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  • 李宇嘉:開發(fā)商周轉(zhuǎn)加快將彌合房地產(chǎn)上下游缺口

    2018年06月25日 09:32
    來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
    今年初以來,房地產(chǎn)行業(yè)前后端一度出現(xiàn)了比較矛盾的現(xiàn)象——即行業(yè)內(nèi)“一起一落”的背離格局明顯:前端開發(fā)投資一直保持10%左右的增長,而后端銷售面積增速持續(xù)回落,1~4月甚至接近零增長。
    但是,近期發(fā)布的5月數(shù)據(jù)顯示,行業(yè)前后端背離的缺口開始出現(xiàn)收斂:前端開發(fā)投資繼續(xù)保持兩位數(shù)增長(1~5月份增速為10.2%)的良好態(tài)勢,后端持續(xù)回落的銷售得到明顯改善。
    5月,全國商品房銷售面積和金額環(huán)比漲幅均為18%,同比漲幅分別為8%和21%,創(chuàng)2017年7月以來新高。1~5月,全國商品房銷售面積和金額增速止跌回升,分別從1~4月的1.3%、9.0%升至1~5月的2.9%和11.8%??芍^真真實(shí)實(shí)的高位運(yùn)行。
    問題是,5月以后,樓市政策面、資金面明顯出現(xiàn)緊縮。首先,限價限售等調(diào)控政策開始向占銷售面積70%左右的三四線城市下沉;其次,在前期股權(quán)凍結(jié)、開發(fā)貸“名單制”、影子銀行要么被封死(如委貸)要么大幅縮減要么打破剛兌的基礎(chǔ)上,5月大量債券融資被“中止”或縮減額度,今年以來增長108%的海外債也被規(guī)范或叫停,那么5月房地產(chǎn)行業(yè)前后端為何能出現(xiàn)雙雙回升呢?
    筆者認(rèn)為,前端開發(fā)投資回升在于2017年土地出讓金高增長(300城土地出讓金增長36%,樓面價增長26%),開發(fā)商分期繳納土地價款的會計(jì)準(zhǔn)則下有所滯后,由此推高今年的開發(fā)投資。
    與此同時,中西部和三四線樓市平穩(wěn)或熱度依舊,開發(fā)商拿地向中西部和三四線下沉。1~5月份,百城土地成交面積同比增長23.2%,一線、二線和三四線成交面積占比分別為5%、43%和52%,三四線城市成交占比同比增加10個百分點(diǎn)。
    而在土地出讓金方面,今年以來,國家一再強(qiáng)調(diào)增加供地,加上開發(fā)商拿地下沉到三四線城市,導(dǎo)致前5個月二線和三四線城市土地出讓金分別增長了34%和60%,一線城市則下降了78%。
    主要城市地市火熱,助推1~5月全國土地出讓面積再次回正(2.1%),單月出讓面積增速首次回正,出讓金增速從13.6%上升至16%。此外,政策總體穩(wěn)定,地緣預(yù)期轉(zhuǎn)好,東北開發(fā)投資增長19.9%,大幅提高9.2個百分點(diǎn),也助推開發(fā)投資穩(wěn)定。
    另外,不管調(diào)控政策還是資金面,繼續(xù)收緊趨勢很明顯,開發(fā)商加快開工、加快周轉(zhuǎn)、加快銷售的行為趨于一致。1~5月,全國商品房新開工面積累計(jì)增速(10.8%)創(chuàng)2017年5月以來新高,單月新開工面積增速(20.5%)創(chuàng)2016年5月份以來的24個月新高。
    綜合上述因素,土地出讓金高位增長,新開工和拿地持續(xù)旺盛,東北回暖,前端開發(fā)投資保持景氣。也正因?yàn)楹蠖诵枨笸?,盡管遭遇到調(diào)控高壓、融資收緊等情況,開發(fā)商依然積極拿地和新開工。今年以來,作為銷售主體的三四線城市,盡管受政策影響而出現(xiàn)增速回落,但熱度仍在持續(xù)。
    目前,去庫存、棚改的重點(diǎn)在600多個三四線城市中的非熱點(diǎn)城市和縣域。這些城市或城鎮(zhèn)是最后的政策洼地或紅利區(qū),本地改善型需求、棚改需求、投資需求等,這三股力量推動樓市需求火熱。
    以棚改為例,山東菏澤今年的棚改開工量達(dá)到12.7萬套,居全國第一,省內(nèi)日照、濰坊、泰安等改造數(shù)量也高達(dá)5萬套以上;河南平頂山、駐馬店改造量超過了10萬套,位居全國第二、第三位,省內(nèi)安陽、濮陽、商丘、許昌、新鄉(xiāng)改造量在6萬套以上;浙江溫州規(guī)劃棚改量9.28萬套,居全國第四位,占全省的28%;安徽阜陽、淮北改造量分別高達(dá)5.4萬套和3.5萬套。
    今年前5個月,棚改專項(xiàng)貸(PSL)投放4371億元,同比增長48.3%,6月15日又投放了605億元。盡管后續(xù)PSL貸款增長有限,但是專項(xiàng)債券接棒PSL,有望繼續(xù)推動2018~2020年1500萬套棚改規(guī)劃。
    近日,國家統(tǒng)計(jì)局70城房價指數(shù)顯示,5月份全國70城房價指數(shù)環(huán)比增幅為0.8%,相比4月份的0.6%明顯擴(kuò)大。同比來看,一線、二線、三四線房價漲幅分別為-0.6%、5.4%和6.0%,三四線城市房價漲幅領(lǐng)先。
    值得注意的是,樓市最先回調(diào)的一線城市,5月份新房銷售同比首次轉(zhuǎn)正(4.5%)。在全國調(diào)控力度最大的北京,5月份新房成交同比上升了111%,廣深同比回升22%。
    銷售端回升,除了三四線“給力”、一線城市出現(xiàn)“觸底”跡象外,嚴(yán)厲調(diào)控基調(diào)驅(qū)動政策預(yù)期趨于透明,開發(fā)商開始拋棄政策松動的幻想,紛紛加快推盤,趕在調(diào)控政策更嚴(yán)、資金面更緊之前,快速拿地、開工、周轉(zhuǎn)和回籠資金。
    5月,房地產(chǎn)咨詢以及信息服務(wù)機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)的29個重點(diǎn)城市,新房供應(yīng)環(huán)比增長12%,一線、二線城市同比分別增長52%、9%。4~5月份,熱點(diǎn)城市新盤推出節(jié)奏明顯加快。地方政府在審批預(yù)售時,會考慮拿地成本,特別是2016~2017年高地價項(xiàng)目,給出適當(dāng)?shù)膶徟鷥r格。對開發(fā)商來講,融資成本越來越高,與其等待未來機(jī)會,不如接受地方政府的管制價格,快速回籠資金。
    隨著房地產(chǎn)“去杠桿”持續(xù)推進(jìn),開發(fā)商開始依賴內(nèi)源融資,自籌資金、銷售回款占資金來源的近80%。今年以來,銀行信貸、股權(quán)融資(IPO和增發(fā)等)、影子銀行對房地產(chǎn)全面收緊,開發(fā)貸款同比連續(xù)2個月下降。
    但與此同時,由于銷售端保持高位,債券和銀行間中票和短融等標(biāo)準(zhǔn)化融資向市占率高的大房企集中(TOP50市占率高達(dá)62%),加上開發(fā)商加快推出適應(yīng)自住需求、適當(dāng)價位的剛需盤,開發(fā)商資金來源也有改善。1~5月份,開發(fā)商到位資金同比增長5.1%,這是今年以來連續(xù)4個月下降后的首次反彈,5月單月同比增速達(dá)到17.4%,創(chuàng)2017年以來新高。
    展望下半年,2017年高地價、高出讓金對開發(fā)投資的抬升效應(yīng)依舊存在。2018年1~5月份,300城土地出讓金(15424億元)同比增長36%,也將對后續(xù)開發(fā)投資增長提供支撐。再加上棚戶區(qū)改造下沉到三四線及縣域,PSL和棚改專項(xiàng)債繼續(xù)放量,而國家強(qiáng)調(diào)要加大存量盤活力度、多渠道供地,近期京滬穗深等都發(fā)布了推進(jìn)舊改的實(shí)施方案。
    基于此,盡管資金面和調(diào)控“雙雙緊縮”,控地價導(dǎo)致土地溢價率明顯下降,高地價助推的作用會釋緩,開發(fā)投資增速會下行,但其韌性很足,未來一年內(nèi)仍有望保持在7%左右的增速水平。
    再看后端銷售,火爆了一年多的三四線樓市近期開始降速,但需求不斷下沉,棚改繼續(xù)保持高位,加上資源向加快周轉(zhuǎn)率的大房企集中,一線等熱點(diǎn)城市開始觸底回升,2018年銷售規(guī)模將在2017年的高位上下徘徊。
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