中國一線城市房地產(chǎn)市場目前最大的一個痛點，就是庫存消化周期不斷上升。這是從來沒有出現(xiàn)過的現(xiàn)象。
11月27日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的80城住宅庫存報告顯示，當前全國80城庫存規(guī)?；芈涞搅?013年8月的水平，新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.8個月。
其中，一線城市的庫存去化周期，自2010年以來首次超越二三四線城市，達到11.9個月。“已經(jīng)增長到壓迫房價下跌的程度，這也可以解釋最近幾個月國家統(tǒng)計局公布的70城房價指數(shù)中，一線城市房價指數(shù)率先下跌的現(xiàn)象。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中國房地產(chǎn)報記者表示。
一線城市目前庫存高企的主要動因，是市場交易降低到了歷史底部。嚴躍進認為，真實的庫存規(guī)模其實不高，反而是低于歷史水平，房價指數(shù)下跌只是階段性現(xiàn)象，“總體上說，一線城市房價是漲多跌少、漲長跌短”。
“中國房地產(chǎn)市場未來將進入三四線城市房價再無周期、一二線城市資產(chǎn)價格長期向上的時代。”興業(yè)證券研究員閻常銘認為。
成交凍結，庫存周期上升
“截至2017年10月底，檢測的80個城市新建商品住宅庫存總量為39490萬平方米，環(huán)比減少2.1%，同比減少10.1%。自2015年以來，全國80城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，充分體現(xiàn)了近三年全國去庫存戰(zhàn)役取得了較好的效果。當前全國80城庫存規(guī)模相當于2013年8月的水平，即庫存規(guī)模回落到了四年前的水平。”易居研究院稱。
從區(qū)域看，一線、二線、三四線這三類城市的住宅庫存總量都呈現(xiàn)環(huán)比、同比的下滑態(tài)勢，分別為2168萬平方米、23884萬平方米和13438萬平方米，環(huán)比增幅分別為-2.2%、-2.4%和-1.5%，，同比增幅分別為-17.6%、-9.6%和-9.6%。
一般房地產(chǎn)業(yè)界認為，庫存去化周期的合理區(qū)間為12~16個月，高于該區(qū)間說明庫存規(guī)模偏大，低于該區(qū)間則說明庫存規(guī)模偏小。
在這80個城市中，新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.8個月，已小于合理區(qū)間。但三類城市的去庫存情況卻各有不同，其中，二線、三四線城市新建商品住宅的庫存去化周期為10.7和10.9個月，很多三四線城市的去庫存周期已經(jīng)明顯收窄，有16個三線城市低于8個月的水平。而一線城市的庫存去化周期則是2010年來，首次超過其他城市，達到了11.9個月。
“過去的市場分化講的其實是一二線城市去庫存效果較好、三四線去庫存不佳的現(xiàn)象。但近幾個月似乎這個概念有所顛倒，換而言之，一線城市去庫存周期反而是比較高的。”嚴躍進表示。
一二線資產(chǎn)價格長期向上
一線城市去庫存周期超過了12個月就屬于偏高的水平，這也是出現(xiàn)了一線城市房價指數(shù)率先下跌的現(xiàn)象。在嚴躍進看來，“如果對比歷史數(shù)據(jù)，過去一線城市去庫存周期超過12個月的時候也是出現(xiàn)了房價下跌，所以類似的關系基本匹配。”
一線城市消化周期的上升主要源于市場交易降低到了歷史底部。以北京為例，今年1~10月份的新建商品住宅成交面積為436萬平方米，同比下跌46%，已處于歷史最低點。
克而瑞上海區(qū)域首席分析師葉茂介紹，由于政府嚴控預售證價格問題，今年至少有50個項目因為價格沒有達到預期，選擇推遲開盤，導致截至10月底，上海供應量和成交量與同期相比均減半。
根據(jù)克而瑞的區(qū)域成交監(jiān)測，今年上海成交均價整體高于2016年，每個月都屬于供不應求的狀態(tài)，價格依舊堅挺。撇除限價限簽的因素后，廣州房價的實際漲幅也可觀。而深圳的新房只要稍微給購房者讓利，購房者的購買神經(jīng)就被撩撥起來，整體去化率達到7成左右。
閻常銘表示，房地產(chǎn)本質(zhì)是貨幣現(xiàn)象，去年至今年預計有至少13萬億元金融杠桿加在房地產(chǎn)需求端，防范金融風險的要求決定了房地產(chǎn)行業(yè)未來的大趨勢，也決定了未來按揭將回到一二線城市，帶來的趨勢和格局就是三四線城市房價再無周期，而一二線城市的資產(chǎn)價格將長期向上。
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