多年來，我國經(jīng)濟(jì)很大程度上依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)增長，對(duì)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的壓力，取得了不錯(cuò)的效果。但是多輪房地產(chǎn)政策刺激結(jié)束之后，經(jīng)濟(jì)增長乏力的局面會(huì)再次顯現(xiàn)。更嚴(yán)峻的是，過度依靠房地產(chǎn)“穩(wěn)增長”會(huì)弱化經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力源泉，不利于長期經(jīng)濟(jì)增長。

企業(yè)減少制造業(yè)投資、增加房地產(chǎn)投資，將會(huì)顯著“擠出”制造業(yè)投資，并且將會(huì)擠占研發(fā)投入，阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，從而引發(fā)落后產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)之間的資源錯(cuò)配。此外，如果繼續(xù)依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)增長，房價(jià)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)可能越來越大。

多年以來，我國經(jīng)濟(jì)很大程度上依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)增長，尤其是每當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行壓力較為嚴(yán)峻時(shí)，各級(jí)政府往往借助房地產(chǎn)“穩(wěn)增長”。不論是應(yīng)對(duì)1998年亞洲金融危機(jī)和2008年國際金融危機(jī)的沖擊，還是應(yīng)對(duì)新常態(tài)以來經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的壓力，房地產(chǎn)都是各級(jí)政府“穩(wěn)增長”的關(guān)鍵舉措，并且取得了不錯(cuò)的效果。

以剛剛過去的2016年為例，一線和二線“四小龍”等熱點(diǎn)城市的房價(jià)在一年內(nèi)上漲超過40%，通過拉動(dòng)房地產(chǎn)投資以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)。中國人民大學(xué)發(fā)布的《宏觀政策評(píng)價(jià)報(bào)告2017》指出，如果沒有房地產(chǎn)的繁榮和“超常”拉動(dòng)效應(yīng)，2016年中國經(jīng)濟(jì)增速將從6.7%降至6.37%，從而無法完成6.5%—7%的目標(biāo)?？梢?，房地產(chǎn)的短期“穩(wěn)增長”效果非常顯著。

然而，房地產(chǎn)并沒有給我國的長期經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢帶來根本性改變。尤其是2008年國際金融危機(jī)以來，雖然我國已經(jīng)實(shí)施了多輪房地產(chǎn)刺激方案，但是每當(dāng)一輪刺激政策結(jié)束之后，經(jīng)濟(jì)增長乏力的局面會(huì)再次顯現(xiàn)。更嚴(yán)峻的是，過度依靠房地產(chǎn)“穩(wěn)增長”會(huì)弱化經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力源泉，不利于長期經(jīng)濟(jì)增長，尤其是不符合黨的十九大報(bào)告所提出的新時(shí)代下中國需要“由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段”的大方向。

具體而言，從增長核算的視角來看，長期依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)增長的不利影響主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面。

不利于生產(chǎn)性資本的積累

資本作為長期經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力源泉之一，主要指的是制造業(yè)等生產(chǎn)性投資所形成的生產(chǎn)性資本積累。2008年國際金融危機(jī)之后美國和歐盟等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體廣泛實(shí)施的“再工業(yè)化”戰(zhàn)略充分表明，制造業(yè)部門的生產(chǎn)性投資才是長期經(jīng)濟(jì)增長的根本。與之不同，房地產(chǎn)投資中的主要構(gòu)成部分，即住房投資，則是非生產(chǎn)性投資，很難作為生產(chǎn)要素直接投入生產(chǎn)活動(dòng)。

房地產(chǎn)行業(yè)的高投資回報(bào)率會(huì)吸引大量實(shí)體企業(yè)向房地產(chǎn)投資，從而對(duì)生產(chǎn)性投資產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。Wind數(shù)據(jù)庫顯示，2000—2016年房地產(chǎn)上市公司銷售凈利潤率為12.2%，而工業(yè)部門上市公司銷售凈利潤率僅為3.9%。其結(jié)果是，海爾、海信、格力、雅戈?duì)枴⑼薰葍?yōu)秀實(shí)體企業(yè)紛紛向房地產(chǎn)投資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年上半年，A股上市公司中多達(dá)1305家公司擁有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占所有A股上市公司的比重高達(dá)44%。不僅如此，在投資回報(bào)預(yù)期本就不高的情況下，高房價(jià)還會(huì)提高實(shí)體企業(yè)的廠房、勞動(dòng)和資本等生產(chǎn)要素的成本，從而進(jìn)一步擠出生產(chǎn)性投資。以辦公樓租金為例，2009—2016年間北上廣深四大一線城市的辦公樓租金平均漲幅達(dá)到了116.3%，其中北京辦公樓租金漲幅高達(dá)221.6%。

對(duì)單家企業(yè)而言，其從事生產(chǎn)經(jīng)營的根本目的是實(shí)現(xiàn)利潤最大化，因此當(dāng)企業(yè)所從事的主營業(yè)務(wù)的投資回報(bào)率低于房地產(chǎn)的投資回報(bào)率時(shí)，理性的企業(yè)都會(huì)減少制造業(yè)投資、增加房地產(chǎn)投資。但是，對(duì)整個(gè)國家而言，這將會(huì)顯著“擠出”制造業(yè)投資，尤其是設(shè)備投資等與企業(yè)生產(chǎn)能力直接相關(guān)的生產(chǎn)性投資?？梢?，長期依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)增長將不利于中國生產(chǎn)性資本的積累，長此以往會(huì)影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，也就難以轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展階段”。

不利于創(chuàng)新和技術(shù)進(jìn)步

黨的十九大報(bào)告指出，中國目前還存在發(fā)展不平衡不充分的問題，其中重要的一點(diǎn)就是創(chuàng)新能力不夠強(qiáng)。房地產(chǎn)投資的高回報(bào)會(huì)導(dǎo)致實(shí)體企業(yè)失去創(chuàng)新的動(dòng)力，從而弱化全社會(huì)創(chuàng)新的步伐。

之所以制造業(yè)等實(shí)體部門愿意從事創(chuàng)新活動(dòng)，是因?yàn)閯?chuàng)新能夠帶來競爭優(yōu)勢和更多的利潤。但是，創(chuàng)新是高風(fēng)險(xiǎn)的活動(dòng)，不管是在新技術(shù)和新產(chǎn)品的研發(fā)階段，還是新產(chǎn)品開拓市場階段，都面臨著一系列的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)投資能夠提供較高而且穩(wěn)定的回報(bào)，那么企業(yè)從事創(chuàng)新活動(dòng)的動(dòng)機(jī)無疑會(huì)減弱。不僅如此，一旦企業(yè)將大量資金投向房地產(chǎn)，將會(huì)擠占研發(fā)投入，這同樣會(huì)減弱實(shí)體部門創(chuàng)新的步伐。大量研究發(fā)現(xiàn)，房價(jià)上漲越快的地區(qū)，實(shí)體部門企業(yè)研發(fā)投入和專利授權(quán)量越低。這應(yīng)該是中國實(shí)體企業(yè)的研發(fā)投入增長較為緩慢的重要原因之一。

高房價(jià)還會(huì)導(dǎo)致青年科研人員想方設(shè)法掙錢買房，而無法專心從事基礎(chǔ)性和原創(chuàng)性的科研活動(dòng)。青年科研人員精力充沛、創(chuàng)新思維活躍，是全社會(huì)創(chuàng)新研發(fā)的主力軍。要想讓他們潛心投入到創(chuàng)新研發(fā)活動(dòng)中，需要讓他們擁有住房等基本生活條件。在房價(jià)持續(xù)大幅上漲的背景下，青年科研人員僅憑基本的工資收入很難購買住房。以北京為例，截至2016年底東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)的房價(jià)分別高達(dá)9.7、11.4和8.0萬元/平方米，而北京城鎮(zhèn)科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)在崗職工的年均收入只有15萬元左右。在此情形下，青年科研人員通常難以潛心從事基礎(chǔ)性、原創(chuàng)性的科技研發(fā)活動(dòng)，而是設(shè)法從事與創(chuàng)新無關(guān)的“副業(yè)”來增加額外收入。近年來媒體發(fā)布的“高房價(jià)等因素使青年科學(xué)家‘無心科研’”、“一枚中科院科研人員的自白：我為什么選擇離開”等報(bào)道表明高房價(jià)對(duì)青年科研人員的不利影響已經(jīng)不容忽視。如果房價(jià)繼續(xù)上漲，那么將會(huì)導(dǎo)致更多的青年科研人員失去創(chuàng)新研發(fā)的動(dòng)力，從而進(jìn)一步阻礙中國技術(shù)進(jìn)步的步伐。

導(dǎo)致資源錯(cuò)配不利于效率改進(jìn)

所謂效率改進(jìn)，是指改進(jìn)生產(chǎn)要素與技術(shù)的結(jié)合方式，將生產(chǎn)要素等資源更多地配置給高生產(chǎn)率的部門和產(chǎn)業(yè)。如果低生產(chǎn)率的部門和產(chǎn)業(yè)占用了過多資源，那么將會(huì)導(dǎo)致資源錯(cuò)配和效率損失。

房地產(chǎn)行業(yè)本身的技術(shù)含量和生產(chǎn)效率就相對(duì)較低，因此過度依賴房地產(chǎn)自然會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)部門與實(shí)體部門之間的資源錯(cuò)配。不僅如此，房地產(chǎn)還會(huì)阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，從而引發(fā)落后產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)之間的資源錯(cuò)配。房地產(chǎn)行業(yè)所拉動(dòng)的鋼鐵、水泥、玻璃等行業(yè)大都是技術(shù)含量偏低并且產(chǎn)能過剩的落后行業(yè)。由于房地產(chǎn)能夠創(chuàng)造出較為穩(wěn)定的市場需求，因此它們既不會(huì)自動(dòng)退出市場，也缺乏轉(zhuǎn)型升級(jí)的動(dòng)力。長此以往，房地產(chǎn)及其相關(guān)聯(lián)的落后產(chǎn)業(yè)將會(huì)占據(jù)大量寶貴的信貸等資源，阻礙新興產(chǎn)業(yè)的成長，從而引發(fā)落后產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)之間的資源錯(cuò)配和效率損失。

事實(shí)上，房地產(chǎn)阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的跡象已經(jīng)顯現(xiàn)，透過富豪企業(yè)家的行業(yè)分布可見端倪。“胡潤全球富豪榜”數(shù)據(jù)顯示，2015年中國上榜富豪多達(dá)30%來自于房地產(chǎn)行業(yè)，在所有行業(yè)中排名第一。與之不同，發(fā)達(dá)國家的富豪企業(yè)家則主要來自新興產(chǎn)業(yè)以及高端制造業(yè)，例如美國和日本富豪企業(yè)家來自于新興產(chǎn)業(yè)以及高端制造業(yè)的占比分別高達(dá)23.3%和37.8%，而且在所有行業(yè)中高居首位，而我國只有10.1%。富豪企業(yè)家是一個(gè)國家的精英群體，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的引領(lǐng)者，當(dāng)富豪企業(yè)家過多地集聚在房地產(chǎn)以及產(chǎn)能過剩的行業(yè)時(shí)，將會(huì)阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)并導(dǎo)致落后產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)之間的資源錯(cuò)配，不利于效率改進(jìn)和長期經(jīng)濟(jì)增長。

容易引發(fā)房價(jià)泡沫化風(fēng)險(xiǎn) 導(dǎo)致資本積累大幅下滑

理論和國際經(jīng)驗(yàn)都表明，房價(jià)泡沫不可能長期持續(xù)，歷史上美國、日本和東南亞等國家和地區(qū)的房價(jià)泡沫均以破裂而告終。更嚴(yán)重的是，房價(jià)泡沫破裂屬于罕見的災(zāi)難性事件，一旦發(fā)生就會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，尤其會(huì)導(dǎo)致資本積累大幅萎縮。一方面，房價(jià)泡沫破裂意味著房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格大幅下降，這會(huì)導(dǎo)致既有資本存量的價(jià)值縮水。另一方面，房價(jià)泡沫破裂會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資和企業(yè)設(shè)備投資增速大幅下降，從而阻礙新增資本積累的進(jìn)程。日本20世紀(jì)90年代的“大衰退”和美國2008年的金融危機(jī)就是由房價(jià)泡沫破裂所引發(fā)的，并且通過上述兩條機(jī)制對(duì)資本積累產(chǎn)生了嚴(yán)重的負(fù)面沖擊。以企業(yè)設(shè)備投資為例，日本企業(yè)設(shè)備投資增速從房價(jià)泡沫破裂前的16%跌至泡沫破裂后的-10%，美國的企業(yè)設(shè)備投資增速則從房價(jià)泡沫破裂前的10%下降到泡沫破裂后的-22%。

具體到我國，四大一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)出泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，如果繼續(xù)依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)增長，房價(jià)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)將越來越大。一旦泡沫破裂，將會(huì)導(dǎo)致中國的資本積累大幅下滑。這不僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資增速會(huì)下滑，更重要的是會(huì)引發(fā)實(shí)體部門的投資萎縮。實(shí)體部門的大量企業(yè)通過房地產(chǎn)抵押獲得貸款，房價(jià)泡沫破裂后企業(yè)所抵押房地產(chǎn)的價(jià)值將顯著縮水，很可能引發(fā)債務(wù)清償和資產(chǎn)廉價(jià)拋售的惡性循環(huán)，甚至陷入“債務(wù)—通縮”陷阱。日本20世紀(jì)90年代的“大衰退”等典型“債務(wù)—通縮”案例都是由房價(jià)泡沫破裂導(dǎo)致的。由于中國企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)目前已經(jīng)處于全世界高水平，再加上中國企業(yè)的債務(wù)很大程度上源自房地產(chǎn)抵押貸款，一旦房價(jià)泡沫破裂，對(duì)實(shí)體部門的沖擊將會(huì)比其他國家更加嚴(yán)重，從而阻礙資本積累和長期經(jīng)濟(jì)增長。

依靠動(dòng)力轉(zhuǎn)換推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展

基于上述考慮，筆者認(rèn)為，新時(shí)代下我國不應(yīng)該再將房地產(chǎn)作為“穩(wěn)增長”的工具，而應(yīng)盡快讓住房回歸其居住屬性。

值得強(qiáng)調(diào)的是，黨的十九大報(bào)告專門指出，要“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，“讓全體人民住有所居”，從而明確了政府部門要求住房盡快回歸居住屬性的決心。不僅如此，2016年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、2017年2月的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議以及2017年政府工作報(bào)告等重要會(huì)議和文件都明確要求加快建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，其根本目的都是促進(jìn)房價(jià)平穩(wěn)增長并且滿足不同收入群體的住房需求。新時(shí)代下，這些舉措將有助于房地產(chǎn)擺脫“穩(wěn)增長”工具的身份，更好地回歸其居住屬性。

既然新時(shí)代下我國不能再使用房地產(chǎn)“穩(wěn)增長”，那么應(yīng)該如何促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展呢？短期而言，應(yīng)該主要借助于貨幣政策和財(cái)政政策等常規(guī)宏觀政策工具，對(duì)短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)以平抑產(chǎn)出缺口，從而實(shí)現(xiàn)短期“穩(wěn)增長”的目標(biāo)。長期而言，則需要加快增長動(dòng)力轉(zhuǎn)換從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。正如黨的十九大報(bào)告所指出的，“我國經(jīng)濟(jì)已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長動(dòng)力的攻關(guān)期”。

在此背景下，應(yīng)該深化市場化改革，包括推進(jìn)要素市場化改革、進(jìn)一步簡政放權(quán)、消除行政壟斷、取消教育等行業(yè)的市場準(zhǔn)入等，從而將經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力源泉從資本和勞動(dòng)等“舊動(dòng)力”盡快轉(zhuǎn)向全要素生產(chǎn)率和人力資本等“新動(dòng)力”，提高潛在經(jīng)濟(jì)增速，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長。

（作者單位：中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所）