• <li id="yeskk"></li>
  • <strike id="yeskk"><code id="yeskk"></code></strike><dfn id="yeskk"><source id="yeskk"></source></dfn>
  • <menu id="yeskk"><kbd id="yeskk"></kbd></menu>
  • 李宇嘉:房地產(chǎn)去杠桿關(guān)鍵是要打消房?jī)r(jià)上漲預(yù)期

    2018年07月13日 09:21
    來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
    今年以來,金融“嚴(yán)監(jiān)管”框架下去杠桿加速,希望借助減少資金投放,倒逼經(jīng)濟(jì)主體修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。
    根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù),5月份,廣義貨幣M2同比增速繼續(xù)維持在8.3%的歷史低位;1~5月份,社會(huì)融資新增7.9萬億元,較去年同期少增1.45萬億元,創(chuàng)歷史新低。從結(jié)構(gòu)性去杠桿看,國(guó)企(特別是周期性過剩產(chǎn)能集中的國(guó)企)、地方政府是去杠桿主體。
    但在這一過程中,由于信用評(píng)級(jí)相對(duì)更低,民營(yíng)和中小微企業(yè)客觀上受到去杠桿的影響更大,表現(xiàn)為不得不承受更高的貸款利率和信用利差。目前,民營(yíng)企業(yè)信貸融資成本上升到10%以上,民間借貸甚至攀升到20%左右,國(guó)企與民企信用利差擴(kuò)大到200個(gè)基點(diǎn)。
    4月份以來,緊貨幣的“嚴(yán)監(jiān)管”逐步趨向結(jié)構(gòu)性調(diào)整,央行三次降準(zhǔn)并提高受惠面,對(duì)小微和“三農(nóng)”定向降準(zhǔn),公開操作投放大于回籠,不跟隨美國(guó)加息等。但是,高杠桿對(duì)利率比較敏感,“緊貨幣”驅(qū)動(dòng)的去杠桿會(huì)加速債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露,也會(huì)拖累GDP增長(zhǎng)。
    Wind數(shù)據(jù)顯示,截至2018年6月29日,全國(guó)信用違約事件所涉資金總額達(dá)253億元,較2017年同期增長(zhǎng)47%。2014年開啟過剩產(chǎn)能出清的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,上游價(jià)格回升并已傳導(dǎo)至民營(yíng)企業(yè)集中的下游。今年1~5月,民間投資增速回升至8.1%,經(jīng)濟(jì)韌性較足。但如果任由融資成本攀升,不僅固定資產(chǎn)投資會(huì)出現(xiàn)下滑,受加杠桿沖擊的消費(fèi)增速也會(huì)下滑。
    從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,無論次貸危機(jī)以來的美國(guó),還是上世紀(jì)90年代泡沫危機(jī)爆發(fā)后的日本,去杠桿進(jìn)程都是漫長(zhǎng)的,甚至這兩個(gè)國(guó)家目前的宏觀杠桿率仍在高位。因此,隨著我國(guó)明確提出擴(kuò)大內(nèi)需,央行今年二季度貨幣政策例會(huì)明確保持流動(dòng)性“合理充裕”,整體去杠桿未來有望轉(zhuǎn)入結(jié)構(gòu)性去杠桿階段。
    具體路徑就是,除直接違約出清杠桿外,通過債轉(zhuǎn)股(針對(duì)國(guó)企和過剩產(chǎn)能)、低利率的長(zhǎng)債置換高利率的短債(針對(duì)地方政府)等低成本違約的“無痛去杠桿”,同時(shí)包括通過寬財(cái)政(如公共服務(wù)均等化、城鎮(zhèn)化、扶貧等)和資金定向投放,棚改PSL(抵押補(bǔ)充貸款)和定向降準(zhǔn)等。
    近期,國(guó)務(wù)院發(fā)布的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃明確推進(jìn)今年580萬套棚改任務(wù),并以專項(xiàng)債券替代棚改PSL,同時(shí)對(duì)小微和“三農(nóng)”再次啟動(dòng)定向降準(zhǔn),借此對(duì)沖去杠桿影響,并以供給側(cè)革新修復(fù)生產(chǎn)和債務(wù)順循環(huán)的鏈條,壯大和優(yōu)化宏觀杠桿率的分母。
    結(jié)構(gòu)性去杠桿若從行業(yè)來看,房地產(chǎn)杠桿率是最高的。目前,投資、消費(fèi)、出口增速大多出現(xiàn)回落,房地產(chǎn)卻一家獨(dú)高。今年5月,70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比升4.7%,連漲32個(gè)月,環(huán)比漲幅升至0.7%,創(chuàng)下去年6月以來最高;5月商品房銷售金額1.26萬億元,同比增長(zhǎng)20.5%,創(chuàng)下去年7月以來新高。
    今年一季度130多家房企上市公司資產(chǎn)負(fù)債率接近80%,創(chuàng)歷史新高,可見資金還在往樓市走。
    杠桿不僅意味著風(fēng)險(xiǎn)累積,還代表了對(duì)資源的占用。“寬貨幣”要借助商業(yè)銀行釋放流動(dòng)性,這與“緊信用”存在一定矛盾。從資本逐利的角度看,如果房地產(chǎn)價(jià)格沒有調(diào)整、房地產(chǎn)杠桿率沒有調(diào)整,單純以配合寬財(cái)政的“寬貨幣”,可能導(dǎo)致資金繼續(xù)往樓市走的錯(cuò)配。
    近期,各地銀監(jiān)局不斷開出高額罰單,包括信貸違規(guī)用作土地儲(chǔ)備貸款、消費(fèi)貸異化為首付貸等。房地產(chǎn)高杠桿、高溢價(jià),這是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的總來源,如果房地產(chǎn)價(jià)格不調(diào)整、房地產(chǎn)杠桿不調(diào)整,不管是結(jié)構(gòu)性去杠桿,或“寬貨幣、寬財(cái)政”對(duì)沖,都面臨著巨大的政策走偏。
    但是,房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整也好,杠桿率調(diào)整也好,都蘊(yùn)藏著巨大的不可控風(fēng)險(xiǎn),包括金融風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)、維持社會(huì)穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)去杠桿關(guān)系到2017年確定的三年“防風(fēng)險(xiǎn)”攻堅(jiān)戰(zhàn)戰(zhàn)略能否實(shí)現(xiàn),這是現(xiàn)實(shí)的倒逼,幾乎沒有退路。
    目前,房地產(chǎn)的問題不在供求矛盾,而在于上漲預(yù)期以及預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)?;仡欉^往,但凡樓市回調(diào)期,都是庫(kù)存較小的時(shí)期,高庫(kù)存往往是回調(diào)后的結(jié)果。比如,不論是以狹義庫(kù)存還是廣義庫(kù)存觀察,我國(guó)商品房庫(kù)存在2015年均已見頂,但房?jī)r(jià)上漲卻并未止步,全國(guó)商品房均價(jià)增速在2015年的庫(kù)存高點(diǎn)大幅反彈至7.4%。如果房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期強(qiáng)烈,房?jī)r(jià)取決于需求,彈性小的商品房供給填不平狂熱的需求端。
    因此,當(dāng)前的關(guān)鍵是要打消市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。如果大家都認(rèn)為未來房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)“L型”走勢(shì),需求和加杠桿的動(dòng)力會(huì)瞬間疲軟。
    近期,住建部等七部委啟動(dòng)了持續(xù)半年(今年7月~12月)、覆蓋30個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)m?xiàng)整頓。這30個(gè)城市涵蓋了一二三線城市,這是很罕見的,因?yàn)檫^去調(diào)控集中在熱點(diǎn)城市。同時(shí),這也驗(yàn)證了5月份住建部對(duì)近期樓市明顯反彈的論斷,即投機(jī)炒作、捂盤惜售是主因。
    因此,保持房?jī)r(jià)不反彈、房地產(chǎn)杠桿率不攀升已是迫在眉睫。
    從近期的政策走勢(shì)看,嚴(yán)打式的市場(chǎng)整頓在情理之中,但更關(guān)鍵的是,要檢討地方自主調(diào)控框架下某些火上澆油的政策,比如搖號(hào)、一刀切的限價(jià)等。
    筆者認(rèn)為,如果要保持房?jī)r(jià)在高位漸進(jìn)回落、杠桿漸進(jìn)降低,就要讓限購(gòu)、限售、限貸等政策常態(tài)化。這些政策,一方面擋住部分炒作需求進(jìn)入市場(chǎng),另一方面通過增加交易成本、增大交易摩擦、降低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度,逐漸消耗虛高的溢價(jià)和泡沫。
    比較令人欣慰的是,目前經(jīng)濟(jì)基本面向好,無就業(yè)之虞,新經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)良好,信用債違約僅占存量信用債規(guī)模的0.5%,這些前提反映出中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠容忍以稍低但更有質(zhì)量的GDP增速,通過強(qiáng)力倒逼降低地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴,同時(shí)引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。
    免責(zé)聲明:凡本站注明 “來自:XXX(非家在臨沂網(wǎng))”的新聞稿件和圖片作品,系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體,轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞,并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的,請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心,郵箱:405369119@qq.com

    合作媒體

    • 搜房網(wǎng)
    • 焦點(diǎn)房產(chǎn)
    • 騰訊藍(lán)房
    • 齊魯晚報(bào)
    • 魯南商報(bào)
    • 交通電臺(tái)
    • 臨沂在線
    • 山東房產(chǎn)聯(lián)盟
    區(qū)域:
    姓名:
    手機(jī):
    QQ:

    家在臨沂網(wǎng)團(tuán)購(gòu)報(bào)名

    国产野外无码理论片免费,91成人在线精品视频,波多野结衣av手机在线观看,在线观看亚洲av 无码视频一区二区 国产无码不卡在线播放
  • <li id="yeskk"></li>
  • <strike id="yeskk"><code id="yeskk"></code></strike><dfn id="yeskk"><source id="yeskk"></source></dfn>
  • <menu id="yeskk"><kbd id="yeskk"></kbd></menu>