中新經(jīng)緯客戶端8月1日電 自2017年以來,全國的房貸利率連續(xù)上調(diào),從基準(zhǔn)利率的八折優(yōu)惠到上浮20%或30%,有些地方的首套房貸利率甚至上浮了50%,即7.35%左右。
針對這種情況,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,本輪房貸利率上調(diào),是從一個歷史低位開始的,與之前的數(shù)據(jù)對比,現(xiàn)在仍處在一個中等水平。中信建投房地產(chǎn)首席分析師陳慎預(yù)測,房貸利率未來仍有可能上調(diào),但漲幅最快的階段已經(jīng)過去,上漲幅度會相對緩和。
首套房房貸利率連漲18個月
河南駐馬店市的程先生在2017年底購置了一套房產(chǎn),半年多的時間過去了,房貸仍沒有辦下來,但房貸利率卻從基準(zhǔn)利率上浮20%,漲到了上浮50%。
“首付交后不久,售樓部就開始聯(lián)系唯一一家與它們有合作的銀行辦理貸款。開始時,銀行說2017年的額度已經(jīng)用完,辦不了。過了年,銀行說額度比較緊張,一直也沒有輪到我。前兩天,購買同一樓盤的鄰居在微信群里說,他的貸款辦下來了,但利率上浮50%,達(dá)到了7.35%。” 程先生對中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號:jwview)說。
之后,程先生向熟人打聽后得知,該行駐馬店分行已經(jīng)通知,首套房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮50%。如果有貸款逾期記錄,銀行還會適當(dāng)上調(diào)。
程先生需要貸款63萬元,若以基準(zhǔn)利率上浮50%(7.35%)、等額本息償還30年計算,僅利息,他就需要支付約93.26萬元,這比基準(zhǔn)利率上浮20%(5.88%),要多付約22.02萬元。
房貸利率上漲并非孤案。此前有媒體報道稱,建設(shè)銀行深圳分行住房貸款首套房利率由基準(zhǔn)利率上浮10%調(diào)至上浮15%,二套房上浮20%。深圳主要房貸參與銀行的實際首套房利率已全部上浮15%,二套房上浮20%。
據(jù)新京報報道,北京個別銀行網(wǎng)點的首套房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮40%,也有銀行的部分網(wǎng)點上浮30%。不過,據(jù)中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號:jwview)了解,較基準(zhǔn)利率上浮10%—15%,仍是北京首套房貸利率的主流,二套房貸款利率多數(shù)上浮20%。
融360今年7月發(fā)布的中國房貸市場報告顯示,6月,全國首套房貸款平均利率為5.64%,相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.151倍,環(huán)比5月上升0.71%,同比去年6月首套房貸款平均利率4.89%,上升了15.34%。截至6月,全國首套房貸利率已經(jīng)連續(xù)18個月上漲。
不同城市、不同銀行之間的利率存在差異。上述報告稱,一線城市保持低幅上漲,平均利率處于全國利率低位水平;二線城市整體利率漲幅回落,出現(xiàn)大幅上漲的城市減少,平均利率處于全國利率中高位水平。銀行方面,工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行四大國有行首套房貸款平均利率已比基準(zhǔn)利率上浮15.2%。
利率仍處在中等水平
2017年初,許多城市首套房貸款利率還有不少打折措施,8折或9折優(yōu)惠曾是市場的主流。但僅僅1年后,這種情況幾乎絕跡。
融360分析師李唯一對中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號:jwview)表示,今年6月,
房貸優(yōu)惠利率占比為1.12%,分布在上海地區(qū)個別銀行。但近期或?qū)⒊霈F(xiàn)調(diào)整,優(yōu)惠利率將退出房貸市場。
對于房貸利率大幅上調(diào)的原因,張大偉認(rèn)為,此前的低利率,是為了刺激居民的住房消費,但隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控收緊,房貸利率也要恢復(fù)正常水平。
“房貸利率快速上漲,也與貸款基準(zhǔn)利率較低有關(guān)。銀行5年期以上貸款基準(zhǔn)利率4.9%,創(chuàng)下了多年來的最低水平,隨著市場變化,實際貸款利率自然會上調(diào)。與歷史數(shù)據(jù)比較,現(xiàn)在主流的5.88%的首套房貸款利率,也不算高,仍處在中等水平。”張大偉對中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號:jwview)說。
據(jù)央行公布的金融機構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率數(shù)據(jù)顯示,從1991年至2015年,5年以上貸款基準(zhǔn)利率最高曾達(dá)到15.3%,在近些年的大部分年份中,也都高于6%。現(xiàn)行的4.9%的基準(zhǔn)利率,至少創(chuàng)下了自1991年4月以來的最低值。
陳慎也認(rèn)為,從絕對值看,房貸利率并不算太高,屬于一個平均水平。他對中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號:jwview)分析,個人住房貸款近兩年增長較快,致使銀行額度不足,也可能是利率上漲的原因。
今年初,中國人民銀行副行長潘功勝在回答個人住房貸款額度偏緊、利率上升等問題時表示,房貸利率略有上升,但從稍微長一點的周期來看,它仍然處于比較低的水平。商業(yè)銀行綜合考慮負(fù)債端利率上升和房地產(chǎn)的風(fēng)險溢價,對住房貸款利率自主進(jìn)行定價,擴大利率的浮動區(qū)間,總體上符合利率市場化的要求和趨勢。
張大偉觀察,房貸利率雖然仍在上漲,但近期較為平穩(wěn),首套房房貸利率在5.88%左右,仍是市場的主流,出現(xiàn)大幅上漲的情況,只是個例。
漲幅或趨于緩和
房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮50%,讓程先生較為猶豫,他想繼續(xù)觀望一下,看貸款利率能否下降一些。
7月23日召開的國務(wù)院常務(wù)會議,釋放了新的信號。會議聽取了財政金融進(jìn)一步支持實體經(jīng)濟發(fā)展的匯報,要求保持宏觀政策穩(wěn)定,堅持不搞“大水漫灌”式強刺激,根據(jù)形勢變化相機預(yù)調(diào)微調(diào)、定向調(diào)控,應(yīng)對好外部環(huán)境不確定性,保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。
陳慎認(rèn)為,貨幣寬松信號已經(jīng)出現(xiàn),但資金的具體流向仍有待觀察。房貸利率快速上漲的階段已經(jīng)過去,未來的漲幅將會放緩。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號:jwview)表示,貨幣環(huán)境寬松后,可能會對房地產(chǎn)市場帶來一些影響,從這個角度看,到今年4季度,利率稍許放松的可能性較大。
“貨幣環(huán)境雖然顯現(xiàn)寬松,但也要看銀行在貸款方面的監(jiān)管政策。若監(jiān)管少,銀行的貸款空間就會增大,放貸規(guī)模也會增加。” 嚴(yán)躍進(jìn)說。
本輪房貸利率調(diào)整,主要體現(xiàn)在首套房貸利率上漲,這也招致了“利率上調(diào)傷害剛需”的指責(zé)。潘功勝在上述講話中就明確表示,人民銀行會督促商業(yè)銀行嚴(yán)格落實差別化的住房信貸政策,對住房貸款執(zhí)行差別化的定價,積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求。
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