記者來到深圳大學北邊科技軟件園區(qū)一座六層樓高的寫字樓內(nèi)，世聯(lián)紅璞的新辦公室便設立在這里，與甘偉的采訪也敲定在這里。
這位紅璞公寓的管理者身穿白襯衣，帶著一副黑框眼鏡，放松的坐在椅子上?？粗?0來歲的臉龐，一度以為畢業(yè)之后，他便在世聯(lián)行工作至今。
“不是，我是92年畢業(yè)的，畢業(yè)后在龍崗做了一段時間公務員。之后下海做材料生意，因為本身我是學建筑材料的。”甘偉簡單介紹了自己的履歷。
這樣的經(jīng)歷，似乎與世聯(lián)行并沒有太多關聯(lián)。“我來世聯(lián)行18年了，我2000年來的。”甘偉說道：“還是機緣巧合，當時我在人才市場找工作。來到世聯(lián)行后，發(fā)現(xiàn)這里很有意思。最大的樂趣就是在這里每年干的事情都會有一些變化，學習到很多東西。”
“一年要是虧那么多錢，我干這個事情是拿來搞笑的嗎?”
起步于2015年的紅璞公寓，截至去年底已在全國簽約間數(shù)突破10萬間，在管運營房間約3.5萬間，平均出租率81%，實現(xiàn)收入2.08億元，同比增加387.64%。
甘偉也是那時候從營銷轉向長租公寓運營，算一算，已經(jīng)有三年時間。我們問他：“現(xiàn)在很多人都覺得長租公寓很苦，需要有夢想、有情懷的人?”
他敏銳的捕捉到了提問的意圖：“沒有必要，反正做一件事情肯定是因為能賺錢才干，世聯(lián)不立牌坊。”
“我們是一家民企，不覺得這個事情(長租公寓)正不正確，只是覺得這件事情真是能賺錢。”說完，甘偉猶豫了幾秒，繼續(xù)說道：“一年要是虧那么多錢，我干這個事情是拿來搞笑的嗎?”
“我們在2015年做的時候也不知道長租公寓是一個風口，就是我們自己的一個戰(zhàn)略看點，認為這個東西一定是未來非常有價值的事情，我們才去做。”
在4月份舉行的世聯(lián)行業(yè)績會上，甘偉作為紅璞公寓的負責人，成為了除了董事長陳勁松、總經(jīng)理朱敏之外，發(fā)言最多的人。彼時，他算了一筆賬：“紅璞公寓底租占出租價格大概在60%左右，裝修攤銷大概占租金的16%-18%左右，剩下就是運營的一些基本費用，基本測算指標內(nèi)部收益率大概在15%。”
“對一套房子來說，平均租期一般在12年左右，5年固定攤銷完，第六年再會投入30%，按照現(xiàn)在特別保守的租金增長速度預測，4年半左右就可以整體實現(xiàn)盈利。”
“除了這種盈利模式，現(xiàn)在有沒有其他模式出來?”雖然甘偉在業(yè)績會上的描述已經(jīng)非常詳盡，但還是向他詢問了紅璞除了拼租差以外，是否還有其他盈利點。
“目前我們算賬是按租金差算的，租金差以外的收入大家都要積極探索。“甘偉表示：“在租戶上延伸的一些服務，那些收入很少的。今天買一瓶水，明天買個床品，或者搞個健身房、咖啡廳、快遞柜，這些都沒多少錢。”
“我覺得有兩個大的盤子，第一個是中國未來租金上漲是一個大概率事件，我認為五年左右時間，中國核心城市租金將再上漲一倍。”
“第二個對于紅璞來講是綜合型項目，我們拿一整棟樓，做多個業(yè)務，多內(nèi)容疊加。作為一個綜合體，租金就會比較高。”甘偉補充道：“因為這樣的話，等于是重新定義了人群和地段價值。”
“先鋒和先驅就是一念之間的事情”
房住不炒、租購并舉的政策背景下，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公寓創(chuàng)業(yè)企業(yè)、傳統(tǒng)酒店企業(yè)以及房地產(chǎn)服務企業(yè)等，紛紛大力布局長租公寓市場。
世聯(lián)紅璞與鏈家自如就是房地產(chǎn)服務企業(yè)進入長租公寓市場的兩個典型代表，在運營模式上，兩家也是一家做集中式，一家做分散式。不管哪種模式，都需要解決房源端上的問題。
“我們的出身不一樣，鏈家是靠經(jīng)紀門面，有很強的2C能力，在C端拿房源方面做事情會很容易。我們做新房交易的，所以我們是2B的拿房源能力比較強。”甘偉說道：“分散式的模式最主要的問題在于房源不確定性，租期太短。但不可否認分散式公寓是比集中式公寓量要大，因為分散式的供應量夠大。”
“集中式的長租公寓在租金價格上相對來講可以更貴一些，因為在功能上能夠提供獨立的衛(wèi)浴等生活空間，并不是一個共享的狀態(tài)。同時，也能成為一個升級化產(chǎn)品，能提供社交功能，能夠形成社交、群落的方式。”
甘偉表示，長租公寓是一個真正的入口價值，可以跟蹤到租戶的數(shù)據(jù)、用戶的習慣，這是一個質量很好的數(shù)據(jù)，但這個數(shù)據(jù)分散式可能是做不了。
再問甘偉，未來長租公寓會不會像共享辦公一樣出現(xiàn)獨角獸?
他并沒有直接回答，而是列出了一組數(shù)據(jù)：目前國內(nèi)新房銷售12萬億到13萬億，二手房銷售7萬億、6萬億，加起來是20萬億的市場。其中，95%以上都是住宅。
“辦公跟居住產(chǎn)權是不一樣的，居住是一個很大的市場，因為在任何一個鄉(xiāng)村都會有居住的租賃，但是寫字樓，租地方來辦公那是很少的。”
“最終會發(fā)覺，熱鬧區(qū)一定是在一個大市場，一個賽道極其寬的市場。”甘偉說道：“如果在這么寬的市場當中，用獨角獸這幾個字就不太對，只有在一個小的領域，我們做一個獨角獸是容易的。”
“辦公不就那么點事嗎?不外乎就是甲A寫字樓、一般點的寫字樓、創(chuàng)意型的辦公，可能兩三個就說清楚了。居住有很多的角色，辦公沒有太多的角色。住的話有年輕的白領、有工人還有養(yǎng)老的老人，還有酒店式的租賃、經(jīng)營服務式租賃、還有未來家庭的租賃。日本的機構租賃占到全日本的70%，但實際上中國還不到5%。”
甘偉強調(diào)：“現(xiàn)在是一個共生的狀態(tài)。今天的競爭是不是就一定能夠成為未來的優(yōu)勢?不一定，先鋒和先驅也就是一念之間的事情。”
以下為觀點地產(chǎn)新媒體對世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉先生的專訪實錄：
記者：世聯(lián)從2015年開始做長租公寓，算是比較早一批進入到長租公寓，您覺得未來長租公寓會不會也出現(xiàn)獨角獸企業(yè)?
甘偉：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場，新房銷售12萬億到13萬億，二手房銷售7萬億、6萬億，加起來是20萬億的市場。20萬億里面95%以上都是住宅，辦公只在有限的城市、有限的區(qū)域。
全球也就幾個核心都市有發(fā)展辦公市場的能力，可能就是在這些城市再往下輻射一點，全球也不會超過二三十個城市。
所以辦公跟居住產(chǎn)權是不一樣的，居住是巨大的市場，因為在任何一個鄉(xiāng)村都會有居住的租賃，但是寫字樓很少。為什么開發(fā)商沒有去做共享辦公或者辦公空間的處理呢?因為辦公的規(guī)模太小。
最終，大家一定是在一個大市場，一個賽道很寬的市場。如果在這么寬的市場當中，用獨角獸這幾個字就不太對，只有在一個小的領域可以做一個獨角獸。
但長租公寓是一個很大的市場，中國每年20萬億的新房交易和二手房交易，租賃大概在1萬億。無論1萬億還是20萬億都是一個巨大的市場，中國現(xiàn)在大的幾個開發(fā)商，一年賣五千億到六千億，已經(jīng)算是非常大的，但我們從來也沒有說他們是獨角獸。
居住的話有年輕的白領、有工人、有養(yǎng)老的老人，還有酒店式租賃、經(jīng)營服務式租賃、家庭租賃，市場太大了。
租賃本身并不是一個很新鮮的事，日本的機構租賃占到全日本的70%，但中國還不到5%，目前份額還是比較低。
未來空間很大，10倍、100倍的增長都是有可能的。高速發(fā)展可能是肯定的，但是會不會成為獨角獸?這個也不太現(xiàn)實。
記者：現(xiàn)在是什么樣的狀態(tài)?
甘偉：一個共生的狀態(tài)，企業(yè)有企業(yè)的邏輯，政府有政府的邏輯。
記者：中介現(xiàn)在比較具有代表性企業(yè)就是世聯(lián)行和鏈家，都在做長租公寓，可能模式是截然相反的。鏈家在做分散式，世聯(lián)行做集中式的，為什么決定要做集中式公寓?
甘偉：因為我們出身不一樣，鏈家是靠經(jīng)紀門面做，2C的能力很強，所以拿房源和C端去去做這方面的事情很容易，反過來跟機構去談判什么的就未必很強。
我們做新房交易的，新房交易主要解決了B端開發(fā)商的問題，所以我們是2B的方式，B端拿房源能力比較強，他們是C端拿房源比較強的。
我們也試過做分散式的，他們也試過做集中式的，都做得不好，但是我們現(xiàn)在還想在做。我們跟開發(fā)商很像，開放商也是2B的，肯定也做不了2C的事。
雖然可能跟真正的經(jīng)紀公司比我們不見得會贏，但分散式未必是一個合理的戰(zhàn)略。因為畢竟是在一個小區(qū)里面，把一個房子隔成N間，用這種方式來分享出租的模式，本身的生態(tài)會發(fā)生一些變化。
目前的租售率太低，買房子1000萬，最后一年的租金非常少，可能20萬不到，大概百分一點多的租售比，這個租售比使得這個業(yè)務邏輯是有問題的。
好房子肯定不會拿去租，因為租售比太低，連利息都沒辦法涵蓋，所以老百姓不太會拿這件事當做一個生意去做，所以分散式公寓的房源是非常大的不穩(wěn)定性，租期太短，而且業(yè)主方面把房子拿出來的動力也不夠。
但是現(xiàn)在分散式公寓比集中式公寓量要大，集中式公寓相對價格更貴一些，因為不是跟大家共享的一個狀態(tài)。
集中式公寓是獨立洗手間、獨門獨戶，不用跟陌生人來分享，是一個升級化產(chǎn)品。有社交功能，是一個年輕人成群的社區(qū)，能夠形成社交群落。這是居住的升級，分散式的還不能叫居住的升級，所以相對來講還是不太一樣的。
集中式公寓是一個獨立的消費升級產(chǎn)品，這是最大得優(yōu)點。第二，可以拿來做資產(chǎn)證券化，這個金融產(chǎn)品在未來是可以做的。
集中式的缺點在于資金消耗太大，對專業(yè)要求太高，因為要判斷房子未來租金能不能上漲，要確保房子質量沒有問題，房子改造有沒有一些法律程序的問題，對專業(yè)的要求很高。
分散式的優(yōu)勢在于簽約很快，可能一個小區(qū)拿100套房子，乘以3、乘以4就是三四百間了。而且錢花的少，基本上業(yè)主已經(jīng)把房子裝好了，不太需要太多的錢。
記者：集中式以后可以做REITs、ABS，之前好像新派公寓發(fā)了REITs，確切來講應該是類REITs，但是之前采訪另外一家長租公寓的創(chuàng)始人，他有說現(xiàn)在做REITs應該是虧損的狀態(tài)，因為付給利息還不夠，就是長租公寓的回報率還不夠去付?
甘偉：可能說的是ABS，就是說拿租金作為一個產(chǎn)品來融資的方式。新派那個是因為有產(chǎn)權，是買下來的，所以是類REITs方式，如果是做ABS確實是成本很高。
我們現(xiàn)在做這么多，也沒有任何一單的REITs，原因在于我們覺得不劃算，就是資金成本確把利潤都吃掉了。
目前這個行業(yè)利潤還不高，資產(chǎn)證券化其實只是做一個示范效應，而不是真的能解決長期的項目融資問題。
記者：現(xiàn)在長租公寓盈利模式還是拼差價，有沒有其他模式出來?
甘偉：目前我們算賬是按租金差來算的，不能說假設一個還沒有出現(xiàn)的東西，變成租金差以外的收入。大家都要積極探索，除了租金差以外有沒有更好的盈利方式。
實際上，單純從一個公寓來看，一棟樓100多間、200間，4000-5000平米的純公寓，租金差以外的收入其實是很難在體現(xiàn)的。
可以做一點租戶延伸服務，但那個很少，今天買一瓶水，明天買個床品，沒有多少錢。搞個健身房、咖啡廳、快遞柜，也沒多少錢，
我覺得有兩個大的盤子，第一是中國未來租金上漲，非?？捎^的上漲，這是一個大概率事件。我認為五年左右時間，中國核心城市租金再上漲一倍是可能的。租金跟年輕人的收入相關，因為租金是一個消費者行為，如果收入不上漲，租金是很難上漲的。
第二，跟新進入的人口相關，我們選的城市一定是人口凈流入的城市，武漢、重慶、成都、杭州，包括西安，可能都會比北上深要好。
北京在縮減，上海也進不去，深圳房價也貴。所以今年上半年我們在武漢、成都這些城市，都是人口凈流入最多的城市，這么多的年輕人去，一定會使得這個城市的整體租金上升，這是一個大概率的事件。
目前來講，我們在找一些綜合型項目，等于是一個多業(yè)務、多內(nèi)容的疊加，因為長租公寓承受的租金相對來講是比較低的，但作為帶有商業(yè)、辦公、酒店的綜合體，租金會比較高。
我們在廣州金沙洲附近有一個項目，一千多套的公寓。原本下面是個廢棄倉庫，完全沒有商業(yè)價值，但是當整合成一個小區(qū)的時候，下面的商業(yè)一下子就翻三倍了，幾千平米的商業(yè)內(nèi)街就激活了，跟周邊一墻之隔的農(nóng)民房完全是兩回事，租金能比外面的農(nóng)民房貴一倍，這也等于是在做城市微改造。
因為這樣的話，等于是重新定義了人群和地段價值。不是做真正的舊改，是做城市更新微改造，房子也不拆，只是做一些功能的變化。
第三，公寓是一個真正的入口價值，因為黏性很好。我們一年賣5000億房子，其實沒什么用，除了知道身份證號碼之外，什么也不知道。買來之后誰住，為誰買的都不清楚，裝不裝修也不知道，買完就算了，也沒法跟蹤。
但租房子這幫人的生活習慣，哪里人，什么愛好，需要什么樣的社群、需要怎么交往，這些都會一清二楚。
為什么房地產(chǎn)進步了?是因為有數(shù)據(jù)了，當有50萬人到100萬人的數(shù)據(jù)，很容易形成很好的流量的價值。
如果在一個城市有10萬間，或者有5萬間的時候，就可以干很多事情。所以規(guī)模是要有的，這也是集中式公寓跟分散式公寓的不同，可以做一個真正的入口價值。分散式可能做不了，沒有辦法做黏性很高的事情。
記者：未來一定會賺錢?
甘偉：我們是一家民企，只是覺得這件事情真是能賺錢。如果一年虧那么多錢，干這個事情是拿來搞笑的嗎?
記者：您之前是世聯(lián)行的營銷員，能分享一下您的經(jīng)歷嗎?
甘偉：行業(yè)其實還是相通的，所謂的營銷其實就是從市場需求出發(fā)，然后去尋求合適的產(chǎn)品來滿足需求。最后，做生意的邏輯不外乎就是有需求，就供應。
我們這種轉型其實是基于世聯(lián)行整體的轉型，今年世聯(lián)行跟以前很不一樣，原來可能就是傳統(tǒng)交易代理業(yè)務和顧問咨詢的業(yè)務，現(xiàn)在我們做金融，做合作電商，做的大的存量資管，包括公寓、寫字樓這些東西都在做，現(xiàn)在也在做裝修。
現(xiàn)在長租公寓或者存量運營這塊，當增量慢慢轉化成存量的時候，存量運營可能是一個更大的場景和入口。公寓對于我們來講，一定是一個未來會長出很多云的場景基礎。
我們在這塊創(chuàng)造了一個新的場景，原來是開發(fā)商給我們的場景，短期且黏性和數(shù)據(jù)性很低?，F(xiàn)在我們轉成了一個數(shù)據(jù)更豐富，自己又可以控制的，然后又去幫年輕人，這幫年輕人的共性很強，未來活躍度、消費能力都會很好。
記者：有人說長租公寓很苦，整個行業(yè)里的人都是共享，因為都為了別人提供一家，您怎么看待這個說法?
甘偉：我覺得反正大家會把自己弄得很偉大，但是沒有必要，做一件事情肯定是因為能賺錢才干。為自己立一個牌坊，這個肯定是不對的。
我們2015年做長租公寓的時候也不知道這是一個風口，我們就自己做了。這是有我們戰(zhàn)略的看點，認為這個未來一定是非常有價值的事情，才決定去做。我們堅信這個行業(yè)一定是一個非常好的行業(yè)，一定是有非常強憧憬的行業(yè)。
過程當中，如果今年的行情差一點，我們就慢一點;覺得各方面條件都允許，就快一點。
競爭有那么激烈嗎?今天的競爭是不是就一定成為未來的優(yōu)勢?這也不一定，先鋒和先驅也就是一念之間的事情，不見得今天沖得快就領先，雖然我們已經(jīng)沖得很快了。
因為行業(yè)確實很不成熟，剛剛開始，一個三歲的小孩他會什么東西?未來成人就一定很好?這個都不一定，都還不成熟。
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