近期落地的“限轉(zhuǎn)共”政策明確提出“不得捆綁精裝修銷(xiāo)售”，這也堵死了開(kāi)發(fā)商向裝修要利潤(rùn)的想法，毛坯交付成為絕大多數(shù)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的選擇。不過(guò)，北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有一些項(xiàng)目推出了“精裝可選包”，通過(guò)這樣的方式來(lái)?yè)Q取利潤(rùn)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，由于限定了銷(xiāo)售價(jià)格，也對(duì)開(kāi)發(fā)商控制成本和利潤(rùn)以及產(chǎn)品品質(zhì)的保障提出更高要求。

低利潤(rùn)下的毛坯選擇

在越來(lái)越多的商品房項(xiàng)目以“精裝”體現(xiàn)品質(zhì)時(shí)，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目會(huì)采取何種措施？北京商報(bào)記者對(duì)已有項(xiàng)目案名的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)項(xiàng)目的選擇都是“毛坯”。

例如，作為北京市首批宣布即將入市的房山良鄉(xiāng)板塊的旭輝城及金樾和著項(xiàng)目，房屋交付標(biāo)準(zhǔn)都是毛坯；由華潤(rùn)、招商、碧桂園聯(lián)合體摘得的永外大街地塊，案名為永定府，該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員也表示，“目前的消息是房屋不會(huì)進(jìn)行精裝修、毛坯交房”。

有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士也向北京商報(bào)記者表示，多數(shù)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目并沒(méi)打算做精裝。因?yàn)樵谠幸严迌r(jià)的情況下，精裝必然增加項(xiàng)目成本。當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制捆綁打包精裝的形式則可以增加自己的利潤(rùn)。但是新政中明確提出，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目不得精裝捆綁銷(xiāo)售。

“政府之所以附加禁止捆綁銷(xiāo)售，主要目的是為了限制企業(yè)暗箱操作的空間，增加市場(chǎng)的公平性，限制開(kāi)發(fā)商以此變相抬高產(chǎn)品售價(jià)，或者是以此來(lái)篩選有支付能力的客戶(hù)，從而保證更多人在公平的條件下參與選房。”該人士補(bǔ)充道。

該業(yè)內(nèi)人士進(jìn)而介紹，在市場(chǎng)上也有一類(lèi)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，土地出讓時(shí)在裝修上有一定要求，但這種精裝并沒(méi)有具體的限制性條件。因此一般企業(yè)做的都是“簡(jiǎn)裝”，這與通常理解的傳統(tǒng)意義上的精裝修并不相同。“對(duì)于房企而言，隨著禁止捆綁銷(xiāo)售的政策出臺(tái)，原本有此類(lèi)想法的企業(yè)計(jì)劃將會(huì)落空，這給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定考驗(yàn)，就是如何通過(guò)成本精細(xì)化控制等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增加。”

部分項(xiàng)目推精裝可選包

北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除大多數(shù)項(xiàng)目選擇毛坯交付之外，也有一些項(xiàng)目推出“精裝可選包”，即開(kāi)發(fā)商會(huì)提供精裝修方案供購(gòu)房者選擇，當(dāng)然購(gòu)房人也可以不選擇該方案。

以位于昌平北七家鎮(zhèn)的華潤(rùn)理想國(guó)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目為例，前一段時(shí)間有市場(chǎng)消息稱(chēng)，該項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中會(huì)強(qiáng)制捆綁精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)為3000-4000元/平方米。這也相當(dāng)于在限制銷(xiāo)售均價(jià)的基礎(chǔ)上房屋價(jià)格變相上漲。資料顯示，華潤(rùn)理想國(guó)的商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)49520元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)51996元/平方米，所售戶(hù)型面積在90-140平方米。

如今，按照《通知》規(guī)定，捆綁銷(xiāo)售的行為已經(jīng)被嚴(yán)令禁止。北京商報(bào)記者聯(lián)系該項(xiàng)目售樓處，銷(xiāo)售人員表示，“華潤(rùn)理想國(guó)并不強(qiáng)制客戶(hù)接受精裝修，目前推出了可選擇的精裝方案，裝修標(biāo)準(zhǔn)為2200元/平方米，購(gòu)房者可自主選擇是否接受這一‘精裝可選包’”。

除華潤(rùn)理想國(guó)項(xiàng)目外，位于豐臺(tái)區(qū)西鐵營(yíng)地塊的佑安府限房?jī)r(jià)項(xiàng)目也可能會(huì)推出“精裝包”。該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員表示，“佑安府項(xiàng)目?jī)H有一棟樓的房屋是90平方米戶(hù)型，這一棟樓有可能會(huì)推出精裝修方案供購(gòu)房人選擇；其余的別墅產(chǎn)品為毛坯交付”。

在多數(shù)行業(yè)人士看來(lái)，推出精裝可選無(wú)疑是想通過(guò)這種服務(wù)來(lái)賺取更多的利潤(rùn)，但是雖然是非強(qiáng)制性的服務(wù)，未來(lái)給購(gòu)房人帶來(lái)的麻煩也不少。有購(gòu)房人向北京商報(bào)記者表示：“既然是可選可不選，如果同一棟樓甚至是同一樓層的房屋，有的購(gòu)房者選擇精裝方案，有的購(gòu)房者則沒(méi)有選擇精裝。這種情況下，精裝與毛坯的交付時(shí)間不一樣。一方面，開(kāi)發(fā)商裝修施工不便；另一方面，選擇毛坯交付的購(gòu)房者也會(huì)受到施工影響。”這也成為推出精裝可選包項(xiàng)目未來(lái)需要解決的問(wèn)題。

購(gòu)房人的“減配”擔(dān)憂(yōu)

有業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，因?yàn)橄拗品课蒌N(xiāo)售價(jià)格，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目本身的利潤(rùn)空間有限，從樓面價(jià)格來(lái)看，部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目甚至沒(méi)有盈利空間。再加上限房?jī)r(jià)銷(xiāo)售管理辦法中明確提出，“不得強(qiáng)制搭售其他產(chǎn)品、服務(wù)，不得捆綁精裝修”，這有可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在建設(shè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目時(shí)出現(xiàn)“減配”。

這也是許多準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目住宅的購(gòu)房人所擔(dān)心的問(wèn)題，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)不會(huì)降低？房屋的品質(zhì)和質(zhì)量能不能得到保證？畢竟此前的自住型商品房因?yàn)閮r(jià)格比周邊商品住房要低，部分自住型商品房項(xiàng)目在交房后，也曾出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題。

值得注意的是，為保障購(gòu)房者的利益，此次限房?jī)r(jià)銷(xiāo)售管理辦法再次強(qiáng)調(diào)了開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓掛牌文件中的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，這也給購(gòu)房人吃了一顆“定心丸”。

事實(shí)上，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)在當(dāng)初土地出讓時(shí)就已經(jīng)明確。根據(jù)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓方式的規(guī)則，在競(jìng)地價(jià)、競(jìng)開(kāi)發(fā)商自持商品住房面積后仍有開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的，此時(shí)開(kāi)發(fā)商們“拼”的就是高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案，誰(shuí)的方案好誰(shuí)中標(biāo)。可以說(shuō)，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓規(guī)則，也可以有效避免限房?jī)r(jià)項(xiàng)目交付后的房屋質(zhì)量問(wèn)題。

另有一位限房?jī)r(jià)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，在多重成本壓力之下，盡管開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間被極大壓縮，但仍具備可操作性。一方面，向時(shí)間要利潤(rùn)，即通過(guò)高周轉(zhuǎn)來(lái)緩解利潤(rùn)及資金壓力；另一方面，開(kāi)發(fā)商要轉(zhuǎn)變思路，從單純開(kāi)發(fā)向“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型。