“資本的血性和項(xiàng)目的科學(xué)性是矛盾的，拔苗助長(zhǎng)必然出事。”一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。

極致高周轉(zhuǎn)模式之下，碧桂園接連爆發(fā)的質(zhì)量危機(jī)一時(shí)間成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。業(yè)界深知，面臨著嚴(yán)厲調(diào)控、地價(jià)高企以及高昂的資金成本等大環(huán)境，高周轉(zhuǎn)幾乎成為絕大部分房企的選擇，而規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)又讓一些大型房企將高周轉(zhuǎn)發(fā)揮到極致，這其中包括碧桂園、萬(wàn)科、恒大、龍湖、泰禾集團(tuán)、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)等。

高周轉(zhuǎn)的確增加了企業(yè)的運(yùn)行效率，擴(kuò)大了房企銷(xiāo)售規(guī)模，然而也產(chǎn)生了不少負(fù)面作用。其中，近期頻繁爆發(fā)的質(zhì)量危機(jī)就是最大的風(fēng)險(xiǎn)。盡管碧桂園們始終認(rèn)為，質(zhì)量問(wèn)題不是高周轉(zhuǎn)的問(wèn)題。但這些質(zhì)量危機(jī)至少說(shuō)明，對(duì)于牽涉諸多復(fù)雜流程的房地產(chǎn)而言，高周轉(zhuǎn)不是戰(zhàn)無(wú)不勝的法寶。這是對(duì)房地產(chǎn)全行業(yè)敲醒了警鐘。

高周轉(zhuǎn)競(jìng)技賽

2018年是一個(gè)不同尋常的年份。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)四面楚歌，但這無(wú)礙品牌房企規(guī)模沖刺。根據(jù)克而瑞研究中心公布的2018年1-7月房企銷(xiāo)售排行榜顯示，碧桂園以銷(xiāo)售額4615億元奪冠；其次是萬(wàn)科，銷(xiāo)售額達(dá)3503億元；第三為恒大，銷(xiāo)售額為3447億元。

中國(guó)指數(shù)研究院指出，2018年，“規(guī)模戰(zhàn)”已成共識(shí)，重點(diǎn)品牌房企目標(biāo)積極，增速平均達(dá)到41.9%。除萬(wàn)科、碧桂園明確表示不設(shè)定目標(biāo)外，恒大目標(biāo)定在5500億，融創(chuàng)、保利、綠地劍指4000億，龍湖、泰禾期待突破2000億，其中泰禾預(yù)期增長(zhǎng)率高達(dá)98%；華潤(rùn)、中海、龍湖等目標(biāo)相對(duì)穩(wěn)健的企業(yè)也預(yù)期20%以上增速。

那么，如何達(dá)到“大躍進(jìn)式”的規(guī)模增速呢？唯一的答案是高周轉(zhuǎn)。

2018年4月份，碧桂園三份著名文件流出。4月5日，總裁莫斌簽發(fā)《關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》；4月8日，碧桂園集團(tuán)專(zhuān)門(mén)開(kāi)了“高周轉(zhuǎn)”專(zhuān)題會(huì)議；4月11日，莫斌再次簽發(fā)《關(guān)于提高集團(tuán)各單位工作效率、促進(jìn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)的通知》和《關(guān)于項(xiàng)目報(bào)建高周轉(zhuǎn)的通知》。這些文件的中心議題只有一個(gè)：加速高周轉(zhuǎn)。而碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)指出，集團(tuán)現(xiàn)在的高周轉(zhuǎn)速度太慢，“高周轉(zhuǎn)是我們戰(zhàn)無(wú)不勝的法寶”，“高周轉(zhuǎn)是抵抗任何風(fēng)險(xiǎn)最有效的手段”。

碧桂園的高周轉(zhuǎn)模式是行業(yè)共識(shí)。2018年5月17日，在保利地產(chǎn)的股東大會(huì)上，董事長(zhǎng)宋廣菊表示，公司在項(xiàng)目周轉(zhuǎn)方面也學(xué)習(xí)了碧桂園的一些做法，現(xiàn)已有專(zhuān)門(mén)的運(yùn)營(yíng)中心來(lái)提高效率。常規(guī)情況下項(xiàng)目爭(zhēng)取一年內(nèi)能夠銷(xiāo)售，有些項(xiàng)目特殊情況下五六個(gè)月也可以。泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森也在今年年初表示，泰禾今年會(huì)重點(diǎn)圍繞高周轉(zhuǎn)進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，集中力量強(qiáng)化高周轉(zhuǎn)，旗下項(xiàng)目追求6個(gè)月的開(kāi)盤(pán)速度。

在規(guī)模即生產(chǎn)力的當(dāng)下，房企癡迷于高周轉(zhuǎn)并不難理解。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌曾坦言，“確實(shí)規(guī)模很重要，不到一定規(guī)模，資本市場(chǎng)不認(rèn)你?，F(xiàn)在融資成本挺高的，若不在這個(gè)規(guī)模里，融資成本就下不來(lái)。”

“高周轉(zhuǎn)，其實(shí)就是一種商業(yè)模式，現(xiàn)在行業(yè)中大的房企都在采用這種模式，而且運(yùn)作邏輯都基本相同。之所以會(huì)出現(xiàn)這種模式，原因主要是來(lái)自于三個(gè)方面：第一，與當(dāng)前政策相匹配的發(fā)展模式是需要一定規(guī)模的，企業(yè)可以選擇用更多的時(shí)間來(lái)做到比別人更大的規(guī)模，也可以選擇花同樣的時(shí)間來(lái)做到更大的規(guī)模；第二，房企希望它們的利潤(rùn)、估值、溢價(jià)更高一點(diǎn)，而市場(chǎng)在政府的調(diào)控下利潤(rùn)率差不多，所以只有靠規(guī)模來(lái)取勝，在這種情況下就需要高周轉(zhuǎn)。比如如果一年做一萬(wàn)塊能掙一千塊，那一年做兩萬(wàn)塊就可以?huà)陜汕K錢(qián)了，所以說(shuō)擴(kuò)大規(guī)模意味著擴(kuò)大利潤(rùn)，這也是房企做高周轉(zhuǎn)的本質(zhì)。”8月2日，新城控股副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

可以說(shuō)，高周轉(zhuǎn)競(jìng)技賽之下，大房企最好的時(shí)代到來(lái)，中小房企則日益維艱。2018年7月19日晚，《財(cái)富》發(fā)布2018年世界500強(qiáng)排行榜。其中，碧桂園集團(tuán)排在第353位，名次較去年躍升114位，在內(nèi)地房企中上升最快，也成為全球排名提升最快的十家公司之一。對(duì)此，有不少分析師贊譽(yù)稱(chēng)，碧桂園的高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略、標(biāo)準(zhǔn)化管控、建筑技術(shù)創(chuàng)新以及多元業(yè)務(wù)發(fā)展等經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是其排名快速上升以及未來(lái)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

“跑得快”還要“跑得穩(wěn)”

高周轉(zhuǎn)模式的另一面是業(yè)內(nèi)普遍對(duì)于房屋質(zhì)量的懷疑，而近期頻繁曝出的質(zhì)量危機(jī)再度讓人們?cè)嵅∮诟咧苻D(zhuǎn)。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，質(zhì)量問(wèn)題不是高周轉(zhuǎn)本身的問(wèn)題。“就好比跑步，不是因?yàn)槟闩艿每?，所以你摔跤了，摔不摔跤取決于你是否跑得穩(wěn)。所有電視機(jī)企業(yè)都是高周轉(zhuǎn)，手機(jī)行業(yè)現(xiàn)在也是高周轉(zhuǎn)，手機(jī)行業(yè)前五名占據(jù)市場(chǎng)90%的份額。所以高周轉(zhuǎn)模式本身不存在問(wèn)題，只是怎么在高周轉(zhuǎn)模式中把各方面打造好。比如人才、員工梯隊(duì)、運(yùn)籌管理、流程制度、企業(yè)文化等等打造好。”

不過(guò)，某知名品牌房企負(fù)責(zé)工程的高管坦言，周轉(zhuǎn)速度過(guò)快會(huì)提高出現(xiàn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的概率；周轉(zhuǎn)速度慢也會(huì)出問(wèn)題，但出問(wèn)題的概率會(huì)降低。“設(shè)計(jì)、施工、審批等環(huán)節(jié)進(jìn)度加快，尤其各種安全環(huán)節(jié)因?yàn)檫M(jìn)度加快就會(huì)導(dǎo)致各部門(mén)倉(cāng)促完成任務(wù)，減少審查，自然就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。就說(shuō)規(guī)劃報(bào)批環(huán)節(jié)，一般時(shí)間要經(jīng)過(guò)規(guī)劃局、消防局等十來(lái)個(gè)政府部門(mén)審核，這起碼需要近兩個(gè)月，房企為了趕工期，他們就會(huì)想辦法，草率通過(guò)的規(guī)劃方案自然會(huì)給建筑后面的運(yùn)營(yíng)留下安全隱患。”

有工程人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)建造水平既無(wú)日本的精細(xì)，也無(wú)歐美的機(jī)械化先進(jìn)，總體是粗放型的。不過(guò)，像碧桂園這樣的高周轉(zhuǎn)速度在世界范圍內(nèi)是先進(jìn)的。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，拿地、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售、回籠資金、再拿地是一個(gè)不斷循環(huán)的過(guò)程，房企的高周轉(zhuǎn)也同步體現(xiàn)在這四個(gè)環(huán)節(jié)，具體體現(xiàn)為快速拿地、快速開(kāi)發(fā)、快速去化、快速回款、再快速拿地。高周轉(zhuǎn)是企業(yè)發(fā)展的“加速器”，但一味追求加速的最大弊端在于各環(huán)節(jié)銜接極易產(chǎn)生問(wèn)題，就像一部車(chē)要維持長(zhǎng)期高速動(dòng)作，對(duì)于車(chē)體自身的性能要求極高，各零部件間也要有良好的配合度。高周轉(zhuǎn)對(duì)于房企自身的要求也極高，資金、運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)皆需要有高度協(xié)同性，環(huán)節(jié)間銜接不順可能更容易出現(xiàn)意想不到的后果。