如今網(wǎng)絡(luò)上的咨詢非常發(fā)達(dá)，相信對房地產(chǎn)比較關(guān)注的朋友每天都會收到關(guān)于房地產(chǎn)的消息，而其中的消息總是讓人難以分辨，有的專家怒斥炒房人而又有專家鼓勵買房認(rèn)為房價還要漲，對于有過買房經(jīng)驗的人這些消息還好分辨，但是對于那些畢業(yè)工作不久買房經(jīng)驗不足家里又沒有懂房產(chǎn)的人來說，這些消息就容易引起誤導(dǎo)了，人們總是喜歡選擇性的接受自己內(nèi)心愿意接受的。

可這對于剛需來說是最頭痛的，因為不買不行，但是又擔(dān)心自己買到了半山腰萬一后面真的如專家說的一樣出現(xiàn)下跌那自己是不是當(dāng)了傳說中的接盤俠?？墒侨私K歸不是單一的個體總是要面對一些壓力，如果你面臨了結(jié)婚這件大事而丈母娘又逼得緊，恐怕即便要當(dāng)接盤俠你也得硬著頭皮上了。

那么拋開上述情況，2018年已經(jīng)過半，再過兩個月傳統(tǒng)的金九銀十就來了，在年初我們不斷接到主流媒體傳達(dá)的2018年是有史以來最穩(wěn)定一年的論斷，上半年樓市表現(xiàn)不溫不火，那么下半年九十月份的表現(xiàn)就很關(guān)鍵，市場的變數(shù)也在增大。對于我們有購房想法和需求的人，是不是到了該出手的時候呢？那么現(xiàn)在就來盤點一下，下半年哪幾類購房需求需要慎重的。

1.三四線的剛需

三四線的剛需，如果在過去一年多的上漲潮時還沒有購買，到了2018年的下半年可以考慮觀望一下，三四線城市的房價對政策的反應(yīng)要慢與一二線城市，通過十幾年的房價走勢的客觀經(jīng)驗可以得出通常一二線城市房價先漲，三四線城市會在一定周期后跟漲，同樣當(dāng)一二線恢復(fù)平穩(wěn)后，三四線城市亦會在一定周期后恢復(fù)穩(wěn)定，上漲潮期間沒能上車的剛需可以等一下。

此外三四線城市，由于城市化進(jìn)程不高，土地地價較低，目前不少城市吸引了不少中型開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐，后續(xù)庫存量還要增大，一旦市場回歸理性，資金流的壓力會倒逼開發(fā)企業(yè)進(jìn)行促銷調(diào)整。2014年的樓市就是活生生的例子，雖然沒有暴跌，出現(xiàn)單價一定程度的下降還是很有可能的。而且三四線城市人均住房面積比較寬裕，多數(shù)家庭都擁有多套住房，因此在普遍三四線城市人口凈流出的前提下，市場的潛在購房者也可以說是競爭者并沒有外界宣傳的那么多，加之不少三四線城市后續(xù)可能會上碼限購，外地游資將會被清出市場。

三四線剛需可以等一等的最大理由是，人均住房面積完全是夠的，供給是多余需求的。

2.大城市都市圈，特別是北京都市圈小城市

最近一年多環(huán)京都市圈的小城市遭遇了市場的滑鐵盧，在政策端和市場都沒有支撐的情況下，購房者銳減，不少炒房者都遭遇了不同成都的額損失。而與此同時不少都市圈城市政府都明確定下了把房價維持到一定預(yù)期水平的預(yù)期，以廊坊這樣的環(huán)京城市為例，以明確定下目標(biāo)要讓樓市熱度降到16年10月之前的水平，因此，我們可以以此類推，有都市圈購房意向的不妨等一等，畢竟有地區(qū)以有出手調(diào)整跡象。

這些地方，現(xiàn)在最難受的是炒房客，而且剛剛才兩三個月，如果你是剛需，別著急。

3.主流城市的學(xué)區(qū)房的意向客戶

最近兩年國家正在通過一系列政策的調(diào)整讓學(xué)區(qū)房的熱度降下來，很多主流城市已經(jīng)開始實施就近入學(xué)，此外租購?fù)瑱?quán)也給普通購房者很多選擇，而目前主流學(xué)區(qū)房的價格炒得過高，到了一般老百姓難以承受的程度，若是家庭條件一般而強行上馬學(xué)區(qū)房，一旦遭遇政策變動虧的可能是一輩子的積蓄。

4.還貸壓力大的家庭

在實際市場的調(diào)研中，我們常能見到一類買家，因為跟風(fēng)進(jìn)入樓市，湊夠了首付卻并沒有穩(wěn)定的償還能力，通過找關(guān)系找路子的房子辦下了貸款，但是后期月供時捉襟見肘，最后扛不住壓力房子一拿到就立即賣出，即便房價上漲，刨去稅費和利息賺得比率非常低，純屬折騰。筆者曾認(rèn)識一名購房者，就是這種情況，購買一套140平的房子連首付都是貨款里挪出來的，最后自己公司經(jīng)營不善資金鏈緊張，月供扛不住，拿房后就平價出掉，而最傷人的是，賣掉后房子就開始暴漲，因此沒有計劃好月供從哪里來，扛不住壓力自然享受房價上漲紅利的概率也會變低。另外，現(xiàn)在銀貸政策對購房者并不友好，利率一再上浮，可以預(yù)見未來短期能不會出現(xiàn)再度降息，即便降息上浮比率依舊跟著合同走，因此我們需要慎重選擇。