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  • 為何“搶房大戰(zhàn)”又在各地上演?專家為你深度解讀

    2018年07月13日 09:54
    來源:新華通訊社
    樊綱:長期來看,一二三線城市的房價會怎么演變?
    最近幾個月,部分城市陸續(xù)上演“搶房大戰(zhàn)”。
    隨后,西安、長沙、重慶等地相繼出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策,住建部等七部門也在北京、上海等30個城市開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動,為過熱的房地產(chǎn)市場“降溫”。
    新一輪的房價上漲與密集調(diào)控迅速引發(fā)公眾疑問,
    為什么各地“搶房大戰(zhàn)”會不斷上演?
    緩解大城市高房價的問題,應該怎么辦?
    靠租房解決住房問題靠譜嗎?
    一二三線城市的房價,從長期看究竟會如何演變?
    新華網(wǎng)思客邀請著名經(jīng)濟學家樊綱,深度解讀未來中國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。
    為什么“搶房大戰(zhàn)”又上演?
    從經(jīng)濟學的原理來看,價格由供求關(guān)系決定,價格暴漲一定是供小于求。大城市的房價之所以高,一個重要的原因是在大城市,住房的需求更大而供給不足。
    房地產(chǎn)市場的需求,除了剛性需求之外,還有改善的需求、遷移性需求。從農(nóng)村到城市,從小城市到大城市,人的遷移是不能阻擋的。人們遷移追求美好生活,就需要城市化,需要更好的就業(yè)機會,需要大城市的生活保障。在城市化的最初階段,多數(shù)人會涌向大城市,這是造成現(xiàn)在大城市房價高的一個重要原因。
    我國的土地供給非常有限,中國有960萬平方公里的土地,但是有太多不可居住的地方,我們還得保障糧食自給自足,再除去農(nóng)村的宅基地,剩下可供城市使用的土地就很少了。當人口大量遷入大城市,土地供給又非常有限,房價的上漲就可想而知了。
    樊綱:靠租房解決住房問題靠譜嗎?
    高房價導致高租金,靠租房解決住房問題靠譜嗎?
    房價和租金之間的關(guān)系,也是遵循一定的市場比例,至于市場上租房的價格比較貴,這也是自然形成的市場現(xiàn)象。我們不能回到房子都由政府來提供、由政府來出租的狀態(tài)。由供求關(guān)系決定價格,是市場經(jīng)濟的核心機制。
    通過限購、限貸等來影響需求的情況是可以的,但是一限價,問題就來了,將會破壞市場經(jīng)濟。
    發(fā)展租賃市場,可以使長期買不起房子、買不起現(xiàn)在很貴房子的人,通過租房來解決住房問題。因此,最關(guān)鍵的還是保障房的供應,不見得是住者有其屋,但必須住者有其居。
    對于年輕人或低收入群體來說,租房要小面積化,小型化才便宜。全世界的很多年輕人都是租一個很小的房子,或者幾個人合租一個單元,然后再去發(fā)展自己的事業(yè),看未來是不是能夠換房。
    緩解大城市高房價的問題,應該怎么辦?
    要解決大城市房價過高的問題,首先應當從供給側(cè)入手,考慮怎樣增加供給,而不是怎樣抑制需求。
    第一,要利用好現(xiàn)有的土地。這需要在有限土地蓋出更多的房子來,提高容積率,將有限的土地發(fā)揮出更大的效益。過去我們長期對容積率壓得比較低,所以土地少的情況下,要增加住房供給,容積率就得高一點。
    第二,有限的土地怎么分配。過去是嚴格限制大城市供地,現(xiàn)在從雄安新區(qū)開始,國家給京津冀加了一塊城市用地。粵港澳大灣區(qū),讓所有周邊的小城市都能通過軌道交通連接,對深圳、廣州、香港這些發(fā)展空間有限的大城市形成供給。在深圳工作的人,可以到外面來住,不必非得在深圳買房,說明它的供給范圍已經(jīng)擴大了。
    第三,增加土地供給。集體土地可以入市,有些民房、農(nóng)村宅基地上的房子也可以出租,這些政策也在放松。如果這些供給增加的話,緩解房地產(chǎn)市場壓力就問題不大。
    一二三線城市的房價,從長期看將如何演變?
    我不去做價格預測,但大家可以關(guān)注一個趨勢,就是供給在增加。
    近年來,政策不斷出臺,增加給大城市供給土地,減少給那些人口流出的小城市的供地,甚至停止給它們供地。蓋房子得兩三年的過程,但是隨著這兩年供地的增加,住房的供給將來也會增加,供求關(guān)系會發(fā)生改變。也就是說因為供求關(guān)系,它銷售量更大了,但是價格不一定去飆升。
    當然,未來穩(wěn)定房地產(chǎn)價格,需求方也需要做事情,防止炒房的需求。逐步出臺的房產(chǎn)稅,就是防止炒房需求的長效機制。
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