據(jù)彭博社日前報道，萬達(dá)集團旗下萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，已從國家發(fā)改委獲得發(fā)行境外債券的許可。而發(fā)改委比今年早些時候更愿批準(zhǔn)較大的境外發(fā)債額度，至少8家開發(fā)商已經(jīng)拿到發(fā)債額度，或從發(fā)改委得到即將獲得批復(fù)的暗示。
從目前的情況來看，房企海外融資的速度正在加快。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，“對于萬達(dá)來說，其在資金方面有一定的壓力。前幾個月各類融資管控比較嚴(yán)厲，目前海外發(fā)債適當(dāng)放寬，因此萬達(dá)也在積極尋求此類融資機會。”
“如果像萬達(dá)這樣有些敏感的房企發(fā)債都能獲批，說明目前政策層面對于海外發(fā)債融資持較為寬松的態(tài)度。”一位資深研究機構(gòu)人士告訴財聯(lián)社記者。
據(jù)Wind統(tǒng)計，截至目前，今年房企海外債發(fā)行數(shù)量已達(dá)74只，實際發(fā)行規(guī)模超過366.58億美元，較去年增幅達(dá)276.4%。
事實上，今年4月至5月，地產(chǎn)商海外發(fā)債曾接近暫停狀態(tài)，自6月起海外發(fā)債才逐漸放開。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年11月房企海外計劃發(fā)債規(guī)模35.5億美元，包括萬科、富力、合景泰富等房企，共發(fā)行9只債券，重回下半年以來的高位。
“一些房企拿了不少地王項目，調(diào)控下銷售業(yè)績增速放緩，資金方面承壓。房企選擇到海外市場積極融資，是因為境外發(fā)行規(guī)則相對而言更為寬松，行政限制較少。”嚴(yán)躍進如是說。
值得關(guān)注的是，房企海外發(fā)債的利率明顯上行。今年11月發(fā)行的債券中，有5只債券的發(fā)行利率突破7%，其中兩只債券發(fā)行利率超過8%。
對此，一位證券分析師認(rèn)為，人民幣匯率下滑，增加了企業(yè)海外發(fā)債的成本。此外，美元進入加息周期，導(dǎo)致美債利率上行，企業(yè)要以更高的息票利率在海外融資。
據(jù)了解，在美元債融資成本上行的背景下，房企仍選擇海外融資，主要是受到明年將迎來償債高峰，以及國內(nèi)融資環(huán)境趨緊的驅(qū)動。
數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)債券余額規(guī)模已達(dá)2.185萬億元。2018年房地產(chǎn)債券到期規(guī)模將達(dá)2069.71億元，較2017年的1007.30億元，增幅高達(dá)105.5%。2019年債券到期規(guī)模將進一步攀升至4026.52億元，較2018年增幅為94.5%。
其中，中國恒大、富力地產(chǎn)、綠地控股、碧桂園和萬達(dá)集團5家企業(yè)，明年到期或可回售債券總額達(dá)163億美元(約合人民幣1081億元)。
“今年以來，管理層加大了房地產(chǎn)調(diào)控力度，并從多個渠道限制房企融資規(guī)模。為了滿足企業(yè)發(fā)展資金需求，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將目光投向境外，通過境外發(fā)債的方式增強融資靈活性。” 上述資深研究機構(gòu)人士向財聯(lián)社記者表示。
實際上，自去年9月底新一輪樓市調(diào)控政策出臺以來，房企融資渠道就被收緊。交易所出臺分類監(jiān)管政策，提高公司債發(fā)債門檻，房地產(chǎn)行業(yè)債券發(fā)行量大幅縮減;銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的貸款規(guī)模也在下滑，包括個貸和開發(fā)貸規(guī)模都受到嚴(yán)格的控制;監(jiān)管層檢查房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，禁止銀行繞道補血房地產(chǎn)，包括房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資、發(fā)行ABS、地產(chǎn)基金、資管融資等各類渠道均有所收緊。
國海證券研報認(rèn)為，房企長期償債能力已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑。今年年中，房企銷售回款較去年同期有較大幅度的下滑，房企的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流也由去年二季度以來的流入轉(zhuǎn)為上半年的流出544億元，而去年同期流入434億元。
“調(diào)控在逐步發(fā)酵，短期沒有放松的跡象，房企的資金需求量變大，無論是融資端、拿地端還是銷售端均面臨壓力，明年資金面會更加緊張。而且明年房企將迎來還債高峰期，如果融資層面再不放松，明年一些中小企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。”上述資深研究機構(gòu)人士表示。
平安證券研報也提醒，房企融資難度不斷上升，融資成本明顯提高，中小房企在資金實力、品牌和規(guī)模上均處于劣勢，需警惕資金鏈問題，注意排雷。
嚴(yán)躍進則認(rèn)為，目前，隱性的資金鏈風(fēng)險其實已有所體現(xiàn)，尤其是部分急于拋售的房企。當(dāng)然，若是其他房企愿意收購，那么類似風(fēng)險不會真正爆發(fā)出來。但若后續(xù)資金壓力加大，那么一些房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓事件，或?qū)⒀葑優(yōu)榉科蟮归]事件。
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