前11月，千億房企俱樂(lè)部首次從2016年以來(lái)的12家擴(kuò)充至14家，其中就包括央企招商蛇口。12月8日傍晚，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)布11月銷售情況公告。
期內(nèi)，招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積48.22萬(wàn)平方米，同比減少27.15%，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額138.78億元，同比增加38.63%。由此，1-11月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積505.25萬(wàn)平方米，同比增加20.68%；簽約銷售金額1026億元，同比增加56.23%。在吸收招商地產(chǎn)重組上市后第二年，招商蛇口終于完成了它的第一個(gè)千億銷售。
按照公司年初定下的目標(biāo)，招商蛇口已提前完成任務(wù)，并基本保證了這家老牌房企在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)“不掉隊(duì)”的局面。與此同時(shí)，在土地獲取方面，今年來(lái)以，招商蛇口也保持了積極的態(tài)勢(shì)。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，加上11月最新獲取的3個(gè)項(xiàng)目，截至11月末，2017年招商蛇口已新增44個(gè)項(xiàng)目，付出總地價(jià)約790億元，占前11月銷售規(guī)模的77%，維持了較高的拿地力度?？梢詫?duì)比的是，2016年全年，招商蛇口共獲取27宗項(xiàng)目。
另外，三季報(bào)顯示，招商蛇口三季度末凈負(fù)債率52.1%，雖然杠桿水平較2016年末提升33個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于行業(yè)內(nèi)較低水平。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，這一比例伴隨公司規(guī)模擴(kuò)張仍有適度上升空間，不過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率將保持75%以下。
順利實(shí)現(xiàn)千億之后，如何應(yīng)對(duì)隨之而來(lái)的行業(yè)天花板，除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售加碼外，招商蛇口正在尋找利潤(rùn)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，從11月的表現(xiàn)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)成為其重要的發(fā)力點(diǎn)之一。以同樣在11月邁進(jìn)千億俱樂(lè)部的新城控股為例，該公司早在去年就提出“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式。
事實(shí)上，招商蛇口手上也持有大量商用物業(yè)。根據(jù)該公司2016年年報(bào)顯示，招商蛇口擁有可出租面積239.11萬(wàn)平方米的投資性物業(yè)，包含公寓、別墅、寫(xiě)字樓、廠房、商鋪及商業(yè)中心等多種業(yè)態(tài)，其中寫(xiě)字樓體量最大，可出租面積45.38萬(wàn)平方米，累計(jì)已出租面積440.26萬(wàn)平方米。
由此，為盤活手中大量的存量資產(chǎn)，招商蛇口首次試水地產(chǎn)基金，企圖通過(guò)地產(chǎn)基金模式實(shí)現(xiàn)寫(xiě)字樓的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。11月27日，招商蛇口宣布與太盟投資集團(tuán)按1:4的出資比例設(shè)立地產(chǎn)基金，基金規(guī)模為人民幣16億元，招商蛇口全資子公司之全資子公司利邦控股認(rèn)繳出資3.2億元，占股20%。
與此同時(shí)，地產(chǎn)基金在境外協(xié)議轉(zhuǎn)讓形式收購(gòu)招商蛇口持有的上海招商局大廈、上海招商局廣場(chǎng)及北京招商局大廈相關(guān)的股權(quán)，交易總對(duì)價(jià)約計(jì)50億元。
在其他自持物業(yè)上，招商蛇口的資產(chǎn)證券化動(dòng)作也同樣開(kāi)始。12月1日，招商蛇口首單儲(chǔ)架式長(zhǎng)租公寓CMBS計(jì)劃獲批，發(fā)行總額60億。公開(kāi)資料顯示，到2020年，該公司其旗下壹棧、壹間、壹棠三大品牌長(zhǎng)租公寓的規(guī)模也將從目前的1.3萬(wàn)間擴(kuò)張至10萬(wàn)間。
據(jù)招商蛇口總經(jīng)理許永軍此前透露，目前公司正在推進(jìn)各大業(yè)務(wù)板塊之間與金融的協(xié)同發(fā)展，將借助招商局集團(tuán)金融板塊的資源來(lái)實(shí)現(xiàn)。除此以外，公司已經(jīng)制定了輕資產(chǎn)模式發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)盡可能減少自有資金投入。
的確，大量的商業(yè)項(xiàng)目入市背后是巨額的沉淀資金，不可避免的是，招商蛇口營(yíng)收和凈利潤(rùn)也隨之下降。據(jù)該公司三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口2017年前三季度營(yíng)業(yè)收入約為296.86億元，同比減少27.89%；歸屬于上市公司的凈利潤(rùn)約為37.18億元，同比減少33.73%。
撰文：黎倩
審校：武瑾瑩
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