七八月是樓市傳統(tǒng)的淡季,但是人們對于買房的關(guān)注度依然不減,像部分已買房的人,或多或少都遇到了一些難題,比如有位朋友小王問融360說房君,買了一套二手房,合同簽了,首付也交了,貸款卻沒辦下來,違約責(zé)任算誰的?首付還能不能退還?
小王的實(shí)際情況是,跟房東談好了價格,簽訂了合同,還一次性付了60萬的首付,當(dāng)時出于謹(jǐn)慎還檢查了房主的房產(chǎn)證、身份證,確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證上只有房主一人的名字,還說他已經(jīng)離婚,房子是自己的,他就沒有多想。
后來有個自稱是房主前妻的人聯(lián)系中介,說房子是他們的共同財產(chǎn),不同意賣房,貸款手續(xù)也進(jìn)行不下去了,小王覺得這套房子這么多問題,有點(diǎn)不想買了,如果自己單方面提出解約,算不算違約呢?
上述事件中涉及了夫妻共同擁有的房產(chǎn),需要經(jīng)過產(chǎn)權(quán)人和所有共有人都簽字確認(rèn)后,才能進(jìn)行買賣,否則即便是已經(jīng)簽訂了購房合同也是無效的,銀行也不能走貸款流程。
法院判決采用優(yōu)先合同約定原則
從法律的角度講,小王單方面解約是否算違約,主要取決于合同上的約定,法院也會以合同上的約定為宣判依據(jù),另一方面,房主也涉嫌隱瞞房屋共有人情況,就這一點(diǎn),小王可以主張房東違約。
其實(shí),小王在看房選房的過程中,就應(yīng)該核實(shí)清楚房屋信息,即便是產(chǎn)權(quán)證上只有房主一人的名字,也有可能是夫妻共同財產(chǎn),建議在買房時,除了查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證、離婚證,還要注意看對方的法院判決書、或者財產(chǎn)分割協(xié)議書。另外,還可以通過走訪周圍鄰居等方式核驗(yàn)房屋產(chǎn)權(quán)信息。
當(dāng)然,上面說的只是房貸辦不下來的其中一種原因,還有可能是開發(fā)商、銀行、借款人方面的原因:
1、開發(fā)商漏交材料
買新房的時候,由于辦理人較多,由于部分工作人員的疏忽,造成材料漏交,貸款不能按時辦下來,購房人可以依據(jù)合同約定解約,并主張開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任、退還首付。
2、銀行放款慢
還有一種情況就是,提交的材料、房子什么的都沒問題,就是銀行放款慢,問信貸員也只是說額度緊張,審核比較嚴(yán)格,有的審核通過了也要排隊(duì)等待放款。今年政策收緊,放款時間普遍變長了,貸款等上幾個月再正常不過了。建議在簽訂貸款合同的時候就約定一下放款時間,銀行在規(guī)定時間內(nèi)沒有放款,屬于銀行方面違約,借款人可以主張銀行承擔(dān)違約責(zé)任。
需要注意的是,如果是政策變動造成貸款不能辦下來,屬于不可抗拒力,《民法通則》里對不可抗拒力定義是:指合同訂立時不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。包括自然災(zāi)害、如臺風(fēng)、地震、洪水、冰雹;政府行為,如征收、征用;社會異常事件,如罷工、騷亂三方面。
購房人遭遇限購政策,失去了購房資格、或者被提高了首付、利率,就屬于不可抗拒力,銀行不需要承擔(dān)違約責(zé)任,雙方可以協(xié)商解決,要么放棄申請房貸,要么按照新政策執(zhí)行。協(xié)商不成的話,銀行也無能為力了。
3、借款人個人征信或提交材料有問題
房貸辦不下來,也有可能是購房人方面的原因,比如提交的材料有誤、材料不全、個人征信不良等,申貸的時候首先要確認(rèn)資料無誤,如果逾期記錄不是故意造成的,可以跟產(chǎn)生逾期的銀行協(xié)商能否開具非惡意逾期證明,當(dāng)然,這得看銀行的規(guī)定,在政策要求嚴(yán)格的銀行就未必行得通了。
建議申貸前詳細(xì)咨詢貸款銀行的信貸員,因?yàn)閷Ψ绞悄愕馁J款對接人,對貸款人情況和政策要求比較了解,解決問題也更有針對性。
不管是什么原因,房貸辦不下來,最著急、受傷的還是準(zhǔn)房奴們,對于他們來說,時間就是金錢,耽誤幾個月,市場政策可能就變了,就算是對方承擔(dān)了違約金,又得重新看房、選房,耗費(fèi)更多的精力、時間。
所以,在力所能及的范圍內(nèi),買房人要多幾個心眼,仔細(xì)核查房屋、房主情況,如實(shí)提交資料,盡量避免出差錯。
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