銀保監(jiān)會日前發(fā)布通知允許保險(xiǎn)公司可參與長租市場，明確險(xiǎn)資參與長租市場對融資主體和項(xiàng)目主體的三大要求。此前，在持續(xù)的政策紅利下，長租公寓已成各路資本追捧的投資標(biāo)的。不過，長租公寓市場殘酷的洗牌也在進(jìn)行中，多個(gè)長租公寓品牌因經(jīng)營不善而退出市場，運(yùn)營和盈利模式仍是長租公寓普遍存在的難題。 

接受中國證券報(bào)記者采訪的專家表示，作為“重資產(chǎn)”的長租公寓，與資本的關(guān)系密不可分。要找到真正的藍(lán)海，除需在服務(wù)、產(chǎn)品特色方面下工夫，資產(chǎn)證券化普遍被認(rèn)為是未來的一條出路，而保險(xiǎn)資金也可以通過購買此類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品持續(xù)為長租公寓行業(yè)提供資金支持。同時(shí)，監(jiān)管層必須嚴(yán)把“資產(chǎn)關(guān)”，避免房企借租賃住房政策“風(fēng)口”過度融資。 

盈利空間有待提升 

中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理何亮宇認(rèn)為，目前，長租公寓運(yùn)營處于發(fā)展的初步階段，行業(yè)集中度偏低。對于布局長租公寓領(lǐng)域的企業(yè)來說，如何快速在億萬級市場占位，解決前期資金重壓、回收期偏長，打造具有特色的運(yùn)營品牌，建立差異化競爭優(yōu)勢，是亟待解決的問題。長遠(yuǎn)來看，必須要解決“投資回報(bào)率過低”的問題。 

光大安石資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人曾景認(rèn)為，長租公寓盈利前景尚不明確，運(yùn)營能力亟待提升。由于長租需求主要集中在人口密度相對較高的一二線城市，住宅類資產(chǎn)租售比太低，短期租金大幅提升空間有限。公寓類資產(chǎn)及部分商改住/租資產(chǎn)由于持有成本較低，是應(yīng)該大力鼓勵(lì)的長租公寓發(fā)展方向。 

就深圳市場而言，碧桂園集團(tuán)深圳區(qū)域法務(wù)副經(jīng)理李冰認(rèn)為，目前長租公寓產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，針對不同人群的需求未進(jìn)行產(chǎn)品差異化設(shè)計(jì)。同時(shí)，從長租企業(yè)來講，現(xiàn)金流回收周期加長，導(dǎo)致資金壓力和運(yùn)營壓力不斷增大。 

盡管如此，從保險(xiǎn)資金的角度來看，長租公寓無疑是投資新渠道。 

業(yè)內(nèi)人士介紹，險(xiǎn)資需要更多長期、穩(wěn)定、收益較高的投資方向來進(jìn)行保值增值，這與長租市場的未來發(fā)展相匹配。 

資產(chǎn)證券化將成突破口 

一位險(xiǎn)企資管負(fù)責(zé)人認(rèn)為，險(xiǎn)資進(jìn)入租賃市場，目前風(fēng)險(xiǎn)依然較高。這是因?yàn)槟壳伴L租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)投資基金是先將物業(yè)部分股權(quán)出售給保險(xiǎn)公司等長期資金持有方，再協(xié)同后者共同發(fā)行REITs。但運(yùn)營物業(yè)年化收益僅為3%-4%，其租金回報(bào)率低于保險(xiǎn)資金長期投資回報(bào)預(yù)期值。因此，多數(shù)保險(xiǎn)公司對長期持有運(yùn)營項(xiàng)目的投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。 

該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，剛?cè)胧性囁碾A段，險(xiǎn)資與政府、國企合作是大概率事件。此外，一些“重資產(chǎn)”運(yùn)營的長租公寓企業(yè)或許是一個(gè)方向。此類項(xiàng)目由于有資產(chǎn)支持，風(fēng)險(xiǎn)相對可控。 

“近期而言，布局長租公寓業(yè)務(wù)最重要的兩個(gè)要素是資產(chǎn)和運(yùn)營，如果能夠通過成本管理、規(guī)模化運(yùn)營等提升經(jīng)營效益，并逐步建立品牌，形成良性循環(huán)，能一定程度扭轉(zhuǎn)當(dāng)前長租公寓盈利低的問題。”何亮宇說，從行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展角度看，如何通過土地供應(yīng)方式的轉(zhuǎn)變對租賃住房進(jìn)行支持、降低“面粉”價(jià)格是必須要解決的課題。同時(shí)，從建設(shè)、孵化及證券化退出各環(huán)節(jié)對租賃住房行業(yè)予以全鏈條的金融產(chǎn)品支持，以及行業(yè)主管部門在建設(shè)驗(yàn)收、備案、交易等環(huán)節(jié)優(yōu)化監(jiān)管流程和效率等，對于長租公寓行業(yè)的快速、健康及規(guī)?；l(fā)展至關(guān)重要。 

何亮宇說，保利租賃住房REITs、碧桂園租賃住房REITs等多單租賃住房REITs的成功落地說明，長租公寓發(fā)展方向是資產(chǎn)證券化。不同于傳統(tǒng)的融資工具，REITs以資產(chǎn)為標(biāo)的進(jìn)行資本運(yùn)作，在盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，將“資產(chǎn)池”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;資金池”，在有效解決“重資產(chǎn)”長租公寓投資回收周期過長的同時(shí)，為“重資產(chǎn)”企業(yè)打造后端退出平臺，完善“重資產(chǎn)”企業(yè)“開發(fā)、持有、證券化退出”的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，能夠使企業(yè)在前端土地儲備、開發(fā)等環(huán)節(jié)無“后顧之憂”。 

毫無疑問，REITs是持有“重資產(chǎn)”的企業(yè)布局租賃住房業(yè)務(wù)，甚至迅速占據(jù)租賃住房市場的重要投融資工具。 

“長租公寓市場要獲得良好發(fā)展，需要打通募投管退的全產(chǎn)業(yè)流程。退出渠道的通暢性及定價(jià)作用，是資金愿意市場化參與長租市場的重要前提。”曾景表示，目前，資產(chǎn)證券化是重要的退出方式，但也有很多問題需要解決，其中特別值得關(guān)注的一個(gè)問題是，國內(nèi)缺乏長期限的權(quán)益類投資人，以至于大部分所謂的以資產(chǎn)證券化方式退出都是一種債性的再融資。 

“從間接投資的角度來看，未來投資租金類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品將成為保險(xiǎn)資金支持長租公寓行業(yè)發(fā)展的重要手段。”東方金誠分析師徐承遠(yuǎn)認(rèn)為，結(jié)合國外經(jīng)驗(yàn)看，長租公寓融資最常用的手段是將租金等資產(chǎn)證券化后通過二級市場融資。保險(xiǎn)資金的負(fù)債久期較長，和期限較長的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品有很高的匹配度。 

徐承遠(yuǎn)表示，隨著長租公寓行業(yè)的發(fā)展，未來此類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品會處于持續(xù)增長的態(tài)勢，而保險(xiǎn)資金可以通過購買產(chǎn)品的方式持續(xù)為長租公寓行業(yè)提供資金支持。同時(shí)，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行償付，具有風(fēng)險(xiǎn)隔離作用，保險(xiǎn)公司可以更好控制投資收益。 

需嚴(yán)把“資產(chǎn)關(guān)” 

何亮宇提醒，資產(chǎn)證券化是長租公寓行業(yè)完整商業(yè)模式不可或缺的一環(huán)，但必須把好“資產(chǎn)關(guān)”。對于真正布局租賃住房的企業(yè)、有真實(shí)良好租賃運(yùn)營的資產(chǎn)，應(yīng)持續(xù)鼓勵(lì)和支持其證券化運(yùn)作。同時(shí)，嚴(yán)把“資產(chǎn)關(guān)”也是避免“房企借租賃住房政策風(fēng)口、過度融資”的有效方式。 

何亮宇認(rèn)為，在租賃住房市場及租賃住房證券化發(fā)展的初期，建議監(jiān)管部門在項(xiàng)目落地審批時(shí)綜合考量項(xiàng)目整體情況（如發(fā)行人資質(zhì)、物業(yè)資產(chǎn)區(qū)位與品質(zhì)、發(fā)行規(guī)模與估值比重、運(yùn)營商發(fā)展規(guī)劃等）以把握具體審核標(biāo)準(zhǔn)，既符合市場的實(shí)際情況，同時(shí)體現(xiàn)對行業(yè)的鼓勵(lì)和扶持，以推動租賃住房行業(yè)健康發(fā)展。 

“目前長租的盈利性不高，且在市場早期，規(guī)模優(yōu)勢是非常重要的先發(fā)優(yōu)勢，所以企業(yè)追求規(guī)?；瘮U(kuò)張很自然。”曾景強(qiáng)調(diào)，長期來看，行業(yè)健康發(fā)展需要注重運(yùn)營。監(jiān)管層在政策制定時(shí)可以體現(xiàn)對運(yùn)營能力的鼓勵(lì)，投資人在投資決策時(shí)，也需要對運(yùn)營能力進(jìn)行定價(jià)。 

李冰表示，真的想讓普通投資人購買長租公寓類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，要看運(yùn)營管理帶來的增值。針對長租公寓資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，需要關(guān)注經(jīng)營能力，不能任其野蠻生長，只有經(jīng)營管理真的具備條件的企業(yè)才能被認(rèn)可去發(fā)行產(chǎn)品。 

（原文標(biāo)題為：《破解長租公寓盈利困局 資產(chǎn)證券化料成突破口》）