在長(zhǎng)租公寓成為風(fēng)口之后，關(guān)于市場(chǎng)消化的問(wèn)題開(kāi)始被關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)已有千余家長(zhǎng)租公寓企業(yè)，涉及房屋數(shù)量約200萬(wàn)間，包括貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)等在內(nèi)的市場(chǎng)專(zhuān)家近日公開(kāi)示警，通過(guò)增量的開(kāi)發(fā)完成租賃供應(yīng)的形式并不應(yīng)該是常態(tài)，把租購(gòu)并舉當(dāng)成以租代購(gòu)，把租賃支持性政策簡(jiǎn)單等同于金融支持開(kāi)發(fā)，成為了資本與資源迅速進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的主因，面對(duì)人口遷移、供應(yīng)配套不健全等問(wèn)題，市場(chǎng)需要警惕租賃泡沫。

租賃崛起

58集團(tuán)發(fā)布的《2017-2018中國(guó)住房租賃藍(lán)皮書(shū)》數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)租房需求較2016年增長(zhǎng)57%，四季度租房需求較2016年同比增長(zhǎng)71%。近年來(lái)，新一線城市經(jīng)濟(jì)的繁榮、政策的傾斜和城市的發(fā)展吸引更多人群在此安家，帶動(dòng)外來(lái)人口凈流入快速增長(zhǎng)且仍將持續(xù)。

數(shù)據(jù)顯示，新一線城市租房需求量占全國(guó)需求量的20%，一線城市租房需求量占全國(guó)總需求量的13%。 預(yù)計(jì)未來(lái)三年，在一線城市租房需求持續(xù)強(qiáng)勁和新一線城市租房需求全面爆發(fā)的雙重引擎下，全國(guó)住房租賃市場(chǎng)成長(zhǎng)空間廣闊。此外，租賃藍(lán)皮書(shū)還指出，在新一線城市租房需求增速之下，品牌公寓已經(jīng)成為租房客的新寵。報(bào)告顯示，全國(guó)租房人群對(duì)于房源來(lái)源傾向的選擇中，傾向選擇個(gè)人房源的占比接近總量一半，達(dá)到49%，對(duì)近兩年晉升行業(yè)熱門(mén)產(chǎn)品的品牌公寓，用戶選擇傾向達(dá)到了32%。

租賃需求產(chǎn)生在前，政策扶持緊隨其后。在租賃日漸被市場(chǎng)認(rèn)同之時(shí)，國(guó)家政策也開(kāi)始向其傾斜，自2015年將公寓納入生活服務(wù)業(yè)后，利好政策接連不斷。

具體來(lái)看，2015年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》首次把公寓業(yè)納入生活服務(wù)業(yè)；2016年3月，財(cái)政部《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅收改征增值稅試點(diǎn)的通知》文件將長(zhǎng)租公寓所在的生活服務(wù)業(yè)納入到營(yíng)改增試點(diǎn)；2016年4-5月，國(guó)家發(fā)改委及國(guó)務(wù)院相繼發(fā)布《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)消費(fèi)帶動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)行動(dòng)方案》和《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)，成為上述意見(jiàn)的亮點(diǎn)所在；到了2016年11月，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的第69號(hào)營(yíng)改增公告，更進(jìn)一步對(duì)相應(yīng)的個(gè)人住房、非住房出租稅進(jìn)行了規(guī)定。

同策研究院首席分析師張宏偉也指出，一旦國(guó)家政策在短時(shí)間內(nèi)給予大力支持，無(wú)論租賃還是買(mǎi)賣(mài)，都意味著行業(yè)內(nèi)面臨著相對(duì)較大的發(fā)展空間。

在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來(lái)，影響租賃發(fā)展的因素可以形容為“四位一體”，即政策為首、租賃房源供給為體、法律法規(guī)和金融為兩翼。首先，需要通過(guò)各類(lèi)地方性政策更好保障租賃市場(chǎng)健康發(fā)展；其次多主體共建、多渠道保障租賃房源的供應(yīng)，是需要花大力氣建設(shè)的；最后通過(guò)法律法規(guī)和金融兩者共同保障租賃的有序化發(fā)展，包括通過(guò)法律提升承租人的“安全感”，以及大力發(fā)展資產(chǎn)證券化REITs等。

資本與資源涌入

在政策引導(dǎo)扶持和市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的雙重助力下，住房租賃市場(chǎng)愈發(fā)火熱。目前，包括地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)服務(wù)中介、“互聯(lián)網(wǎng)+資本”平臺(tái)以及酒店集團(tuán)均有布局長(zhǎng)租公寓。

值得注意的是，在國(guó)家明確發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃的背景下，眾多房企搖身一變成為“包租公”，做起了長(zhǎng)租公寓的買(mǎi)賣(mài)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有20多家百?gòu)?qiáng)房企啟動(dòng)長(zhǎng)租公寓中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，并在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域動(dòng)作頻頻。有分析人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)接下來(lái)將會(huì)有更多房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)長(zhǎng)租市場(chǎng)。

以萬(wàn)科為例，該公司于2014年率先試水長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，相關(guān)業(yè)務(wù)自2015年進(jìn)入擴(kuò)張階段。公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)科在2015年單獨(dú)成立了租賃公寓業(yè)務(wù)部發(fā)展長(zhǎng)租公寓，隨后開(kāi)始在幾個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行嘗試。進(jìn)入2016年，萬(wàn)科整合旗下各個(gè)分公司長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，制作統(tǒng)一的管理平臺(tái)以統(tǒng)籌項(xiàng)目拓展、運(yùn)營(yíng)管理、價(jià)格審批及財(cái)務(wù)結(jié)算等，并統(tǒng)一為“泊寓”品牌。

萬(wàn)科集團(tuán)副總裁、董事會(huì)秘書(shū)朱旭在今年博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會(huì)上表示，萬(wàn)科在2014年開(kāi)始進(jìn)入長(zhǎng)租領(lǐng)域，現(xiàn)已在全國(guó)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)租公寓16萬(wàn)間，目前已經(jīng)開(kāi)業(yè)的公寓有4萬(wàn)間。

“房企在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域布局，可以形容為不得不為之。”張波分析稱(chēng)，租賃作為房企下一個(gè)十年競(jìng)爭(zhēng)的第二跑道，各大品牌房企沒(méi)有任何理由放棄“參賽權(quán)”，房企布局長(zhǎng)租公寓多是為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考量，并非著眼于眼前的盈利空間。

“從布局長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的企業(yè)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商動(dòng)作更為猛烈一些。除開(kāi)發(fā)商以外的參與主體大多以輕資產(chǎn)為主，而開(kāi)發(fā)商則是輕重資產(chǎn)結(jié)合、重資產(chǎn)為主。此外，開(kāi)發(fā)企業(yè)在租賃市場(chǎng)中爭(zhēng)奪自己的市場(chǎng)份額，對(duì)于企業(yè)轉(zhuǎn)型而言也是一個(gè)非常重要的方向。”張宏偉如是分析。

此外，盈利能力問(wèn)題是長(zhǎng)租公寓繞不過(guò)的話題。

“在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，房企的主要優(yōu)勢(shì)在于資金實(shí)力和品牌影響力，但存在和其他長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方同樣的困惑，即自建或收購(gòu)的成本較高、資金回流周期長(zhǎng)、收益率普遍偏低等問(wèn)題。” 張波對(duì)北京商報(bào)記者說(shuō)道。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，目前租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展，其實(shí)主要是供給端的概念，而需求端其實(shí)還沒(méi)有真正跟上來(lái)。

“所以從這個(gè)角度看，對(duì)于供給端來(lái)說(shuō)，各類(lèi)優(yōu)惠政策和資本投資，往往會(huì)刺激增加供應(yīng)，但是未來(lái)是否可以持續(xù)，其實(shí)也是有疑問(wèn)的。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。

張波分析認(rèn)為，未來(lái)5-10年，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)份額占據(jù)租賃市場(chǎng)10%以上比重將是大概率事件，長(zhǎng)租公寓萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)中，龍頭公司市值達(dá)到千億規(guī)模亦值得期待。不過(guò)，從目前來(lái)看，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的回報(bào)率的確不太如人意，尤其是近兩年運(yùn)營(yíng)方獲取的房源成本往往較高，房企拿到租賃地塊的成本也較高，這些因素對(duì)于長(zhǎng)租行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展的確不利，需要在政策、稅收以及資金層面給予更多傾斜。

警惕租賃泡沫

在長(zhǎng)租公寓發(fā)展得風(fēng)生水起之時(shí)，業(yè)界對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)——“租賃泡沫”論，也越來(lái)越多被提及。

“當(dāng)下的市場(chǎng)絕對(duì)不可能通過(guò)增量的開(kāi)發(fā)完成租賃供應(yīng)，但目前市場(chǎng)就是這樣做的。另外，把租購(gòu)并舉當(dāng)成以租代購(gòu)，把租賃支持性政策簡(jiǎn)單等同于金融支持開(kāi)發(fā)，都是租賃市場(chǎng)的誤區(qū)。” 在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，隨著潛在住房供應(yīng)越來(lái)越少，租賃人口往城市里面遷移，租賃作為一個(gè)強(qiáng)剛需，取決于周邊配套和交通便利性等，導(dǎo)致今天租賃需求結(jié)構(gòu)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生很大的錯(cuò)配。他擔(dān)心，在政策的激勵(lì)下，大量企業(yè)短時(shí)間內(nèi)集中涌入住房租賃市場(chǎng)。而需求端問(wèn)題未能解決，一些租賃企業(yè)的房屋空置率較高，租賃崛起到租賃泡沫也就一兩年時(shí)間。

值得一提的是，大部分專(zhuān)家對(duì)“租賃泡沫是租賃市場(chǎng)發(fā)展必由”的觀點(diǎn)持肯定態(tài)度，但在租賃泡沫何時(shí)來(lái)臨的時(shí)間問(wèn)題上，與楊現(xiàn)領(lǐng)的觀點(diǎn)存在一定出入。

張波分析稱(chēng)，國(guó)內(nèi)租賃房源目前還遠(yuǎn)未到所謂的房源過(guò)剩，所謂的空置率較高情況的重要原因無(wú)非兩個(gè)，一類(lèi)是產(chǎn)品不對(duì)路，另一類(lèi)是租金不對(duì)路。這里面很大情況可能是對(duì)于用戶需求調(diào)查不夠深入所致，例如在北京、上海等一線城市，大量用戶租賃需求是以小戶獨(dú)居為主，如果市場(chǎng)上大量出現(xiàn)大面積戶型則可能較難迎合用戶需求。