，9月、10月市場供應(yīng)略顯冷清，在剩下兩個月的時間里還有哪些區(qū)域供地?據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，張馬屯片區(qū)一期二期地塊熟化接近尾聲，大約能推出400多畝居住、商業(yè)用地;郭店和董家區(qū)域也有300多畝正在研究;體量比較大的像高鐵圍合南地塊有500多畝、劉智遠(yuǎn)片區(qū)有600多畝會盡量推出;工業(yè)北路兩側(cè)大辛片區(qū)也會三四百畝地待入市。此外，還有其他較小地塊有待推出。