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  • 二線城市“搶人大戰(zhàn)”成房?jī)r(jià)上漲原因?業(yè)內(nèi):并非主因

    2018年05月24日 10:04
    來源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
    二線城市“搶人大戰(zhàn)”成此次房?jī)r(jià)上漲的原因?業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為,二線城市搶人大戰(zhàn)是一個(gè)原因但并非主因。“被約談的原因在于這些城市的投資需求過于旺盛,一部分原因是人才政策導(dǎo)致人口數(shù)量增加,更大的原因是城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)致人們對(duì)城市未來價(jià)值空間的高度預(yù)期”。
    住建部負(fù)責(zé)人5月9日就房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問題約談了成都、太原兩市政府負(fù)責(zé)同志。新華社消息顯示,“五一”前住建部還約談了西安、??凇⑷齺?、長(zhǎng)春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽(yáng)、徐州、佛山等10個(gè)城市政府負(fù)責(zé)同志。也就是說,住建部在“五一”前后就約談了12個(gè)城市政府負(fù)責(zé)同志,而談的內(nèi)容都是房地產(chǎn)調(diào)控。
    在約談成都、太原兩市政府負(fù)責(zé)同志時(shí),住建部再次強(qiáng)調(diào),堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。這是繼全國(guó)兩會(huì)“部長(zhǎng)通道”后,住建部再一次表明堅(jiān)決調(diào)控的態(tài)度。
    這已經(jīng)不是住建部第一次使用約談的手段。早在2013年8月,住建部就曾召集包括南京、鄭州在內(nèi)的7個(gè)二線城市進(jìn)行座談,以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、前期調(diào)控政策的執(zhí)行情況及下一步調(diào)控政策。
    住建部專家委員會(huì)副主任顧云昌在接受媒體采訪時(shí)介紹說,在2013年、2016年等樓市周期高點(diǎn),都曾有過對(duì)熱門城市和重點(diǎn)房企的約談。其主要目的還是為了防止房?jī)r(jià)過快上漲,實(shí)現(xiàn)樓市平穩(wěn),并往往間接促使被約談地方新政出臺(tái)。
    12城房?jī)r(jià)都有“領(lǐng)漲”表現(xiàn)
    對(duì)近期被約談的12城進(jìn)行劃分,其中有8個(gè)省會(huì)城市——成都、太原、西安、海口、長(zhǎng)春、哈爾濱、昆明和貴陽(yáng),加上一個(gè)計(jì)劃單列市大連,以及其他3個(gè)城市:三亞、徐州和佛山。
    有分析認(rèn)為,12城房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)非理性上漲是此次約談的主要原因。
    值得注意的是,12城中沒有一線城市的身影,此外,從2016年10月開始,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局除逐月公布70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況外,還會(huì)重點(diǎn)關(guān)注15個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)指數(shù),此次住建部約談的12城,除成都外,其余11城均不在15個(gè)熱點(diǎn)城市之列,而佛山甚至都不在70個(gè)大中城市之列。
    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),記者梳理了除佛山外的11城2018年1至4月新建商品住宅與二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)情況,發(fā)現(xiàn)無論是新建商品住宅,還是二手住宅;無論是環(huán)比,還是同比漲幅,被約談的城市中都有“領(lǐng)漲”的表現(xiàn)。以4月的情況為例,被約談的???、三亞、西安、太原、哈爾濱、貴陽(yáng)等城市均位列4月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅前十位;哈爾濱新建商品住宅12%,以及西安二手住宅9.4%的同比漲幅更是位居70城之首。
    諸葛找房統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,12城中已有多個(gè)城市的商品住宅均價(jià)在2018年突破1萬元,例如太原商品住宅均價(jià)在今年1月為8790.37元/平方米,到4月時(shí)已上漲至每平方米10820.93元;再如今年1至4月同比漲幅均超過11%的西安,其1月商品住宅均價(jià)為9965.01元/平方米,4月時(shí)已上漲至10338.45元/平方米。
    在被約談的12個(gè)城市,上漲的不僅是商品住宅價(jià)格,還有商品住宅銷售套數(shù),部分城市自2018年以來銷售套數(shù)大幅上漲。以昆明為例,其在2018年1月商品住宅銷售套數(shù)為2304套,到2018年4月時(shí)上漲至3463套,漲幅超過50%;大連的情況則更為夸張,其商品住宅銷售套數(shù)從1月的2853套上升到4月的4708套,漲幅超過65%;此外,成都、佛山和太原也有三成左右的上漲幅度。
    二線城市“搶人大戰(zhàn)”成房?jī)r(jià)上漲原因?
    2017年,武漢、長(zhǎng)沙、成都等二線城市紛紛推出人才政策,吸引高學(xué)歷人才落戶,紛紛拋出“送房子”“送戶口”“送錢”等措施。例如武漢宣布了一系列大學(xué)生留漢優(yōu)惠政策,包括安居落戶、促進(jìn)就業(yè)、支持創(chuàng)業(yè)、高效服務(wù)等方面,“力爭(zhēng)5年內(nèi)將100萬大學(xué)生留在武漢”。作為教育資源豐富的省會(huì)城市,武漢對(duì)畢業(yè)于其市內(nèi)高校的本科生落戶條件十分寬松,“只要留下,就是武漢人”;教育資源同樣豐富的南京也出臺(tái)了“憑畢業(yè)證申請(qǐng)落戶”的“快速通道”。
    進(jìn)入2018年后,“搶人大戰(zhàn)”并沒有停歇。
    3月23日,西安市公安局宣布全國(guó)在校大學(xué)生僅憑學(xué)生證和身份證即可落戶西安,就在新政宣布當(dāng)天,西安就遷入8000多人;鄭州市人才辦數(shù)據(jù)顯示,截至2018年2月初,各類人才落戶5264人,接近去年人才落戶總量的一半;武漢2018年的目標(biāo)是確保留漢大學(xué)生在25萬人以上,僅第一季度,大學(xué)畢業(yè)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)已近10萬人。除二線城市外,三四線城市也加入了“搶人大戰(zhàn)”。近期,東莞、濰坊和佛山等三四線城市都試圖通過下調(diào)落戶門檻,提高購(gòu)房和租賃補(bǔ)貼等形式吸引人才。
    這也引發(fā)了“搶人大戰(zhàn)”是否會(huì)變相打開房地產(chǎn)調(diào)控,特別是限購(gòu)閘門,“松綁”調(diào)控政策,以及其是否會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的憂慮。
    陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)在接受媒體采訪時(shí)介紹說,從去年3月至今,西安增加了超過30萬戶籍人口,落戶后的買房置業(yè)造成一定程度上的供給緊張。
    對(duì)于“搶人大戰(zhàn)”與房地產(chǎn)市場(chǎng)間的關(guān)系,中原地產(chǎn)研究院首席研究員張大偉評(píng)論說,“地方的人才政策不應(yīng)該與房地產(chǎn)限購(gòu)掛鉤,對(duì)真正的人才應(yīng)該直接提供居住房源,單純地將人才推向市場(chǎng)容易帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定。”
    思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅告訴記者,二線城市搶人大戰(zhàn)是一個(gè)原因但并非主因。“被約談的原因在于這些城市的投資需求過于旺盛,一部分原因是人才政策導(dǎo)致人口數(shù)量增加,更大的原因是城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)致人們對(duì)城市未來價(jià)值空間的高度預(yù)期。”她認(rèn)為,通過人才政策落戶上述城市的人口對(duì)住房的需求是“剛需”,但此次約談針對(duì)的主要是“非剛需”的投資需求,也就是“炒房”。
    被約談城市迅速對(duì)政策“打補(bǔ)丁”
    在新華社發(fā)布住建部約談12城的消息后不久,一些城市升級(jí)了樓市調(diào)控政策。
    例如5月15日晚調(diào)整調(diào)控政策的成都,其提出將限購(gòu)對(duì)象由自然人調(diào)整為家庭;戶籍遷入成都市未滿24個(gè)月的購(gòu)房人,在成都市穩(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納社保12個(gè)月以上方能新購(gòu)住房;父母投靠成年子女入戶的,不得作為單獨(dú)家庭購(gòu)房。
    對(duì)于新入戶人員購(gòu)房條件的調(diào)整,成都房管局解釋稱,此前執(zhí)行的限購(gòu)措施對(duì)新入戶人員沒有穩(wěn)定就業(yè)且繳納社保的要求,導(dǎo)致部分投機(jī)需求通過入戶方式達(dá)到購(gòu)房目的,進(jìn)一步加劇供需矛盾。
    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,成都此次限購(gòu)政策調(diào)整,屬于對(duì)政策的一次“打補(bǔ)丁”,對(duì)于全國(guó)樓市調(diào)控有積極借鑒意義,其針對(duì)人才落戶炒房、假離婚炒房、親屬投靠落戶炒房等進(jìn)行有效預(yù)防,具有針對(duì)性,后續(xù)全國(guó)其他城市可以積極模仿。
    除了成都,有媒體統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),在住建部約談的城市中,長(zhǎng)春、哈爾濱、佛山、貴陽(yáng)、西安、太原等6個(gè)城市近期相繼發(fā)布調(diào)控新政,昆明、大連、徐州暫未跟進(jìn),海南發(fā)布全域限購(gòu)政策,海口、三亞自然也在政策覆蓋范圍內(nèi)。這些新出臺(tái)的樓市調(diào)控政策也被認(rèn)為是在“打補(bǔ)丁”,其中包括:
    長(zhǎng)春從5月2日起,對(duì)自2017年12月29日之日后在長(zhǎng)春市三環(huán)區(qū)域新購(gòu)的非家庭唯一住房,以商品房備案合同簽訂日期為準(zhǔn),兩年之內(nèi)不得上市交易。
    從5月7日起,在哈爾濱主城區(qū)6區(qū)區(qū)域范圍內(nèi),取消建設(shè)單位網(wǎng)簽合同備案信息注銷權(quán)限,凡新購(gòu)買商品住房(不包括二手住房)的,自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。
    佛山則要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理安排開盤時(shí)間和銷售方式,避免在夜間(17:30—次日8:30)進(jìn)行項(xiàng)目開盤或銷售活動(dòng),對(duì)預(yù)計(jì)購(gòu)房人數(shù)較多的項(xiàng)目,盡可能采用搖號(hào)等方式進(jìn)行銷售。
    西安市住建局則在5月10日發(fā)布公告表示,凡是在房產(chǎn)證或網(wǎng)簽合同文本中規(guī)劃用途或該商品房規(guī)劃用途為“公寓”的,不論其土地用途、年限,均在限購(gòu)范圍內(nèi)。
    貴陽(yáng)在5月14日出臺(tái)包括3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓新建商品住房,限制多次反復(fù)申請(qǐng)公積金貸款,嚴(yán)打“首付貸”“假按揭”等市場(chǎng)違規(guī)行為的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
    此后是否還會(huì)有更多城市出臺(tái)“新政”?郭毅分析稱,“新一輪調(diào)控的核心邏輯是‘房住不炒’,只要有城市的樓市狀況違背了這條原則,就會(huì)引起中央政府的密切注意,引來新的調(diào)控措施。”
    易居研究院研究員詹毅凡在接受媒體采訪時(shí)表示,在住建部約談之后,成都、哈爾濱等部分城市立馬出臺(tái)了嚴(yán)格的限價(jià)政策遏制投機(jī)炒作,預(yù)計(jì)二季度部分熱點(diǎn)城市樓市政策依然有收緊的可能。
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