從默默無聞到備受追捧，長租公寓行業(yè)在2017年變成了“風(fēng)口上的豬”。

在旭輝領(lǐng)寓國際副總裁高杰的記憶中，一年前的景象還大不相同。旭輝集團(tuán)于2016年開始進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，彼時這家公司對領(lǐng)寓團(tuán)隊的要求是盡量能夠自我造血，“我們一年前去跟很多銀行談（融資），根本就約不到人。結(jié)果2017年下半年，風(fēng)口突轉(zhuǎn)，各種銀行都來找我們。”

銀行態(tài)度的轉(zhuǎn)變，意味著融資渠道的打開。2017年12月底，旭輝發(fā)行了國內(nèi)首單民企長租公寓儲架式權(quán)益類REITs，注冊規(guī)模30億元。從計劃發(fā)行到最終成功，這單儲架式權(quán)益類REITs只花費(fèi)了短短43天——對于長租公寓企業(yè)來說，這一融資速度在一年前是不可想象的。

對于前期投入大、運(yùn)營周期長的長租公寓行業(yè)來說，在政策支持下，現(xiàn)階段融資渠道的打通解決了前期融資的難題。除了旭輝，截至目前，已經(jīng)有魔方公寓、新派公寓、保利地產(chǎn)、招商蛇口、碧桂園等企業(yè)發(fā)行了包括ABS、CMBS、類REITS等在內(nèi)的長租公寓金融產(chǎn)品。

另外一方面，房企和國家隊在2017年的紛紛入局，讓這一行業(yè)多元化供給主體的局面正在形成。和公寓運(yùn)營商、房企主要在市場上獲取存量房源不同，國家隊的優(yōu)勢在于可以直接獲取租賃住宅土地。根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計，目前上海地產(chǎn)集團(tuán)是“國家隊”中獲取租賃用地規(guī)模最大的一家，其新增租賃住宅土儲約為71萬平方米。

多供給主體帶來的，是更為激烈的競爭局勢。幾乎所有長租公寓從業(yè)者都堅信，在現(xiàn)階段，做大規(guī)模是他們必然的選擇。一些2017年才開始布局的房企，目前拓展房源數(shù)不超過10000間，但喊出了幾年內(nèi)拓展超過百萬房源的口號。

在萬億的市場空間面前，機(jī)遇與挑戰(zhàn)始終并存。中富旅居董事長袁野表示，地產(chǎn)商做公寓，任重而道遠(yuǎn)，“因為回報率低，回報周期長。另外，融資成本也高，ABS、類REITS產(chǎn)品未來走向并不明朗。”

“如果說2017年是長租公寓元年的話，2018、2019年肯定是整合年，有一些可能就做不下去了，有一些可能面臨跟其他人合作。”克而瑞副總裁張兆娟分析說。

長租風(fēng)起

長租公寓行業(yè)火熱的一大表現(xiàn)，就是多元化供應(yīng)主體的出現(xiàn)。

目前，布局長租公寓的企業(yè)普遍分為以下幾類：品牌運(yùn)營商，一般起步較早，有些運(yùn)營商已深耕超過十年，代表性企業(yè)包括YOU+公寓、魔方公寓等；中介系，比如世聯(lián)紅璞公寓、鏈家自如、我愛我家相寓；酒店系，包括雅詩閣、如家逗號公寓、華住城家公寓；房企系，包括萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓、金地草莓社區(qū)等等；國家隊，比如上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海陸家嘴集團(tuán)、上海城投、深圳人才安居集團(tuán)等。“這個廝殺剛開始，但相對來講其實這一塊的市場壓力會大一些。”張兆娟透露，根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前市場上的長租品牌運(yùn)營商數(shù)量最多，約有1000家，中介系約10家，酒店系約20家，房企約30家。

之所以能吸引到這么多入局者，政策的紅利是最關(guān)鍵的因素之一。

2017年7月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)改委、公安部、財政部、國土資源部等八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出將采取多種措施加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場，并且選取了12個城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)單位。十九大召開之后，又提出“房住不炒”的概念，加快建立租購并舉的住房制度，進(jìn)一步利好租賃住宅市場。

一線城市是最早從政府層面直接推動發(fā)展租賃住宅市場的。根據(jù)相關(guān)城市公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計，一線城市未來3－5年將供應(yīng)超過175萬套租賃住宅，其中上海最高，未來170萬套的住宅供應(yīng)中，有70萬套規(guī)劃為租賃住宅，占比超過40%。

在如此高規(guī)格的政策紅利出現(xiàn)后，金融機(jī)構(gòu)開始響應(yīng)。截至目前，已經(jīng)有建設(shè)銀行、工商銀行、中信銀行、中國銀行等多家金融機(jī)構(gòu)介入長租公寓領(lǐng)域。

張兆娟認(rèn)為，在需求端，全國租賃人口的持續(xù)增長，也是推動長租公寓市場站上風(fēng)口的重要原因之一。她表示，一般租房人口大約占到流動人口的60%，據(jù)此推算，到2020年，中國租賃人口預(yù)計達(dá)2.2億人，2030年這一數(shù)字會上升至2.65億，“核心人口還是在北上廣深四個一線城市以及二線核心城市，而且北上廣深里面哪個城市所謂的流動人口和常住人口的比例越倒掛，那個城市的租賃是最有機(jī)會的。”

但是，即便競爭已經(jīng)如此激烈，從現(xiàn)狀看，中國的長租公寓市場依然處于初級發(fā)展階段。“上海已經(jīng)算是全國租賃市場當(dāng)中相對最為成熟的，整個租賃市場占比也不過40%左右。跟成熟國家、成熟市場相比，有的最高基本達(dá)到60%。一方面說明我們這個市場還有長足的上升空間，另外一方面說明我們的市場剛剛開始進(jìn)入一個爆發(fā)期。”易居企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁張燕分析說。

另一方面，雖然有眾多企業(yè)搶灘布局，但和個人房東相比，目前企業(yè)掌握的房源依然是杯水車薪。張燕透露，目前多元化供應(yīng)主體加起來擁有的房源不到2.5%，市場當(dāng)中高達(dá)97.5%的房源還是在個人房東手中，如何激活這一部分房源，可能是接下來長租公寓市場當(dāng)中的一個重要課題。

張燕還指出，長租公寓市場現(xiàn)階段還面臨一大挑戰(zhàn)：錯配。“第一是供應(yīng)區(qū)域的錯配，我們都希望今天的租賃住房是在市區(qū)交通便利且租金價格相對合理的地段，但是新增的租賃土地大多數(shù)都是在郊環(huán)外、外環(huán)外；第二是價格的錯配，經(jīng)過調(diào)研，在3000元以下的月租金，或者是3000到6000元的月租金，是租賃群體最能夠承受的價格段，但這兩個價格段均供不應(yīng)求，而6000元以上租金的房源反而是供大于求。”張燕說。

進(jìn)擊的國家隊

長租公寓行業(yè)的政策紅利出現(xiàn)后，國家隊于2017年下半年開始入場。

作為國家隊布局長租公寓市場的典型代表城市，上海市政府在全國最早推動發(fā)展住宅租賃市場。短短半年時間內(nèi)，上海已經(jīng)成功出讓29幅租賃住房用地，均由國企拿下，包括上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海張江集團(tuán)、光明食品集團(tuán)、上海城投等國企。

目前，非國企還無法享受到租賃地塊的紅利。一家國資背景的大型房企曾經(jīng)主動找到過上海市相關(guān)部門，提出也想?yún)⑴c其中的申請，但被以“不是純國企”的理由拒絕。

在國家隊中，上海地產(chǎn)集團(tuán)獲取的租賃地塊規(guī)模最大。在29幅租賃用地中，上海地產(chǎn)集團(tuán)拿下10幅，加上7幅自有用地，確定了首批17幅租賃房地塊，計劃投資約180億元，全部建成后可供應(yīng)約2萬套租賃住房。入市后，將采取無門檻、平租金的方式向社會供應(yīng)。2018年1月底，上海地產(chǎn)集團(tuán)還發(fā)布了首個國企租賃住房業(yè)務(wù)品牌——城方。

在長租公寓市場，國家隊具備天然的政策優(yōu)勢。上海地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略投資部副總經(jīng)理金國雄對此并不避諱，他透露，按照正常途徑獲取上述10塊地的難度非常大，此外，政府還“贈送”了10%的配套面積，不計容、免地價，這意味著，上述10幅地塊共計71萬平方米建筑面積，還要另加上7萬平方米的配套面積。

“拿到地以后，金融政策方面（的支持）也是比較突出，像國家開發(fā)銀行給我們幾百億的授信，建行、浦發(fā)行動比較積極，原來開發(fā)貸只有幾年的時間，他們敢于創(chuàng)新，做了大概25年的開發(fā)貸，對我們是一個極大的支持。”金國雄說。

據(jù)悉，上海地產(chǎn)集團(tuán)今年計劃推出長租公寓12000套，上半年計劃開工4000套，下半年開工8000套，年底前全面開工，預(yù)計2020年實現(xiàn)交付。對于未來，上海地產(chǎn)集團(tuán)還提出了宏大的規(guī)模目標(biāo)。據(jù)金國雄透露，上海地產(chǎn)集團(tuán)會成立一家關(guān)于租賃住宅的混合所有制企業(yè)，以輕資產(chǎn)化模式上市，5年時間做到8萬套并實現(xiàn) IPO，8年實現(xiàn)估值2000億元目標(biāo)。

但是，對于國企來說，運(yùn)營是短板。這些快速獲取資源的國家隊如何運(yùn)營出真正符合市場需求的產(chǎn)品，還有待時間的檢驗。

而對于民營企業(yè)來說，和國家隊合作或許會成為下一步的趨勢。經(jīng)濟(jì)觀察報了解到，公寓品牌運(yùn)營商灣流國際青年社區(qū)即將在今年3月份迎來和一家國企的股權(quán)合作。

盈利之難和資產(chǎn)升值

由于前期獲取房源成本高、租金上漲壓力大，長租公寓行業(yè)目前面臨的整體現(xiàn)狀是實現(xiàn)行業(yè)盈利舉步維艱。

克而瑞調(diào)研了行業(yè)多家長租公寓企業(yè)，發(fā)現(xiàn)目前行業(yè)平均利潤水平僅僅在2%－4%，現(xiàn)金流回正周期至少需要6年以上。更令人擔(dān)憂的是，上述微薄的盈利水平還需要建立在一個基礎(chǔ)上——企業(yè)整體出租率保持在95%以上，但目前行業(yè)10強(qiáng)的平均出租率也才約90%。

張兆娟還表示，長租公寓的續(xù)租率更低，整體不超過30%。

底價拿到租賃用地的國企在盈利方面也并不輕松。金國雄坦承，運(yùn)營壓力確實很大，“我們的理解是，首先要獲取一些資源，10塊地的地段都不錯，從運(yùn)營的角度是保本，收益大概能做到接近銀行的貸款利率，更注重資產(chǎn)長期增值。”

在這一點(diǎn)上，無論是民營企業(yè)還是國家隊的想法均一致。他們之所以在盈利難的現(xiàn)狀面前依然不斷做大規(guī)模，“賭”的就是未來的資產(chǎn)升值以及輕資產(chǎn)化。“就看誰家的資產(chǎn)更優(yōu)質(zhì)，誰家運(yùn)營得更好，其實未來在金融上獲取到的支持可能會更多。”張兆娟說。

“真正的核心是聚焦在運(yùn)營管理，它最終能展現(xiàn)這個資產(chǎn)價值，不然你的資產(chǎn)拿來再便宜，運(yùn)營不好，你買來一個資產(chǎn)100億，被你運(yùn)營變成80億了。”上海萬科泊寓總經(jīng)理嚴(yán)勇表示。作為最早布局長租公寓的龍頭房企，萬科泊寓在運(yùn)營方面已經(jīng)形成了一套相對完善的管理體系。

據(jù)嚴(yán)勇透露，萬科原本的熱帶雨林體系使業(yè)務(wù)之間產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，提升客戶黏性，比如泊寓和住宅體系的協(xié)同，通過租房抵房款；泊寓和商業(yè)體系的協(xié)同，泊寓租戶在萬科商業(yè)綜合體里享受規(guī)定的權(quán)益等。當(dāng)客戶黏性增加后，客戶之間也會產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。

目前，萬科泊寓運(yùn)營管理體系可細(xì)分為三個板塊與九個模塊，三個板塊分別是基礎(chǔ)運(yùn)營、增值運(yùn)營和保障運(yùn)營，九個模塊則包括：招租，基礎(chǔ)改裝服務(wù)，運(yùn)營管理，社群活力建設(shè)，資源體系，智能化安保，快速維修，平行系統(tǒng)，人才資源。“就萬科泊寓的經(jīng)驗，影響利潤的因素包括獲取的成本、建安成本的管控，第三個是坪效：租金、單房面積&CE值，CE值是我們內(nèi)部管控租賃住房成本運(yùn)營管控的指標(biāo)。其實在坪效這一塊，通過整個運(yùn)營管理體系來提高租金，第二是單房面積，我們上海公司有一個研究所專門在做這個事。原來我們對銷售性住房從中低端到高端到別墅都有一套理論的，但是在租賃住房里面又是另外一個概念了。要考慮客戶的需求、兩房面積是多少、三房是多少、地板和墻面用什么材料，來減少更換頻率。還有一個核心因素是周轉(zhuǎn)，開發(fā)改造周期，到成熟的周期，到持續(xù)運(yùn)營的增值。通過對管理的賦能，讓資產(chǎn)產(chǎn)生增值效益。”嚴(yán)勇進(jìn)一步表示。