這是個不一樣的7月！最后一天，深圳樓市調(diào)控升級版“新政”發(fā)布，投資客要歇菜。往前推幾天，碧桂園 “坍塌”事件再一次刷新大家對“鳳廠”的認識，而同樣處于風(fēng)口浪尖的還有泰禾。
頻繁變動 人員大“換血”
7月20網(wǎng)傳“泰禾開始大面積裁員，總比例達30%”。隨后，泰禾回應(yīng)裁員消息不實，是主動“換員”，對現(xiàn)有員工結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，主動將部分低學(xué)歷、低能力員工更換成有“985或211”學(xué)校背景的高學(xué)歷、高能力人才。
7月25日,泰禾集團大裁員事件持續(xù)發(fā)酵，曝出其福州和武漢兩地品牌部人員全部被裁，集團品牌部計劃裁撤40%。
除了“換員”，泰禾高層領(lǐng)導(dǎo)也“大換血”。有媒體統(tǒng)計，自2017年以來，泰禾集團共有超過10名高管相繼離職。
據(jù)悉，成立于2016年01月的深圳泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，人員也頻繁離職，變動不斷。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)處于動蕩和調(diào)整階段，行業(yè)分化和集中度越來越高，追求規(guī)模成了中小房企生存進階之路。大量人事變動背后是泰禾集團對規(guī)模的訴求，黃其森將泰禾的銷售目標(biāo)定在了2000億，而泰禾今年上半年的銷售額為655億元。
巨債壓身 融資門檻高
銷售目標(biāo)巨壓之下，泰禾集團資產(chǎn)負債和現(xiàn)金流也不容樂觀，2017年資產(chǎn)負債率高達87.83%，其2018年一季報顯示，最新總負債2009.54億，較2017年年末增長10%；一年內(nèi)到期非流動性負債達到了302.88億，短期借款余額為218.16億元，可泰禾集團手上的貨幣資金僅為242.41億。
不僅償債壓力巨大，泰禾現(xiàn)金流也吃緊。2018年第一季度泰禾集團經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流分別為-45.99億、-49.78億，尤其是投資活動產(chǎn)生現(xiàn)金凈流額是去年同期的三倍之多，變動幅度高達308.47%，這主要源于其頻繁并購。年報顯示，2017年泰禾集團共計獲取36個優(yōu)質(zhì)項目，其中有30個項目是通過并購及購買資產(chǎn)的方式獲取。
7月13日，據(jù)深交所披露信息顯示，泰禾集團（000732）2017年公開發(fā)行公司債券獲批，發(fā)行規(guī)模26億元，債券類別為小公募。據(jù)了解，泰禾集團本次26億元規(guī)模公司債主要用于償還金融機構(gòu)貸款。7月19日，泰禾投資將9143萬股股份解除質(zhì)押，占其所持股份比例的15%。此前的7月12日，3057萬股股票解除質(zhì)押，占其所持股份比例的5.01%。兩次解除質(zhì)押之后，泰禾集團的股權(quán)質(zhì)押比例為54.38%，大股東質(zhì)押率依然在90%以上。
8月2日，泰禾集團股份有限公司發(fā)布公告稱，2018年非公開發(fā)行公司債券(第一期)已完成發(fā)行。第一期債券的發(fā)行規(guī)模共計15億元，期限3年，附第2年末發(fā)行人上調(diào)票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，票面利率高達8.5%。
一波三折的發(fā)債計劃，終于獲批，雖然金額不多，但對于緩解泰禾今年的債務(wù)壓力還是有一定作用?？稍诋?dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢下，高利率融資，讓不少業(yè)內(nèi)人士對其“高負債、高杠桿、高擔(dān)保”的“三高”模式產(chǎn)生質(zhì)疑。
質(zhì)疑下前行的泰禾，剛進入8月，其股價連續(xù)幾天跳水，8月6日每股價格16.06元，創(chuàng)新低。2018年泰禾集團股價最高的時候41.46元/股。
泰禾深圳尖崗山項目 何時能解套？
泰禾是在深圳樓市最為瘋狂的時候高調(diào)殺入。2015年年底，泰禾在深圳拍下了兩塊地，其中一塊樓板價高達7.99萬/平方米。泰禾地產(chǎn)以27.4億元、29.6億元，合計57億元成功競得深圳尖崗山片區(qū)的兩個地，樓面地價分別為51331元/平方米及79907元/平方米，溢價率分別達94.74%、177.61%。但這兩個地塊并未如期動工開售，原本2016年底入市，一直拖到2018年1月才開工，當(dāng)前施工進度緩慢。
據(jù)悉，A122-0352地塊——泰禾城市花園將建9棟的別墅群，目前，泰禾城市花園進度快一些，已經(jīng)清晰可見建筑樓體，而對面的 A122-0345地塊泰禾都市花園才開始地面清理、準(zhǔn)備挖坑。
泰禾在深圳最先賣項目是位于龍崗坪山泰禾中央廣場，其地塊是商業(yè)用地，只能用來做寫字樓，但泰禾偷偷的把商辦改為公寓賣，宣稱低首付，能幫客戶墊資，后被政府叫停。
此外，泰禾在深圳還代建著另一個項目——信達泰禾金尊府，和信達聯(lián)手開發(fā)，打造高端住宅產(chǎn)品。
有業(yè)內(nèi)人士稱2018年是泰禾集團立足深圳的關(guān)鍵點，泰禾深圳院子開工，信達泰禾金尊府上半年也要開賣。但是已經(jīng)進入8月，泰禾再次趕上深圳樓市調(diào)控政策升級，泰禾深圳院子施工緩慢，金尊府也還未入市開賣。
當(dāng)前，泰禾面臨的挑戰(zhàn)不容小覷。一方面融資渠道收緊，融資成本高漲、融資門檻高，另一方面，還面臨著高負債率、集中償債的壓力；而前幾年泰禾瘋狂拿下的眾多高價地項目能否順利解套還是未知！
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