來(lái)源：夏磊地產(chǎn)觀察

引言

房地產(chǎn)政策牽動(dòng)行業(yè)的繁榮、穩(wěn)定、蕭條、復(fù)蘇。

政策前瞻著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，政策又劍指行業(yè)的泡沫。讀懂政策才能讀懂行業(yè)。

本文試圖總結(jié)中國(guó)房地產(chǎn)政策的分析框架，給出政策工具箱，以及影響和效果。

摘要

房地產(chǎn)政策的分析框架：長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。戶籍政策決定人口的分布，進(jìn)而決定住房需求

土地政策決定住房的供給。金融政策決定需求的釋放。行政措施短期效果直接，但不解決根本矛盾。

房地產(chǎn)調(diào)控的問題：

重行政手段輕經(jīng)濟(jì)手段

重抑制需求輕增加供給、重短期調(diào)控輕長(zhǎng)效機(jī)制。

政策切換加劇市場(chǎng)波動(dòng)。

住房制度的價(jià)值取向有待明確。

正文

1、打開房地產(chǎn)調(diào)控工具箱：政策及效果

1.1、金融政策直接影響購(gòu)買力，短期刺激效果最好。

金融政策包括需求和供給兩個(gè)方面，需求方面包括首付比例、貸款利率（基準(zhǔn)利率和銀行折扣比例）、貸款額度、放款效率（放款、審批時(shí)間）、場(chǎng)外融資監(jiān)管等維度；供給方面包括對(duì)銀行貸款、標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)融資、非標(biāo)融資、股權(quán)融資等融資渠道的監(jiān)管。

房地產(chǎn)短期看金融。“貨幣超發(fā)+低首付比例+低利率+寬開發(fā)融資”往往帶來(lái)需求和供給快速釋放，對(duì)刺激房地產(chǎn)有立竿見影的效果，刺激房?jī)r(jià)回升的時(shí)滯3個(gè)月以上；而緊縮情況下（貨幣緊縮+高首付比例+高利率+嚴(yán)開發(fā)融資）傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)的時(shí)間因城市而異，在3-12個(gè)月之間。

當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌時(shí)（如14年），調(diào)控政策會(huì)松綁。金融刺激可以在短時(shí)間內(nèi)刺激需求，如14年“930”+15年“330”+15年“930”連續(xù)放松限貸，疊加14年“1121”至16年3月期間6次降息5次降準(zhǔn)，是本輪房地產(chǎn)周期超預(yù)期反彈、熱門城市房?jī)r(jià)翻番的直接推力。15年“330”以來(lái)，居民加杠桿推動(dòng)個(gè)人住房貸款激增，個(gè)人住房貸款余額同比增速維持在20%以上，同時(shí)新增居民中長(zhǎng)期貸款占總貸款比例維持在30%以上，16年7月一度高達(dá)103%。金融政策對(duì)刺激房地產(chǎn)有立竿見影的效果，但也有滋生泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2、財(cái)稅政策直接影響市場(chǎng)供應(yīng)。

財(cái)稅政策需求端包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等稅種的優(yōu)惠和減免，對(duì)增加房地產(chǎn)供應(yīng)有直接影響；供給端包括土地增值稅等的征收和計(jì)算，影響開發(fā)商的推盤節(jié)奏。

目前房地產(chǎn)調(diào)控中的財(cái)稅政策以針對(duì)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)為主，05年最早引入該工具是為了抑制投機(jī)性需求，在08年以及15-16年的刺激中，演變?yōu)楣膭?lì)住房消費(fèi)的政策。從政策效果看，稅收政策對(duì)交易量影響較大，對(duì)提振銷售有一定的促進(jìn)作用。

1.3、“限購(gòu)”等行政措施短期效果直接，但不解決根本矛盾

以“限購(gòu)”為代表的行政措施于2010年引入中國(guó)，發(fā)展至今，已經(jīng)從單一限購(gòu)演化到“限購(gòu)、限售、限價(jià)、限土拍、限商改住”等多種措施為一體的需求控制政策。

從效果來(lái)看，短期行政措施對(duì)房地產(chǎn)成交量和價(jià)格影響顯著，例如16年“930”一二線城市集中收緊限購(gòu)/限貸、實(shí)行限價(jià)、限售、限土拍以來(lái)，商品房成交量和價(jià)格漲幅都獲得有效控制。但是，行政措施只是將需求強(qiáng)制性延后，不恰當(dāng)?shù)男姓胧┻€會(huì)干擾消費(fèi)者預(yù)期，不能真正解決房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在矛盾。這些政策對(duì)投機(jī)客有一定的限制，但也給剛需購(gòu)房者帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

1.4、土地政策決定住房中期供給。

土地政策短期主要以控制地價(jià)和開發(fā)節(jié)奏為目的，包括限地價(jià)、調(diào)保證金、限開發(fā)時(shí)間等；中期主要控制供地節(jié)奏，包括調(diào)整供地計(jì)劃、供地結(jié)構(gòu)、供地用途、城市規(guī)劃等維度。

房地產(chǎn)中期看土地。土地供應(yīng)量的多少是住房市場(chǎng)供求平衡和平穩(wěn)運(yùn)行的重要基礎(chǔ)，中國(guó)一二線城市和三四線城市土地供給和人口流入倒掛，在三四線城市大量供地的同時(shí)一二線城市面臨無(wú)地可賣的境地，短期可開發(fā)土地不足是造成一線城市房?jī)r(jià)高企的主要原因。同時(shí)地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政，有意壓低土地供給以賣出高價(jià)，土地成本高企使得開發(fā)商不得不以更高的價(jià)格出售樓盤。此外，開發(fā)商倒賣土地、捂盤惜售等行為也使土地供給未及時(shí)轉(zhuǎn)化為有效的房屋供給，加劇供需不平衡。

1.5、人口政策決定人口分布，進(jìn)而決定住房需求。

人口政策包括戶籍制度、人才引進(jìn)政策等。

房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口。戶籍政策等影響人口分布，進(jìn)而決定住房需求。17年以來(lái)二三線城市密集發(fā)布人才引進(jìn)政策，從放寬落戶、購(gòu)房補(bǔ)貼等角度吸引人才落戶，帶來(lái)的增量需求不容忽視，測(cè)算對(duì)城市交易量的貢獻(xiàn)比達(dá)到7%-30%。（詳細(xì)分析及測(cè)算可參考報(bào)告《房地產(chǎn)調(diào)控的城市遷移與博弈——房地產(chǎn)政策專題系列之一》、《本輪房地產(chǎn)調(diào)控的回顧、反思和展望 (2014-2018)》）

2、房地產(chǎn)調(diào)控的特點(diǎn)、反思與展望

2.1 重行政調(diào)控，輕經(jīng)濟(jì)手段

房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。

短期的調(diào)控政策，或刺激需求急劇釋放、或壓抑需求延后釋放，只是短期的權(quán)宜之計(jì)，無(wú)法解決長(zhǎng)期供需不平衡的根本矛盾。本輪調(diào)控短期行政手段“創(chuàng)新”不斷，“限購(gòu)、限價(jià)、限售、限土拍、限商改住”使宏觀銷售數(shù)據(jù)短期冷卻，微觀上，新盤開盤即售罄的“購(gòu)房熱”在多個(gè)城市出現(xiàn)，說(shuō)明熱點(diǎn)城市供需不平衡的長(zhǎng)期矛盾依然存在。采取經(jīng)濟(jì)手段，核心是實(shí)現(xiàn)供求平衡和需求平穩(wěn)釋放，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)定和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2.2、重抑制需求，輕增加供給；重短期調(diào)控，輕長(zhǎng)效機(jī)制

本輪調(diào)控和過(guò)去一樣，重使用需求端政策，如“調(diào)首付比例”、“調(diào)貸款利率”、“限購(gòu)”、“限售”、“降交易契稅”等。需求抑制政策只是暫時(shí)性政策，松動(dòng)后需求會(huì)大幅反彈。而供給端的政策，如調(diào)整土地供給、發(fā)展住房保障工程、完善租賃房市場(chǎng)等才是平衡供需的長(zhǎng)期之策。

2.3、政策切換加大市場(chǎng)波動(dòng)

四年間調(diào)控從刺激到收緊的緊急切換，是中國(guó)二十年房地產(chǎn)調(diào)控的縮影。調(diào)控在“刺激-收緊-再刺激-再收緊”之間反復(fù)變動(dòng)，例如08年刺激政策出臺(tái)后房?jī)r(jià)在09年空前暴漲，10年起“國(guó)十條”、“國(guó)四條”等嚴(yán)厲調(diào)控出臺(tái)遏制房?jī)r(jià)，14年起行業(yè)面臨高庫(kù)存的風(fēng)險(xiǎn)，隨即刺激政策再度開始，又引發(fā)16年以來(lái)新一輪房?jī)r(jià)暴漲。刺激帶來(lái)局部泡沫，過(guò)度收緊引發(fā)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，政策本身加劇了市場(chǎng)的波動(dòng)。

2.4、住房制度的價(jià)值取向有待明確

解決居民住房問題，必須“高收入靠市場(chǎng)，中等收入靠支持，低收入靠保障”。

本輪地產(chǎn)調(diào)控中，棚戶區(qū)改造顯著提升了棚改戶住房條件，改善了城市面貌，但是少數(shù)地區(qū)過(guò)度棚改、過(guò)度貨幣化安置，棚改戶獲得超額福利，失去住房保障要義。對(duì)于中等收入家庭，由于信貸政策持續(xù)變動(dòng)，無(wú)論是剛需還是改善性需求，都未獲得持續(xù)有效的支持。對(duì)中端群體的支持在本輪調(diào)控中依然被忽視。而“限購(gòu)、限價(jià)”等行政管制下建筑質(zhì)量倒退，“毛坯房”取代精裝修房，也是市場(chǎng)失靈的直接表現(xiàn)。

2.5、未來(lái)調(diào)控展望：住房制度改革是治本之策。

調(diào)控影響短期波動(dòng)，住房制度才是決定一國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的根本。

未來(lái)從供給著手，從短期調(diào)控政策過(guò)渡到長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)、從行政手段過(guò)渡到經(jīng)濟(jì)手段、從商品屬性為主過(guò)渡到構(gòu)建強(qiáng)調(diào)居住屬性的住房制度非常重要。在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”旗幟指引下，建立“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”將是住房制度改革的新方向。

按照“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融”的分析框架，建議根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)，根據(jù)庫(kù)存去化周期調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，優(yōu)化城市工業(yè)用地、住宅用地和商業(yè)用地結(jié)構(gòu)；金融政策鼓勵(lì)支持剛需和改善性需求，抑制投機(jī)性需求。