來源：天天數(shù)錢、今朝聊房事、地產資管網
權威人士在達沃斯上的講話三大任務里面有條就是關于房地產的，未來3-5年，房地產行業(yè)大洗牌不可避免，注意你的現(xiàn)金流和資產配置。
1月26日，任志強在第十五屆中國地產風云榜上發(fā)表演講。雖然不到10分鐘便匆匆下臺，但其人和其言論依舊引起了現(xiàn)場的強烈關注。
任志強到底說了些什么？他的觀點意味著什么呢？我們不妨先看一下他演講的視頻↓↓↓任志強稱，嚴格說起來2018年是沒法預測的。假定按照現(xiàn)有的政策不變，比如說房地產政策不變、防范金融風險去杠桿的政策不變。（樓市會有這樣的變化：）第一，2018年房地產投資一定是下降，增速下降的幅度可能會穩(wěn)中有降。
第二，房地產開發(fā)面積會下降。從2017年竣工情況來看，（房地產開發(fā)面積）并沒有得到好轉，房子賣了將近17億平方米，但是的竣工只有10億多點。
第三個，房價下降的城市會越來越多。任志強稱，“我說的這三個你們可以猜一猜，看看今年發(fā)展結果是不是”。
去年年初全國平均房價超過1萬的有19個城市，但是到去年12月底平均房價超過1萬塊錢的已經有了41個城市，（數(shù)量上）翻了一倍。這其中，9個最重點的城市由于政府的手使勁按著，所以它們是下降了。
所以說，（假如政策不變）2018年房價下降的城市可能會增加，不是9個，可能會更多一些。
還有很重要的一點，去年棚改6萬多套，今年下降了一些，影響到總銷量的24%，今年如果減少了棚改的數(shù)量，那么對房地產數(shù)量和投資都會有巨大影響。
2018年1月，房企里最活躍的都在拼命融資，包括從境內和境外，所以1月份市場最典型的特點是開發(fā)商拼命找錢。我們也看到，有很多開發(fā)商開始沒錢了，所以他們拼命在賣東西去補窟窿。
為什么有些地方政策會做適度調整，因為中央是因城施策，所以餓的城市就會想法多吃一點，直說他得找點糧食吃，假定的前提是政策不變，實際的前提可能會有所變化。
在復雜的社會變化之中，如果任何一個政府出臺一個為了單向目的的政策，結果總是適得其反。
舉個例子，英國的布萊爾，為了老百姓看病更方便，出了一個規(guī)定，叫做預約的醫(yī)生必須在48下士內接待每個病人，結果所有的醫(yī)生都不接電話，因為工作讓他們沒法接待沒有預約而突然生病的病人就可能造成大量的死亡，所以布萊爾不得不去修改他的政策。
最近臺灣也出臺了一個政策，為了保證工人的利益，讓加班的時間一小時頂4小時的工資，結果所有的工人都沒有加班的機會了，因為業(yè)主們不愿意付這4份錢，所以他們就讓臨時工頂替成熟工的工資，因為加班時間的工資太高了，所以臺灣的立法院又在修改相關的政策。
所有的事情都說明，單一政策一定會造成其他后果，而其他后果可能會帶來政策的其他變化，所以臺灣的立法院也不得不去重新修改他們相關的政策。
任志強突然看空！意味著什么？
任志強的核心觀點是：
嚴格說起來2018年是沒法預測的。假定按照現(xiàn)有的政策不變，比如說房地產政策不變、防范金融風險去杠桿的政策不變，則樓市將出現(xiàn)：
第一，2018年房地產投資一定是下降；
第二，房地產開發(fā)面積會下降；
第三個，房價下降的城市會越來越多。
可以看出來，“任志強看空”只是針對2018年這個“短時段”來說的，而且有限定條件，就是“現(xiàn)有的政策不變”。事實上在此前的演講中，任志強預言“政策可能會有松動”。
對此，知名財經評論員劉曉博在其自媒體平臺“天天說錢”撰文解讀如下：
1、房價的“短期走勢”，基本上是無法預測的。因為短期走勢跟政策有密切關系，而政策是多變的，而且政策還往往逆著“主流預期”而動。
在股市上，就常常出現(xiàn)這種情況：假如大多數(shù)人都認為：股市上半年將創(chuàng)出新高，下半年將低迷；那么，官方政策一定針對這個預期調控，不讓這種現(xiàn)象出現(xiàn)。
2、中國樓市已經全面進入了“市場大分化”、“政策大分化”的時期，每個城市情況都不太一樣，“調控權”基本下放到了地方政府，所以預測短期走勢是更加困難的。
3、從中長期看，有人口顯著增量的、高級別的城市及其城市圈，住宅的價格仍然是趨勢性上漲的，這沒有任何問題。
但具體到某一個年份，尤其是剛剛大漲過之后的某個年份，就很難說。任志強“重新評估2018年”，顯然跟近期官方強調“調控不放松”、銀監(jiān)會出手等有關。
4、2018年一二線城市“隱形放松調控”是必然的，因為“十九大前后”出臺的調控措施太嚴厲了，如果不適當放松，將誤傷剛需、改善型需求，并將帶來地方財政收入的斷崖式下跌。
2017年11月，全國一般預算內收入已經出現(xiàn)了1.4%的跌幅，12月則出現(xiàn)了4.3%的跌幅。只是由于2017年前三季度財政收入增長快，全年增長仍然超過了7%，暫時掩蓋了這種局面。如果2018年樓市真的全面入冬，則地方財政將很難支撐。
5、2018年政府財政收入增長乏力、甚至出現(xiàn)同比下滑，幾乎是不可避免的。在這種情況下，只能通過增加赤字、地方債、國債的方式來“穩(wěn)增長”，同時適當搞活股市。
另外，國家希望通過“新一輪開放”來刺激外資流入。但這些仍然不夠，讓房子、土地維持一定的成交量就成為“必須的選項”。
6、任志強這次演講并不是真正“唱空”，他假設了一組特定條件、然后基于這些條件，推演了短期房價的走勢。短期走勢其實意義不大，他在演講中指出的日益嚴重的“人地錯配”現(xiàn)象更重要，這為未來東部經濟發(fā)達地區(qū)房價大漲埋下了伏筆，也為未來西部房價長期不漲埋下了伏筆。
7、2017年可以看做中國進入“二線城市時代”的第一年。所謂“二線城市時代”，其背景是國家意識到僅僅靠北上廣深等少數(shù)中心城市，不足以拉動中國的發(fā)展，反而帶來嚴重的城市病，所以提出了新的“中心城市戰(zhàn)略”，不斷增設“國家中心城市”。
成都、武漢、重慶、天津、鄭州等二線城市已經入圍，未來將有更多城市入選（如沈陽、南京、杭州、西安等），而這些城市又受命全面降低落戶門檻，大力吸引人才，其結果是大多數(shù)中小城市人口將不斷流失，向上述“國家中心城市”城市集中。
未來中國將出現(xiàn)10多個2000萬人口量級的特大城市，這將加劇“人地錯配”和強二線城市房價的上漲。
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