近日，成都、杭州、深圳等地再次上演搶房大戰(zhàn)。在媒體報(bào)道中，有幾個(gè)數(shù)字讓人倍受刺激：排隊(duì)人數(shù)多達(dá)7萬、2天凍結(jié)資金300億、參加抽簽需先交500萬誠(chéng)意金。人們?cè)诟袊@之余，不能不思考這樣一個(gè)問題：以限購(gòu)、限貸、限價(jià)、提高交易成本為主要內(nèi)容的調(diào)控政策，實(shí)施區(qū)域越來越廣、執(zhí)行力度越來越強(qiáng)，可樓市過熱現(xiàn)象不僅沒有得到扭轉(zhuǎn)，反而有愈演愈烈之勢(shì)。這究竟是為什么？

縱觀各級(jí)政府先后出臺(tái)的各種樓市政策，盡管數(shù)量眾多，但是一旦結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)的實(shí)際情況，這些政策就總讓人有一種“隔靴搔癢”的感覺，因?yàn)樗鼈儾]有觸及到樓市問題的根本。其結(jié)果就只能是，政府似乎已使出了九牛二虎之力，可市場(chǎng)上依然是一房難求，房?jī)r(jià)也繼續(xù)“芝麻開花節(jié)節(jié)高”。

之所以說樓市政策沒有觸及到問題的根本，是因?yàn)檫@些政策大多指向的都是樓市增量部分，而樓市存量部分涉及得非常少，即便有所涉及，也只是與交易環(huán)節(jié)相關(guān)，持有環(huán)節(jié)一直是政策“盲區(qū)”。

而中國(guó)樓市最大的問題恰恰出在存量房的持有環(huán)節(jié)上。具體地說，就是存量房用于自住或出租的比率偏低，空置率過高。根據(jù)國(guó)際通常標(biāo)準(zhǔn)，商品房空置率在5%-10%之間可視為正常水準(zhǔn)，而我國(guó)商品房空置率卻長(zhǎng)期處在20%-30%之間（其中二線城市高于一線城市，而三四線城市又高于二線城市），遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常水準(zhǔn)。

房子的根本用途是供人居住的，一旦空置就意味著其基本功能未能得到有效發(fā)揮。從整個(gè)社會(huì)來看，這無疑是一種巨大的資源浪費(fèi)。

現(xiàn)在樓市調(diào)控常常說的一個(gè)詞叫：“房住不炒”，意思是房子是用來住的而不是用來炒作的。其政策導(dǎo)向非常明確，但遺憾的是，據(jù)此出臺(tái)的調(diào)控政策都是指向樓市增量部分，結(jié)果是除了剛需之外，其他人買房都越來越困難了，甚至連一些改善性住房需求也難以得到合理滿足。

當(dāng)我們把目光調(diào)換一個(gè)方向，就會(huì)發(fā)現(xiàn)樓市最大問題之所在，調(diào)控政策卻未能有效覆蓋，以至于成為“盲區(qū)”：這就是分散在全國(guó)各城鎮(zhèn)、總量高達(dá)幾千萬套、沒有發(fā)揮正常居住功能的各種類型和檔次的空置房。

為什么樓市調(diào)控目標(biāo)要瞄向空置房？因?yàn)閺膶?shí)際情況來看，這些房產(chǎn)只有極少數(shù)是持有人留做未來自住的，其余部分持有目的只有一個(gè)：將其作為投資品，待其升值到自己滿意水平時(shí)再擇機(jī)拋售兌現(xiàn)，以期獲取巨額投資收益。說白了，這些房子就是用來“炒”的。

既然如此，“房住不炒”的政策導(dǎo)向就不應(yīng)該讓這些空置房成為政策“盲區(qū)”。那么，什么樣的政策措施才能有效降低我國(guó)當(dāng)前高企的樓市空置率呢？

根本的方法大家早已有共識(shí)，即全面開征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是向房產(chǎn)所有人征收的難以轉(zhuǎn)嫁的直接稅，與現(xiàn)在實(shí)際征收的各種房地產(chǎn)稅完全不同。對(duì)于房產(chǎn)持有人來說，該稅每年都要交納，是一種持續(xù)的負(fù)擔(dān)。隨著房產(chǎn)價(jià)格的上漲，其應(yīng)繳納的稅額還會(huì)相應(yīng)增加。因此，開征房產(chǎn)稅可以在很大程度上減弱乃至于徹底消除房產(chǎn)持有人繼續(xù)持有多套房產(chǎn)的意愿。一旦房產(chǎn)持有人競(jìng)相拋售多余的房產(chǎn)，那么，就整個(gè)社會(huì)來說，處于空置狀態(tài)的房產(chǎn)數(shù)量就會(huì)隨之下降。當(dāng)原來空置的房產(chǎn)通過拋售轉(zhuǎn)移到有安居需求的人手上時(shí)，一方面，可以讓過高的樓市空置率明顯下降，另一方面，也直接減少了市場(chǎng)上對(duì)增量住房的需求，從而使樓市一級(jí)市場(chǎng)過熱狀態(tài)得到改觀。

在持續(xù)的稅收負(fù)擔(dān)壓力之下，那些仍想持有多套房產(chǎn)的人也不會(huì)無動(dòng)于衷，出租房產(chǎn)的意愿必將顯著增強(qiáng)。原因很簡(jiǎn)單：收取租金可以在一定程度上減輕甚至于完全抵消其稅收負(fù)擔(dān)。一旦空置的房產(chǎn)被出租了出去，那么，它同樣有助于過高樓市空置率的下降。

由此可見，開征房產(chǎn)稅是確保存量房“房住不炒”的根本途徑。該稅已經(jīng)研究了多年，且在重慶、上海等城市進(jìn)行了試點(diǎn)，現(xiàn)在可以說已經(jīng)到了必須推出的時(shí)候了。

除了開征房產(chǎn)稅外，還有哪些辦法可以讓這些為“炒”而空置的房產(chǎn)盡快住上人呢？ 筆者認(rèn)為至少有以下三個(gè)方面可供選擇：

一、創(chuàng)造條件提高房產(chǎn)出租的便利性。現(xiàn)在很多人之所以不愿意出租自己的房子，最主要的原因是嫌太麻煩。為了解決這個(gè)問題，政府應(yīng)該有所作為。比如，鼓勵(lì)和支持出租中介的發(fā)展，使房屋出租成為一項(xiàng)專業(yè)的服務(wù)，讓房產(chǎn)持有人感到房屋出租并不費(fèi)事，甚至于可以將個(gè)人出租事務(wù)整體外包；健全、完善房屋出租規(guī)則，使出租行為盡可能規(guī)范化，在對(duì)出租人和承租人分別進(jìn)行約束的同時(shí)，切實(shí)維護(hù)好雙方的合法權(quán)益；對(duì)積極出租空置房產(chǎn)的持有人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；等等。

二、直接限制房產(chǎn)持有人擁有房產(chǎn)的數(shù)量。既然可以在一級(jí)市場(chǎng)上限貸、限購(gòu)甚至限價(jià)，在二級(jí)市場(chǎng)上限制交易，那么為什么不可以在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)直接限制持有人擁有房產(chǎn)的數(shù)量？其實(shí)這方面國(guó)外也是有先例可循的。因?yàn)榉慨a(chǎn)與其它資產(chǎn)不一樣，它需要占用土地，而土地是一種非常稀缺的資源。為了讓這一資源能夠被廣大民眾合理分享，而不是被少數(shù)人所獨(dú)占，那么對(duì)建筑其上的房產(chǎn)資源在民眾個(gè)人占用時(shí)進(jìn)行必要的限制，道理上是完全講得通的。

三、臨時(shí)征收房產(chǎn)空置費(fèi)。如果房產(chǎn)稅在一段時(shí)期內(nèi)仍然難以開征，那么財(cái)政部門可以考慮臨時(shí)運(yùn)用行政手段，通過征收房產(chǎn)空置費(fèi)的方式來增加房產(chǎn)持有人多余房產(chǎn)的持有成本，迫使他們拋售或出租這些房產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉早在2016年就已提出過這方面的建議。

現(xiàn)在人們一看到某地樓市出現(xiàn)搶購(gòu)的新聞，就批評(píng)說當(dāng)?shù)卣┑夭蛔?。這其實(shí)只看到了問題的一個(gè)方面，問題的另一面是，這些參與搶購(gòu)的人群當(dāng)中有很多需求并非剛性，他們買房的目的不是為了自住而只是為了投資。對(duì)于這類需求在目前樓市供求關(guān)系已經(jīng)失衡的情況下，政府沒有必要加以滿足。此外，即便是真實(shí)的自住性需求也不需要都通過樓市增量來滿足，因?yàn)闃鞘写媪恳苍S更適合他們。而要把樓市存量由靜止?fàn)顟B(tài)轉(zhuǎn)化成運(yùn)動(dòng)狀態(tài)，即交易或出租狀態(tài)，就必須讓房產(chǎn)持有人有足夠的動(dòng)力和壓力。上述三種辦法正是這種動(dòng)力和壓力的重要來源。

樓市調(diào)控走到今天似乎已經(jīng)“山窮水盡”了，可是，如果把目標(biāo)轉(zhuǎn)移到空置房上面，那么，我們就會(huì)有一種“柳暗花明又一村”的感覺。只有徹底解決了我國(guó)樓市空置率過高問題，所謂“房住不炒”才算真正落到了實(shí)處。