高價地難賣出“高溢價” 去年地王“被破發(fā)”或虧本

“限價”政策并未大面積放松，“地王”不虧邏輯或?qū)⒈淮蚱?。對?016年一、二線城市的地王和高價地來說，當(dāng)初開發(fā)商拿到地王的興奮，甚至喝酒慶祝的場景，很有可能將演變?yōu)樨?cái)務(wù)報表上的虧損數(shù)據(jù)。

昨日，同策研究院表示，在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續(xù)影響下，短期內(nèi)確實(shí)令這些“地王”尚未開建便已“被破發(fā)”，或難以以盈利方式推盤入市，高昂的地價和趨穩(wěn)的房價將形成尖銳矛盾，讓絕大部分地王項(xiàng)目虧本。

另據(jù)某報記者了解，關(guān)于2016年誕生的地王的命運(yùn)，有些仍趴著不動，有些在緩慢建設(shè)當(dāng)中，有些則找到了合作伙伴，正在醞釀入市。但不管是哪一種，短期內(nèi)確實(shí)都面臨著無法再以預(yù)期價格入市的壓力，這意味著不但難以實(shí)現(xiàn)高溢價賣房，虧本也將成為大概率事件。

入市遭拖延

“高溢價”賣房難實(shí)現(xiàn)

以現(xiàn)在開發(fā)商的能力來看，一般從拿地到銷售可以控制在6個月-8個月之間，高價地可能稍微緩慢一些，但依然可以實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。簡言之，根據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期，大部分去年招拍掛誕生的“地王”，都會在今年或是明年上市銷售。

但從目前的市場環(huán)境來看，調(diào)控短期內(nèi)不會放松。更重要的是，今年不少城市的“限價”政策嚴(yán)重拖長了這類地塊的開發(fā)周期。

據(jù)同策研究院監(jiān)測，今年不少城市賣房都要按當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的價格來賣。這一限價措施2016年在南京、蘇州等地首現(xiàn)，2017年則已經(jīng)推廣到了全國十幾個城市。

因此，有些房企迫于資金壓力或是拿地必須動工的時效限制影響，“虧本買賣”也只能硬著頭皮做，而且現(xiàn)在市場上也已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的苗頭。例如，前不久南京某樓盤毛坯均價25700元-25900元/平方米，該樓盤樓面地價22000元/平方米，房價僅比地價高3000元/平方米左右，接近“地價”賣房。

有這么一類公司，公司定位于做高端精品，過去幾年一直號稱產(chǎn)品力較強(qiáng)，可以做“高溢價”，在拿地的時候也不惜代價，頻頻拿“地王”，也號稱可以通過“高溢價”實(shí)現(xiàn)“地王”項(xiàng)目的收益。但是在今年市場長時間處于低迷期，“高溢價”就很難實(shí)現(xiàn)。而且這一低迷期將繼續(xù)延長。同時，由于這類公司產(chǎn)品線偏高端，能夠購買得起高端產(chǎn)品的客戶往往被限購限貸，會導(dǎo)致“地王”樓盤成交不是很理想，難以實(shí)現(xiàn)溢價收益，最終影響這類企業(yè)的資金面。

事實(shí)上，除了去年的地王項(xiàng)目，過去的高價地也受到了沖擊。據(jù)某報記者獲悉，北京某個豪宅項(xiàng)目，曾計(jì)劃去年入市，但“8萬元紅線”限制之下，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)以“10萬元+”的銷售單價入市遭到阻礙，其開發(fā)商為了盈利考慮，至今仍未入市，項(xiàng)目具備預(yù)售條件一年以上尚未開售，資金壓力可見一斑。而在北京樓市，這類項(xiàng)目并不少，時間拖得越長，資金成本越高，對項(xiàng)目的利潤侵蝕程度也隨之越高。

地王或陷入虧本

激進(jìn)搶地房企壓力陡增

盤點(diǎn)2016年?duì)帗尩赝醯姆科螅硤笥浾甙l(fā)現(xiàn)，有擴(kuò)張需求的中小房企更為激進(jìn)。事實(shí)上，這類房企信用評級較低，拿到低成本融資能力比大型房企更差，高價地在手無法快速變成現(xiàn)金，將會把企業(yè)拖進(jìn)危機(jī)之中。

對此，同策研究院也表示，以閩系房企為代表的激進(jìn)型房企逆襲土地市場，激進(jìn)拿地，頻頻制造“地王”，甚至個別房企的拿地金額已明顯超過銷售金額，房企拿地能力嚴(yán)重透支。這類房企在今年銀行信貸緊縮的市場背景下，此前以高周轉(zhuǎn)策略回籠資金的手段失靈。同時，資本市場融資成本居高不下，此時，這類企業(yè)拿“地王”的快感不在，已經(jīng)受到資金鏈瀕臨斷裂的煎熬。

另外，過度依賴民間資本的企業(yè)和沒有戰(zhàn)略規(guī)劃與風(fēng)險控制標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)也將遭遇巨大壓力。同策研究院認(rèn)為，過度依賴民間資本的企業(yè)，最終因?yàn)槟玫爻杀尽⑷谫Y成本過高等因素，導(dǎo)致項(xiàng)目定價偏離市場主力需求，銷售上遇到瓶頸，企業(yè)遭遇資金鏈危機(jī)；沒有明確拿地戰(zhàn)略與風(fēng)險評估機(jī)制的企業(yè)搶地王，屬于市場跟風(fēng)者，尤其是在招拍掛拿地現(xiàn)場，意氣用事，贏了當(dāng)時拿地的賭局，但是，隨后市場瞬息萬變，這類企業(yè)對“地王”樓盤難以把持，贏得賭局已變得更為非常艱難。

值得關(guān)注的是，對市場有預(yù)判的開發(fā)商早有所準(zhǔn)備。比如，信達(dá)地產(chǎn)與泰禾集團(tuán)合作開發(fā)項(xiàng)目，或者一些房企將高價地轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)，合作開發(fā)，分?jǐn)傦L(fēng)險。

“在激烈的市場競爭環(huán)境和樓市調(diào)控的背景下，土地更貴、融資更難、開發(fā)周期拉長、消費(fèi)者對品質(zhì)要求更高等，都成為越來越多房企選擇合作開發(fā)項(xiàng)目的原因。”同策研究院認(rèn)為，房企由競爭轉(zhuǎn)為“競合”，優(yōu)化市場資源配置，有可能實(shí)現(xiàn)高價地的最大收益。

更重要的是，開發(fā)商需要準(zhǔn)備充裕的資金流支撐“地王”繼續(xù)生存。企業(yè)需要尋求銀行財(cái)團(tuán)的大力支持，或是擁有充裕的現(xiàn)金流與融資渠道。今年，為了獲得更多資金，無論是重回A股，海外融資、中期票據(jù)、債券融資等，越來越多房企在努力開拓創(chuàng)新融資方式，甚至一些表外高成本的融資，這也有可能成為房企的利潤黑洞。