1月12日,據(jù)北京晨報報道,北京市政府辦公廳印發(fā)的《北京市人民政府關(guān)于加快科技創(chuàng)新構(gòu)建高精尖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)用地政策的意見》(以下簡稱《意見》)中提到,北京將在19個重點區(qū)域中啟動“彈性年期出讓土地和土地年租制”,除了極特殊情況,土地流轉(zhuǎn)年限縮短到20年以內(nèi)。
據(jù)澎湃新聞記者不完全統(tǒng)計,目前已有包括上海市、廣州市、山東省臨沂市和濟(jì)南市以及四川省成都市等多個城市出臺類似工業(yè)用地彈性出讓制度的相關(guān)文件,文件明確提出工業(yè)用地彈性出讓年限一般不超過20年。
北京:實行彈性年期出讓,出讓年限最長為20年
《北京青年報》援引北京市規(guī)劃國土委對該文件的解讀表示,該《意見》將率先在國務(wù)院和市政府批準(zhǔn)設(shè)立的3個開發(fā)區(qū)、16個產(chǎn)業(yè)園區(qū)(以下統(tǒng)稱園區(qū))試點。在試點時,各園區(qū)將堅持規(guī)劃引領(lǐng),節(jié)約集約的原則,同時實行全生命周期管理,完善產(chǎn)業(yè)項目準(zhǔn)入和退出機(jī)制,推行企業(yè)投資項目承諾制,健全并實施動態(tài)監(jiān)管和定期評估制度,嚴(yán)防投機(jī)炒賣房屋和土地。
這19個園區(qū)包括,國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的開發(fā)區(qū):北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、北京天竺綜合保稅區(qū);市政府批準(zhǔn)設(shè)立的開發(fā)區(qū):北京石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京良鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京房山工業(yè)園區(qū)、北京通州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京永樂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京臨空經(jīng)濟(jì)核心區(qū)、北京順義科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、北京昌平小湯山工業(yè)園區(qū)、北京采育經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京大興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京興谷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京馬坊工業(yè)園區(qū)、北京雁棲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京密云經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北京延慶經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和北京八達(dá)嶺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。
在土地的利用方式上,《意見》明確了園區(qū)向入園的高精尖企業(yè)提供土地的3種土地利用方式,在經(jīng)市、區(qū)政府授權(quán)的前提下:一是園區(qū)可依法使用園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地,向入園企業(yè)出租,但不得轉(zhuǎn)讓;二是園區(qū)可以建設(shè)并持有產(chǎn)業(yè)用房及其各項配套服務(wù)用房,出租給入園企業(yè),但不得整體或分割銷售,不得轉(zhuǎn)讓公司股權(quán);三是園區(qū)與入園企業(yè)可采取共有建設(shè)用地使用權(quán)方式使用土地。
《意見》中指出,入園企業(yè)向園區(qū)開發(fā)企業(yè)租賃產(chǎn)業(yè)用地的,土地租金實行年租制。
在土地的利用方式上,《意見》明確了園區(qū)向入園企業(yè)提供三種土地利用方式,一是園區(qū)向入園企業(yè)出租土地,土地租金可以選擇實行年租制,二是園區(qū)出租產(chǎn)業(yè)用房及各項配套服務(wù)用房給入園企業(yè),三是園區(qū)與入園企業(yè)可采取共有建設(shè)用地使用權(quán)方式使用土地。
相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,這是在土地成本固定的前提下,用統(tǒng)籌平衡開發(fā)成本、出讓土地和出租房屋并舉等多種形式來降低入園企業(yè)自身的土地成本,為高精尖產(chǎn)業(yè)提供更有力的保障。
此外,《意見》規(guī)定,入園企業(yè)申請以出讓方式取得園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地,實行彈性年期出讓,出讓年限最長為20年。入園企業(yè)通過租賃方式取得園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地,土地租賃最長期限不超過15年。根據(jù)園區(qū)規(guī)劃,入園企業(yè)可在承租土地上依法建設(shè)生產(chǎn)經(jīng)營設(shè)施,租賃期內(nèi)該設(shè)施屬投資企業(yè)所有。
多地出臺對工業(yè)用地實行彈性年期出讓意見
據(jù)澎湃新聞(www.thepaper.cn)不完全統(tǒng)計,近年來,已有包括臨沂、濟(jì)南、成都、廣州和上海出臺過工業(yè)用地彈性出讓制度的相關(guān)文件,文件明確提出工業(yè)用地彈性出讓年限一般不超過20年。
2013年,山東省臨沂市人民政府出臺《關(guān)于對工業(yè)用地實行彈性年期出讓的意見》,內(nèi)容指出,工業(yè)用地出讓的彈性年期最高不超過20 年,同時各縣區(qū)、開發(fā)區(qū)可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況,在不超過20年的條件下,確定各自最高出讓年期。工業(yè)用地采取彈性年期出讓時,出讓價格不得低于供地成本,不得低于《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》相應(yīng)年期的價格。年期修正應(yīng)符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定,還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。
據(jù)《解放日報》報道,上海從2014年年底就開始實行的工業(yè)用地彈性出讓年期。土地管理法中明確土地出讓年期不超過50年,現(xiàn)在上海明確一般工業(yè)用地或者產(chǎn)業(yè)用地出讓年期為20年。這一方面是用土地資源緊缺倒逼產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。另一方面是降低初始創(chuàng)業(yè)的成本。據(jù)上海市規(guī)劃和國土資源管理局副局長岑??到榻B,在土地出讓合同當(dāng)中可以明確續(xù)期條件,繼續(xù)有生產(chǎn)、繼續(xù)有產(chǎn)值、繼續(xù)有利潤、繼續(xù)有制造能力的條件下可繼續(xù)讓企業(yè)用這塊地,同時續(xù)期價格現(xiàn)在就可以約定好,可以按現(xiàn)在的價格20年之后續(xù)期。
2015年,山東省濟(jì)南市出臺《濟(jì)南市工業(yè)用地彈性年期出讓實施辦法(試行)》,明確提出“工業(yè)用地彈性年期確定為20年”。
2017年7月,四川省成都市正式出臺《關(guān)于創(chuàng)新要素供給培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)提升國家中心城市能級土地政策措施的實施細(xì)則》,提出了針對不同行業(yè)、不同類型工業(yè)項目特點,推行彈性年期出讓、租賃、使用標(biāo)準(zhǔn)廠房等多種用地方式。其中,分類采取彈性年期出讓、租賃、先租后讓等多種供地方式,彈性年期出讓一般不超過20年,租賃年限一般不超過10年,到期后可續(xù)期出讓或租賃。
2017年8月,廣東省廣州市人民政府出臺《廣州市工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓實施辦法》,規(guī)定工業(yè)用地使用權(quán)先租后讓的租賃年限不得超過10年,與后續(xù)出讓年期總和不得超過20年。彈性年期出讓的土地使用權(quán)出讓年限不得超過20年,具體年限由相關(guān)區(qū)根據(jù)項目所屬產(chǎn)業(yè)、企業(yè)自身實力等情況確定。
此外,江蘇省蘇州市和浙江省舟山市規(guī)定,工業(yè)用地彈性出讓年期一般不超過30年。
2017年1月,江蘇省蘇州市出臺《蘇州市工業(yè)用地彈性年期出讓實施意見》,文件明確規(guī)定,2017年2月1日起,蘇州市行政區(qū)域內(nèi)新供應(yīng)的工業(yè)用地可以采用彈性年期出讓或者“先租后讓”的方式供地。其中,彈性出讓年期以5年為單位,合理設(shè)定10年、15年、20年等出讓年限,一般不超過30年;“先租后讓”的租賃期一般不超過5年。
2017年3月,浙江省舟山市國土資源局提出,擬在定海工業(yè)園區(qū)、糧油產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國家遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地三大產(chǎn)業(yè)平臺率先推行彈性出讓,并確定三種供地方式。“彈性年期出讓”供地方式,即根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期、用地單位經(jīng)營水平及有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策合理確定出讓年期,最高不超過30年。
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