日前中央政治局會(huì)議定調(diào)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，表明了樓市調(diào)控不放松的立場(chǎng)。在此背景下，濟(jì)南樓市下半年走勢(shì)引人關(guān)注。近日，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)披露上半年市場(chǎng)運(yùn)行情況，呈現(xiàn)量跌價(jià)漲的特點(diǎn)，市區(qū)新房均價(jià)在1.3萬(wàn)—1.5萬(wàn)元之間；預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)既不會(huì)大幅上漲也不會(huì)大幅下降，總體保持平穩(wěn)。

1 成交——量跌價(jià)漲指標(biāo)：

商品房成交金額 807億元同比增長(zhǎng)15.8%。

新房成交量 38418套同比下降8.35%

新房均價(jià)1.3萬(wàn)—1.5萬(wàn)元同比上漲

分析：

數(shù)據(jù)顯示，上半年濟(jì)南商品房成交規(guī)模保持穩(wěn)定，基本呈現(xiàn)“量跌價(jià)漲”的狀況。賣房電話多了，樓盤變著花樣發(fā)放贈(zèng)品，路邊又見(jiàn)拉訪、發(fā)小廣告人員，就連二手房中介也在朋友圈賣新房……種種跡象讓人感覺(jué)房子不好賣了。

分析其中原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于2017年11月至2018年3月期間各項(xiàng)目施工進(jìn)度較慢，達(dá)到批準(zhǔn)預(yù)售條件的速度放緩，帶來(lái)的直接后果就是今年上半年供應(yīng)量不足，導(dǎo)致房?jī)r(jià)有持續(xù)上漲動(dòng)能。

2 庫(kù)存——肥瘦不均

指標(biāo)：

住宅去化周期8.8個(gè)月

商業(yè)用房去化周期20個(gè)月住宅可售面積歷城區(qū)30%市中區(qū)14%歷下區(qū)13%槐蔭區(qū)11%長(zhǎng)清區(qū)11%章丘區(qū)9%高新區(qū)6%天橋區(qū)5%

分析：

截至6月30日，濟(jì)南新建商品住宅存量及去化周期與一季度末基本持平，保持在合理水平線，但各區(qū)域存量結(jié)構(gòu)差距明顯，尤其天橋區(qū)需要補(bǔ)庫(kù)存。

歷城區(qū)可售套數(shù)和可售面積存量均占全市的三分之一以上，但去化速度最快，月均賣房2728套。截至6月底，歷城區(qū)新建商品住宅可售面積去化周期為5.6個(gè)月，區(qū)域內(nèi)的主要項(xiàng)目仍集中在華山片區(qū)、雪山片區(qū)、唐冶片區(qū)。市中區(qū)庫(kù)存量位居第二，去化速度慢，去化周期為10.5個(gè)月。

從商辦類庫(kù)存來(lái)看，商務(wù)辦公可售存量面積去化周期最長(zhǎng)，約為25個(gè)月，其次商業(yè)用房可售存量面積去化周期約20個(gè)月，商務(wù)公寓去化周期約14.2個(gè)月。從各區(qū)來(lái)看，上述三類產(chǎn)品槐蔭區(qū)存量最大。

3 指標(biāo)：銷售——較為集中

TOP10企業(yè)銷售額占全市總金額48%

TOP20企業(yè)銷售額占全市總金額66.9%

中海地產(chǎn)半年銷售額69.2億元≈第22名—第30名9家房企半年總和

分析：

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)集中度過(guò)高也要引起重視，這會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足，進(jìn)而影響市場(chǎng)的公平和穩(wěn)定發(fā)展。

“在調(diào)控背景下，部分中小房企資金實(shí)力、土地儲(chǔ)備和持續(xù)開(kāi)發(fā)能力不足，隨著項(xiàng)目售罄就會(huì)退市。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供應(yīng)，不但需要供應(yīng)面積持續(xù)增加，企業(yè)和項(xiàng)目數(shù)量也要相應(yīng)增長(zhǎng)。今年上半年網(wǎng)簽企業(yè)和網(wǎng)簽項(xiàng)目持續(xù)減少，也為市場(chǎng)趨于集中提供佐證。山東財(cái)經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心“半年報(bào)”顯示，濟(jì)南上半年商品房網(wǎng)簽企業(yè)有203個(gè)，商品住宅網(wǎng)簽企業(yè)152個(gè)，較2017年分別減少14個(gè)和17個(gè)；商品房網(wǎng)簽項(xiàng)目395個(gè)，商品住宅網(wǎng)簽項(xiàng)目255個(gè)，較2017年分別減少25個(gè)和50個(gè)。

業(yè)內(nèi)提示

下半年供不應(yīng)求還會(huì)延續(xù)

濟(jì)南自2016年10月重啟限購(gòu)政策后，近兩年來(lái)市場(chǎng)過(guò)熱的勢(shì)頭得到了有效遏制，今年4月以來(lái)連續(xù)出臺(tái)多個(gè)規(guī)范房企銷售的政策，市場(chǎng)秩序穩(wěn)定。市房協(xié)有關(guān)人士認(rèn)為，考慮到住宅市場(chǎng)供應(yīng)量有較多不確定因素，階段性供應(yīng)不足仍將延續(xù)，剛需群體支撐起下半年市場(chǎng)需求。從價(jià)格看，2017年成交土地形成的新項(xiàng)目90%以上在2018年下半年入市，入市時(shí)間多為9-10月間，更有相當(dāng)一部分項(xiàng)目將在2018年底入市，新房?jī)r(jià)格面臨階段性上漲壓力，但不會(huì)大漲大落。

日前召開(kāi)的中央政治局會(huì)議還要求“加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”。記者了解到，濟(jì)南正在調(diào)研住房制度改革，研究建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，草案已在征集多個(gè)部門意見(jiàn)。市房協(xié)上述人士表示，研究推行競(jìng)自持面積作保障用房、共有產(chǎn)權(quán)房的土地拍賣方式，探索中低收入及剛需人群保障用房供地模式，今后將帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化；建立租購(gòu)?fù)瑱?quán)、共有產(chǎn)權(quán)等房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，形成保障房、商品房相結(jié)合的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步建立以保障性租賃、經(jīng)營(yíng)性租賃、剛需住房、改善性住房四位一體聯(lián)動(dòng)體系，有助于多層次保障群眾住房需求。

責(zé)任編輯：楊凡、秦霞