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  • 解讀政治局會(huì)議定調(diào)樓市: 調(diào)控還將進(jìn)一步加碼

    2018年08月06日 10:44
    來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
    從去年至今年上半年,強(qiáng)有力的去杠桿政策在金融層面的成效是顯著的,但地方財(cái)政高度依賴房地產(chǎn)的問題愈加凸顯。
    解讀政治局會(huì)議定調(diào)樓市: 調(diào)控還將進(jìn)一步加碼
    7月31日,中央政治局會(huì)議召開,會(huì)議公報(bào)合計(jì)上千字。其中專門針對(duì)房地產(chǎn)的內(nèi)容有73個(gè)字,7個(gè)分句——“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題,堅(jiān)持因城施策,促進(jìn)供求平衡,合理引導(dǎo)預(yù)期,整治市場(chǎng)秩序,堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。”
    值得關(guān)注的是,會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的表態(tài)在措辭上非常嚴(yán)厲。易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭注意到, “2017年3月兩會(huì)政府工作報(bào)告中指出:遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲。與之相比,此次的‘堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲’多了‘堅(jiān)決’二字,語氣加強(qiáng);沒提熱點(diǎn)城市,說明范圍擴(kuò)大,比如三四線城市房?jī)r(jià)也在大漲;剔除‘過快’二字,說明連普通幅度的上漲也不能容忍了。”
    “此次政治局會(huì)議對(duì)于樓市調(diào)控在態(tài)度和用詞上確實(shí)是更嚴(yán)格一些。一方面是今年的3-5月,很多城市的房?jī)r(jià)又開始有這個(gè)上漲的苗頭。另外一方面,在中美貿(mào)易戰(zhàn)大環(huán)境之下,市場(chǎng)上又出現(xiàn)了‘要用房地產(chǎn)來重新啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)’等聲音,中央有關(guān)方面也聽到了一些這樣的聲音,所以做出了回應(yīng)和表態(tài)。”我愛我家集團(tuán)研究院院長(zhǎng)胡景暉表示。
    多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次會(huì)議傳遞的信號(hào)是,仍處于“起草完善法律草案、重要問題的論證、內(nèi)部征求意見”等方面的工作的房地產(chǎn)稅有望加快;另外,調(diào)控手段也可能進(jìn)一步加碼。“在一些熱門城市,限購政策可能進(jìn)一步升級(jí)。最近幾個(gè)城市,如長(zhǎng)沙、成都、海南、深圳,已經(jīng)做出了一些表率,對(duì)于企業(yè)實(shí)行限購,對(duì)于個(gè)人實(shí)行限售等。另外政策上會(huì)繼續(xù)堵漏洞,比如說通過離婚買房的,剛落戶還沒有社保的,在限購、限售等方面可能會(huì)加強(qiáng)管理。”楊紅旭說。
    言外之意
    新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽捷對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,此次中央政治局會(huì)議通報(bào)字?jǐn)?shù)不多,就有18個(gè)“穩(wěn)”字。核心態(tài)度就是在應(yīng)對(duì)外部環(huán)境反復(fù)無常的變化時(shí),保持定力、站穩(wěn)腳跟,用“穩(wěn)”應(yīng)對(duì)不確定性。
    歐陽捷稱,2016年10月以來,中央政府一直在下決心解決房地產(chǎn)問題,這一宏觀調(diào)控思路沒有發(fā)生任何根本變化。“‘因城施策、供求平衡、控制預(yù)期、規(guī)范秩序’正是這兩年調(diào)控正在做的事,‘控制房?jī)r(jià)在2016年10月的水平不上漲’的控房?jī)r(jià)口徑也從來沒有變過,目標(biāo)就是‘穩(wěn)’,‘促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展’。”
    “‘下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題’言外之意是對(duì)過去一段時(shí)間的調(diào)控態(tài)度、力度是不滿意的,如今必須下決心搞定這件事。整治市場(chǎng)秩序,是指七部委下半年的專項(xiàng)行動(dòng)。”歐陽捷說。
    房地產(chǎn)市場(chǎng)如今存在什么問題?歐陽捷認(rèn)為,“房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題,一是住房供求失衡,包括(地方政府)大量吸引人才卻沒有增加住房用地供應(yīng),在人口仍在凈流出的中小城市反而大量供應(yīng)土地;二是市場(chǎng)秩序不規(guī)范,房企、中介等都存在這樣的問題;三是市場(chǎng)預(yù)期不利于樓市穩(wěn)定,供求失衡與房?jī)r(jià)上漲預(yù)期仍然存在。”
    在2018博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上,華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也表示,“政府在土地的配置上是錯(cuò)位的,一線城市人口最向往的地區(qū)土地供應(yīng)反而不足,供給和需求之間的矛盾,導(dǎo)致全國房?jī)r(jià)還在普遍地繼續(xù)上漲。”
    在明確的調(diào)控目標(biāo)之下,市場(chǎng)根本問題仍然存在。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生注意到,從去年至今年上半年,強(qiáng)有力的去杠桿政策在金融層面的成效是顯著的,但地方財(cái)政高度依賴房地產(chǎn)的問題愈加凸顯。任志強(qiáng)也稱,從今年1-6月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,上半年的投資主要是靠房地產(chǎn)支撐,稅收和稅外的其他財(cái)政經(jīng)費(fèi)收入,主要也來源于房地產(chǎn)市場(chǎng)。“從目前的情況來看,地方財(cái)政壓力是巨大的。如果沒有土地收入和房地產(chǎn)的相關(guān)收入的話,對(duì)地方財(cái)政的還債能力和支撐能力影響是非常大的。”
    結(jié)構(gòu)性去杠桿
    今年以來,央行持續(xù)的大額流動(dòng)性投放不斷釋放寬松信號(hào),市場(chǎng)短期提振,但也引發(fā)了重回“大水漫灌”老路將埋下中長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,此次政治局會(huì)議的表態(tài)已經(jīng)反映出,決策層對(duì)于再次通過放松房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大,表明不會(huì)走放水+房地產(chǎn)以復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)的老路,擺正市場(chǎng)預(yù)期。
    海通宏觀分析師姜超在研報(bào)中分析稱,會(huì)議對(duì)經(jīng)濟(jì)的評(píng)價(jià)發(fā)生了明顯變化,措辭由相對(duì)樂觀變得相對(duì)謹(jǐn)慎,并提出了六大工作目標(biāo)。未來絕非再次大水漫灌,而是堅(jiān)定不移去杠桿,在把住貨幣總閘門的同時(shí),適當(dāng)放緩節(jié)奏加強(qiáng)協(xié)調(diào),而積極財(cái)政將是經(jīng)濟(jì)托底的主要手段。而會(huì)議同時(shí)表達(dá)了抑制地產(chǎn)泡沫和加大改革開放力度的決心,這意味著不會(huì)重走舉債投資、地產(chǎn)泡沫的老路。
    歐陽捷也指出,此次會(huì)議在口徑上,將“去杠桿”調(diào)整為“結(jié)構(gòu)性去杠桿”,流動(dòng)性變成“合理充裕”。中央政府鼓勵(lì)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì),最核心的是“股市、債市、匯市、樓市”四大市場(chǎng),最大的風(fēng)險(xiǎn)在于債市,一旦企業(yè)面臨債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn),就會(huì)變賣、拋售資產(chǎn),導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格下跌,引發(fā)樓市泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)。因此,“必須調(diào)整去杠桿的結(jié)構(gòu)、力度和節(jié)奏,有的行業(yè)還要繼續(xù)堅(jiān)決去杠桿,有的要少一些去杠桿,有的要慢一點(diǎn)去杠桿。在此背景下,就需要補(bǔ)充一點(diǎn)流動(dòng)性,避免債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)大面積爆發(fā)。”
    但歐陽捷也強(qiáng)調(diào),“央行定向放水基本與房地產(chǎn)無關(guān),雖然房企也會(huì)因上下游的實(shí)體產(chǎn)業(yè)的資金相對(duì)充裕而受益,不過監(jiān)管部門依然會(huì)嚴(yán)控資金流向房地產(chǎn),房企不要有所奢望。”
    調(diào)控趨勢(shì)
    業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,未來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不會(huì)放松。歐陽捷稱,“目前還是會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控,繼續(xù)改善供求關(guān)系,繼續(xù)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,這也是至少未來三年的住房市場(chǎng)大趨勢(shì)。”
    楊紅旭認(rèn)為,今年5、6月份,70城房?jī)r(jià)漲幅重新擴(kuò)大,所以會(huì)議公報(bào)嚴(yán)厲表示會(huì)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”,但是此處也不宜做過度解讀。
    針對(duì)公報(bào)中提到的合理引導(dǎo)預(yù)期,58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析認(rèn)為,“未來合理引導(dǎo)預(yù)期的手段包括但不限于以下幾種,一是對(duì)于土地拍賣價(jià)格進(jìn)行干預(yù),例如限房?jī)r(jià)競(jìng)自持、控制溢價(jià)率等手段;二是打擊違規(guī)行為,對(duì)于捂盤惜售、炒賣房號(hào),操縱市場(chǎng)價(jià)格等行為進(jìn)行重點(diǎn)打擊;三是增加市場(chǎng)有效供應(yīng),不但增加普通商品房供應(yīng)量,同時(shí)增加經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)等保障性住房供應(yīng)量;四是長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,還需加快構(gòu)建促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。”
    楊紅旭也提到,房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的問題,但是從公報(bào)內(nèi)容來看,房地產(chǎn)稅立法有望加速推進(jìn)。
    中原地產(chǎn)分析師張大偉也認(rèn)為,房地產(chǎn)稅等調(diào)控政策將在2018年加速落地。“整體看,房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了質(zhì)變。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)在租售并舉、房住不炒等環(huán)節(jié)開始快速落地,預(yù)計(jì)2018年后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布。下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收、租賃等制度,以長(zhǎng)效機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期。”
    “政府一定是有后手的。”胡景暉認(rèn)為,如果調(diào)控加碼,短期之內(nèi)就是調(diào)參數(shù);長(zhǎng)期就是房產(chǎn)稅。調(diào)參數(shù)的意思就是比如社保、個(gè)稅繳納的年限,貸款的首付比例,貸款的利率,包括商貸和公積金,這些參數(shù)都可以調(diào)的。“如果房地產(chǎn)稅出臺(tái),地方政府的土地財(cái)政可以徹底破局,不用需要通過賣高價(jià)地來獲得財(cái)政收入。”
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