8月2日上午，臨沂市法制辦組織召開《臨沂市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》(以下簡稱《實(shí)施辦法》)聽證會(huì)，來自社會(huì)各界的20余名代表參加了聽證會(huì)，代表們就物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、機(jī)動(dòng)車停放費(fèi)、其他服務(wù)費(fèi)收取與使用等問題各抒己見，紛紛提出了建設(shè)性的意見和建議，努力使得《實(shí)施辦法》更完善，更具執(zhí)行力。

2018年5月29日，山東省人民政府令第337號(hào)正式公布了新的《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，2018年7月1日起正式施行。我市物價(jià)局會(huì)同市房產(chǎn)局，在廣泛討論并征求意見的基礎(chǔ)上，結(jié)合臨沂近三年工作實(shí)際，形成了《臨沂市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法(討論稿)》。

《實(shí)施辦法》共七章五十二條，分為總則、物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、機(jī)動(dòng)車停放費(fèi)、其他服務(wù)收費(fèi)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任、附則等內(nèi)容?！秾?shí)施辦法》從管理體制、分等定價(jià)、適用范圍、服務(wù)成本、收費(fèi)減免、價(jià)格糾紛調(diào)處機(jī)制、法律責(zé)任等方面進(jìn)行了細(xì)化，具體明確了可操作性的規(guī)定。

聽證會(huì)上，與會(huì)代表們積極建言獻(xiàn)策。“我很關(guān)注物業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)定、裝修保證金的繳納問題，例如第九條提出，物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分為一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)和五星級(jí)五個(gè)等級(jí)，具體物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府物業(yè)主管部門會(huì)同價(jià)格主管部門制定并向社會(huì)公布。我個(gè)人感覺應(yīng)該引入第三方評(píng)價(jià)機(jī)制，為物業(yè)服務(wù)評(píng)級(jí)。”市委政策研究室副主任、市立法和行政決策咨詢專家?guī)斐蓡T鮑輝的觀點(diǎn)引起了大家共鳴。

《辦法》規(guī)定要建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)信用管理體系，業(yè)主或物業(yè)使用人有惡意拖欠物業(yè)費(fèi)用等行為的，納入其個(gè)人誠信記錄。對(duì)于此規(guī)定的合理性，市民代表郭建輝表示有點(diǎn)擔(dān)心。

2個(gè)多小時(shí)的聽證會(huì)，市委政策研究室、市物價(jià)局、市財(cái)政局、市住建局、市城管局、市房產(chǎn)局、市規(guī)劃局、市消費(fèi)者協(xié)會(huì)、市物業(yè)服務(wù)企業(yè)、市民、臨沂大學(xué)商學(xué)院教授等與會(huì)代表紛紛對(duì)《實(shí)施辦法》發(fā)表意見，現(xiàn)場氣氛熱烈。會(huì)后，市法制辦將會(huì)同市物價(jià)局對(duì)《實(shí)施辦法》作進(jìn)一步的修改上報(bào)市政府，經(jīng)研究批準(zhǔn)后以市政府名義公布。另外，《臨沂市實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(2018年版)》按照程序經(jīng)過召開論證會(huì)論證，報(bào)市政府批準(zhǔn)后，由市價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)主管部門另文公布。

聽證會(huì)聚焦熱點(diǎn)摘錄

聚焦熱點(diǎn)一

《實(shí)施辦法》規(guī)定，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的水平以及物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)等情況每2年公布或調(diào)整一次。

市委市政府法律顧問程杰：2年就要公布和調(diào)整一次價(jià)格，合理性以及現(xiàn)實(shí)可操作性有待論證，市民會(huì)誤以為每2年都要漲價(jià)一次，是不是可以再明確下。

聚焦熱點(diǎn)二

《實(shí)施辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分為一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)和五星級(jí)五個(gè)等級(jí)。其中一星級(jí)為最低等級(jí)，五星級(jí)為最高等級(jí)。具體物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府物業(yè)主管部門會(huì)同價(jià)格主管部門制定并向社會(huì)公布。

市委政策研究室副主任、市立法和行政決策咨詢專家?guī)斐蓡T鮑輝：建議應(yīng)完善服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)機(jī)制，引進(jìn)第三方考核機(jī)制。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、山東永誠物業(yè)公司經(jīng)理馬華民：分級(jí)收費(fèi)是一個(gè)不錯(cuò)的嘗試，希望《實(shí)施辦法》明確進(jìn)行星級(jí)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)。

市委市政府法律顧問程杰：實(shí)際上，xx星級(jí)為服務(wù)等級(jí)，而非服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，將來擬由市人民政府物業(yè)主管部門會(huì)同價(jià)格主管部門制定的才為“物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”，因此建議刪除此處的“標(biāo)準(zhǔn)”二字，修改為：“物業(yè)服務(wù)等級(jí)分為一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)和五星級(jí)五個(gè)等級(jí)。”

聚焦熱點(diǎn)三

《實(shí)施辦法》規(guī)定，因建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因，造成配套設(shè)施設(shè)備、道路通行、綠化環(huán)境未能達(dá)到房屋買賣合同約定物業(yè)服務(wù)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免，減免比例不應(yīng)低于20%，具體減免比例應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，減免差額部分由建設(shè)單位補(bǔ)償給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

臨沂大學(xué)商學(xué)院副院長、教授王連合：這個(gè)規(guī)定很好，但建議去掉“適當(dāng)”二字或斟酌選用其他表述，因某些原因未能達(dá)到物業(yè)服務(wù)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)是必須要減免的。

市住建局政策法規(guī)科科長張峰：減免比例不應(yīng)低于20%，這明確了最低限很好，建議這句話再完善一下“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免至其實(shí)際達(dá)到的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，減免比例不應(yīng)低于20%”。

聚焦熱點(diǎn)四

《實(shí)施辦法》規(guī)定，業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修房屋，施工前應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，可按協(xié)議繳納履約裝修保證金。在業(yè)主裝修完畢后，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢查驗(yàn)收合格，裝修保證金應(yīng)自檢查合格之日起90日內(nèi)退還業(yè)主。除此之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或物業(yè)使用人收取押金、保證金。

臨沂物業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長、家慶物業(yè)公司經(jīng)理高永利：90日的期限感覺有點(diǎn)短，建議延長退還時(shí)間。因?yàn)楝F(xiàn)在很多住宅區(qū)都是地暖，供暖管道容易在裝修時(shí)損壞，影響樓下住戶，建議延長到一年。

市民代表王麗琦：履約保證金的收取增加了業(yè)主的負(fù)擔(dān)，也增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。業(yè)主的裝修是否損壞房屋，僅憑物業(yè)決斷也不符合相關(guān)法律規(guī)定。

物業(yè)達(dá)不到星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)？空置住房怎么交費(fèi)？

裝修保證金怎么退？出入證卡怎么配置？

《實(shí)施辦法》均擬一一明確

《實(shí)施辦法》擬對(duì)物業(yè)服務(wù)成本內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化。以省辦法的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容為基礎(chǔ)，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)物業(yè)服務(wù)成本的具體內(nèi)容進(jìn)行了確定。

明確了因建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因，造成配套設(shè)施等未能達(dá)到房屋買賣合同約定物業(yè)服務(wù)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)減免比例。要求物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)在合同約定標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上減免20%，差額由建設(shè)單位補(bǔ)償給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

明確了空置物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)減免標(biāo)準(zhǔn)。一是房屋空置六個(gè)月以上的，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂房屋空置協(xié)議，其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按照合同約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的60%收取。二是按照省辦法規(guī)定的“車位未停放機(jī)動(dòng)車的，免收停車服務(wù)費(fèi)”，明確了車位未停放機(jī)動(dòng)車的標(biāo)準(zhǔn)：未辦理車輛出入通行手續(xù)或協(xié)議約定暫不使用車位的視為車位未啟用。

規(guī)定了裝修保證金退還的時(shí)限。在業(yè)主裝修完畢后，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)檢查驗(yàn)收合格，裝修保證金應(yīng)自檢查合格之日起90日內(nèi)退還業(yè)主。

對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)免費(fèi)配置的出入證卡進(jìn)行了明確規(guī)范。對(duì)于免費(fèi)配置必要的出入證(卡)，要求配置人員出入證(卡)每戶最多5張、機(jī)動(dòng)車出入證(卡)每車1張。因遺失、損壞需要補(bǔ)辦的，可以按照人員出入證(卡)每張最高不超過20元、機(jī)動(dòng)車出入證(卡)每張最高不超過50元收取工本費(fèi)。

我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)具體服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在《臨沂市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》正式出臺(tái)后，由市價(jià)格主管部門會(huì)同相關(guān)部門每2年公布或調(diào)整一次。

新聞背景

近年來，伴隨著我市社區(qū)人居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的不斷改善、城市化建設(shè)的快速推進(jìn)以及新城區(qū)人口的加速聚集，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)逐漸成為群眾反映的熱點(diǎn)和社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，也是長期困擾群眾和管理部門的“老大難”。

分析原因：一是政府有關(guān)物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)的政策法規(guī)的配套不齊全、法律約束層級(jí)不高，不適應(yīng)物業(yè)管理收費(fèi)及其監(jiān)管工作的發(fā)展需要。二是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)缺乏有效的法律規(guī)范。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)三者互不對(duì)應(yīng)。三是對(duì)業(yè)主繳費(fèi)行為缺乏有效規(guī)制，有些業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)普遍缺乏理性的認(rèn)識(shí)，對(duì)物業(yè)服務(wù)的商品性質(zhì)、功用和價(jià)值認(rèn)識(shí)不到位。這些問題亟待需要出臺(tái)政府規(guī)范性文件進(jìn)行規(guī)范和約束。

舊辦法已實(shí)施7年

不適應(yīng)當(dāng)前需要

我市現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策是臨沂市物價(jià)局與臨沂市房產(chǎn)局2011年12月29日根據(jù)山東省物價(jià)局與省住建廳出臺(tái)的《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》而制定的《臨沂市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，已經(jīng)7年了。2018年5月29日，新的《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》公布，2018年7月1日起正式施行。這屬于省政府規(guī)章，法律效力層級(jí)得到了提升，而且又作出新的規(guī)定，因此需要由市政府出臺(tái)相應(yīng)辦法貫徹。

延伸閱讀

《實(shí)施辦法》進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主是一種服務(wù)與被服務(wù)的契約關(guān)系。

《實(shí)施辦法》明確了物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)系。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級(jí)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實(shí)行分等級(jí)定價(jià)，按相應(yīng)物業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的卻達(dá)不到或低于服務(wù)要求的要按價(jià)格違法行為處罰。

明確了物業(yè)管理企業(yè)與水電暖氣等專營單位是委托與被委托的服務(wù)關(guān)系，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。

沂蒙晚報(bào)記者 付茜 實(shí)習(xí)生 孔祥鳳

來源：沂蒙晚報(bào)  編輯：田萬媛