近一年以來，住房體系的結(jié)構(gòu)變化明顯加速。住房保障得到加強(qiáng)、不動產(chǎn)證券化不斷推進(jìn)、租購并舉等變化成為房企面臨的新課題。業(yè)內(nèi)觀點認(rèn)為，與市場宏觀層面變化并行的是，作為主體之一的房企分化進(jìn)一步加劇，規(guī)?；?、集中度持續(xù)增長。在存量房市場，呼喚模式化運(yùn)作和品質(zhì)服務(wù)，是未來的發(fā)展趨勢。

“實際上長效機(jī)制已經(jīng)在大家的身邊發(fā)生了。”中信建投首席房地產(chǎn)分析師陳慎近日在鏈家研究院大連思享會上，分析了房地產(chǎn)市場整體形勢帶給行業(yè)、企業(yè)的變化。中信建投的研究表明，供應(yīng)結(jié)構(gòu)多元化、價格可控性、規(guī)模持續(xù)性共同決定了住房供給體系的改善；支持“住有所居”的租賃市場建設(shè)、供應(yīng)具備保障以及財富功能的共有產(chǎn)權(quán)房、針對房屋出售環(huán)節(jié)的嚴(yán)格限制等措施促進(jìn)了住房保障體系的發(fā)展；而不動產(chǎn)證券化的推進(jìn)，則提升了流動性與回報率。

陳慎分析認(rèn)為，雖然重點城市住宅銷量同比下滑，但在三、四線城市去庫存的拉動下，2017年樓市整體銷售面積空前高漲，他同時判斷，2018年會成為房地產(chǎn)銷量的“小年”。

“但重點城市成交量的降低并不影響重點房企數(shù)據(jù)的飆升。”陳慎表示，規(guī)模化房企的集中度仍有上漲空間。中信建投跟蹤了排名前十房企在全國20個重點城市的房地產(chǎn)市場份額，深圳、廈門的指數(shù)超過了50%，平均水平為30%。“我們認(rèn)為未來前十房企在全國重點城市的市場份額可以沖向40%，甚至更高。”陳慎說。

從土地市場占有率角度，也可以看出規(guī)模房企集中度的上漲空間。根據(jù)中信建投數(shù)據(jù)，排名前十房企在20個重點城市拿地占比從2016年的12.7%，已經(jīng)上升到了2017年前三季度的26.6%。陳慎表示，土地出讓新規(guī)則要求嚴(yán)審?fù)恋刭徶觅Y金來源、提高購地保證金比例、縮短土地款繳納時間等因素決定了大企業(yè)拿地?fù)碛懈鄡?yōu)勢，而土地儲備決定了房企的未來潛力。

陳慎為中型房企實現(xiàn)超車提供了幾個思路，一是進(jìn)入更多的城市，以綜合能力的提升帶動規(guī)?；l(fā)展；二是在存量市場的并購和人才引進(jìn)策略；第三則是降低資金成本，優(yōu)化資產(chǎn)配置。

房企如何面對未來租購并舉市場下的轉(zhuǎn)型，陳慎以德國最大的房地產(chǎn)公司VONOVIA為例說明，管理與運(yùn)營可以帶來市值的逐步擴(kuò)大。VONOVIA通過對租約的有效調(diào)整、改善現(xiàn)有物業(yè)、以運(yùn)營提升物業(yè)品質(zhì)；并通過并購提升現(xiàn)金流，以流程化、模式化運(yùn)作建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提升行業(yè)整體服務(wù)品質(zhì)。

市場分化對品質(zhì)服務(wù)的催生，是鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)提出的觀點。他分析認(rèn)為，規(guī)?；髽I(yè)集中度的提升，要求中小房企需要更加注重住宅品質(zhì)，更關(guān)注產(chǎn)品能力。

“整體來看，房價高度集中上漲的趨勢結(jié)束了，未來會是全流通時代的來臨，新房、二手房、租賃市場相互關(guān)聯(lián)，相互補(bǔ)充，相互融會貫通。”楊現(xiàn)領(lǐng)表示，中介公司也同樣面臨集中化發(fā)展，規(guī)模化中介擁有大比例市場占有率，會為行業(yè)帶來相對合理的利潤率和標(biāo)準(zhǔn)化的成長格局，“不再是從前的惡意競爭，而是以品質(zhì)化服務(wù)取勝。”他說。