畢業(yè)季租賃市場量價齊升房租上漲幅度多機構(gòu)數(shù)據(jù)差別大

如果你是租客，你的房租最近漲了嗎？如果你是業(yè)主，你最近漲租金了嗎？對于這兩個問題，大多數(shù)人都會給出肯定的答案。

不過，房租究竟?jié)q了多少，并沒有一個權(quán)威的數(shù)據(jù)給出答案。《廣廈時代》調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，7月份成交的租房交易中，合同租金確實較去年同期有較大幅度上漲，業(yè)主普遍可以成功拿到符合或者高出自己預(yù)期的租金，博弈過程中，中介競價扮演了重要角色。業(yè)內(nèi)人士分析指出，租金近期的明顯上漲是多種原因共同促成的，不過租房市場淡旺季一直很明顯，經(jīng)歷了7月畢業(yè)季的沖高，未來量價都有望出現(xiàn)回落。

7月租房市場量價齊升具體漲幅存疑

7月畢業(yè)季，除了大量的職場新人，還為市場帶來了大量的新增租賃需求。

大量需求進入市場，直接帶來的影響就是租房市場的量價齊升。租金最近漲了，成為很多人的直觀感受，但究竟是暴漲，還是小幅上漲，眾說紛紜。

據(jù)我愛我家集團研究院統(tǒng)計，2018年7月，北京全市通過我愛我家（普租）及我愛我家旗下相寓(公寓運營)達成的住宅租賃交易總量環(huán)比6月增長11.3%，同比2017年7月增長15.5%。其中，普租交易量7月環(huán)比增長12.2%，公寓運營環(huán)比增長11%。

在價格上，我愛我家集團研究院統(tǒng)計顯示，2018年7月，北京的住房租賃月租金均價為4902元/套，環(huán)比6月上漲2.9%，漲幅較6月收窄了1.3個百分點。其中普租的租金均價環(huán)比上漲6.2%，相寓(公寓運營)的租金均價環(huán)比上漲1.4%。

而以鏈家大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的貝殼研究院數(shù)據(jù)則顯示，2018年7月北京租賃市場步入傳統(tǒng)旺季，市場溫度提升。租賃成交環(huán)比增加19.2%，單平米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%。另外，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，東城區(qū)、順義區(qū)單平米租金漲幅領(lǐng)漲全市，環(huán)比漲幅超過10%。月租金漲幅排列前五的小區(qū)，環(huán)比漲幅均超過20%。

對于兩家給出的統(tǒng)計數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差，有業(yè)內(nèi)人士透露，租房數(shù)據(jù)各家有偏差，這十分正常，也不是這個月突然出現(xiàn)的，一直以來各家的租房統(tǒng)計數(shù)據(jù)都不一樣，但大的走勢基本相同。這里最主要的原因還是統(tǒng)計口徑的不同，各家能搜集到的，大多是通過自己公司成交的租賃交易數(shù)據(jù)，尤其是目前市場上分割出租的比例越來越高，數(shù)據(jù)很難是透明的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃市場缺少數(shù)據(jù)統(tǒng)計辦法，相比買賣市場需要過戶交易，租賃市場交易不透明，目前市場發(fā)布數(shù)據(jù)的中介很多又是房源代理機構(gòu)，所以租金價格的發(fā)布動機存疑。

《廣廈時代》了解到，北京樓市中，住宅交易數(shù)據(jù)每月變化是很透明的，市住建委官網(wǎng)每天會更新前一天新房的期房和現(xiàn)房以及存量二手房的成交簽約數(shù)據(jù)，因此市面上每家分析機構(gòu)拿到的數(shù)據(jù)源都是一樣的，因此統(tǒng)計數(shù)據(jù)也是一致的。但在租房上，以往主動選擇將租房交易到官方平臺備案的很少，但隨著北京積分落戶、學(xué)區(qū)等政策的出臺，很多人開始關(guān)心租房交易的備案問題。

事實上，市住建委此前曾針對租房備案問題進行過解答：通過鏈家、我愛我家、自如成交的房屋租賃，由鏈家、我愛我家、自如現(xiàn)有住房租賃服務(wù)平臺直接進行網(wǎng)上備案。通過房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會其他會員單位成交的房屋租賃，由中介行業(yè)協(xié)會服務(wù)平臺直接進行網(wǎng)上備案。公共租賃住房租賃合同，由市住建委住房保障服務(wù)平臺直接向住房租賃監(jiān)管平臺備案。通過“手拉手”自行成交的房屋租賃，租賃雙方可以到各區(qū)房屋租賃服務(wù)窗口，或到中介行業(yè)協(xié)會指定的租賃備案便民服務(wù)點進行網(wǎng)上備案。

也就是說，除了業(yè)主與租客之間自行達成的成交，市住建委基本都有合同備案，只是這一數(shù)據(jù)尚未公開。因此，市場上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，很難統(tǒng)一。

業(yè)主房租預(yù)期提高中介推波助瀾

近期房租的明顯上漲，除了畢業(yè)季的原因，很多人也反映，與中介的推波助瀾有關(guān)?！稄V廈時代》調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，近期本想選擇自行出租的業(yè)主，大都經(jīng)歷過多家中介的競價。

李先生名下北五環(huán)外立水橋附近的房子7月初租約到期，去年，他是以5500元/月的價格租給了個人租戶，到期后，考慮到市場的變化，李先生提出月租金漲500元，以6000元/平方米的價格續(xù)租一年，但租客沒有同意。

租客拒絕后，李先生選擇把這套房源掛在網(wǎng)上，自己尋找租客。最初，李先生掛出的出租價格是6200元/月，按照他的設(shè)想，給租客留出了200元的談價空間，最終能按照他最初預(yù)期的6000元/月成交。

房源掛出后，李先生很快就接到了咨詢電話，但全部都是中介公司打來的。A中介和B中介最初都提出可以以6200元的價格包租他的房源，但李先生沒有同意，然后兩家中介就和他展開談判，博弈價格。最終，B中介以6650元/月，加45天免租期的價格租下了他的房子。這樣算下來一年的租金，還是比他預(yù)期的6000元/月要高些，而且比較省心。

李先生告訴《廣廈時代》，他在簽合同時，特別聲明了他不接受分割出租，只能整租。如果他可以接受這些中介的改造協(xié)議，延長合同租期，租金還可以談到更高，但不會像互聯(lián)網(wǎng)上一些案例那么夸張。他看到網(wǎng)上提到天通苑三居中介抬價后可以租到10000元/月，他也想過再扛扛價格，看看中介會不會繼續(xù)往上報價，但到6650這個數(shù)字后，另一家中介并沒有繼續(xù)加價的意愿。他也在網(wǎng)上看了看，天通苑三居8000元/月左右的整租價格還挺多的，就沒有繼續(xù)扛著。

房子委托給中介后，李先生后續(xù)還在網(wǎng)上查看過，他的房子很快就租出去了，但成交價格他并不清楚，后續(xù)房源所在的小區(qū)，掛出的房源價格也沒有低于6500元/月的了。

李先生告訴我們，以他多年出租房的經(jīng)驗，本身是并不愿意把房子租給中介的，但他掛網(wǎng)上以后，確實少有普通租客前來咨詢，中介的速度和效率又很高，很快就把他的房源攏到了自己手中。

據(jù)《58集團2018高校畢業(yè)生就業(yè)安居報告》顯示，在租房途徑上，66.07%畢業(yè)生選擇通過中介尋找中意的房源，56.16%的畢業(yè)生會通過相關(guān)網(wǎng)站找房租房?；ヂ?lián)網(wǎng)和中介依然是畢業(yè)生尋找房源的主要渠道。

但普通租客對信息的發(fā)現(xiàn)速度與中介相比顯然不具備可比性，除非是業(yè)主特別堅定地拒絕中介，否則租客很難尋找到真正的個人房源。這就為中介互相抬價提供了底氣。

張大偉也指出，對于很多中介公司來說，目前在租賃市場的業(yè)務(wù)很大部分都是通過低價囤房，包裝高價出租，賺的是租金上漲的差價。

另外，《廣廈時代》了解到，中介公司在和業(yè)主簽合同時，部分會簽訂不止一年的租約，提前鎖定未來的租金價格。雖然前期業(yè)主看似是拿到了高于預(yù)期的租金，但隨著市場的波動，實際出租價與簽約價的價差會越來越大，這其中就為中介公司留出了比較大的操作空間。

多重因素推動租金上漲8月后或出現(xiàn)回調(diào)

除了中介公司之間競爭，帶來的租金價格的被動上漲，近期租金上漲的原因還有很多。

張大偉分析認為，首先，租賃市場的價格上漲，具備原動力。從市場整體看，租金的絕對值對比收入雖然屬于高位，但如果租金對比房價，當(dāng)下以北京等一線城市為例，租售比只有1%-2%。這種情況下，租金依然有長期上漲的推動力。

每年的6-7月份適逢畢業(yè)生畢業(yè)，進入租賃市場，所以成交量相對較高，很多之前的租賃合同也會在這個時間到期，所以很多交易體現(xiàn)的是同比漲幅。但部分中介公司提前囤積區(qū)域房源，炒作大幅度上漲個案誤導(dǎo)市場，也對市場有影響。

其次，租賃市場單套租金的確明顯上漲，但租戶主要的租賃行為是按間，在當(dāng)下市場，套均租金價格意義有限，目前市場大部分租賃房源已經(jīng)被中介或者公寓運營改造，N+1，+2，也就是2居、3居變成多1-2間臥室已經(jīng)成為主流。這種情況下，平均單套的租金雖然上漲了，但租戶面對的租金上漲要低于市場上漲幅度。

從區(qū)域看，房地產(chǎn)供應(yīng)郊區(qū)化，郊區(qū)的租賃房源占比越來越大，這種情況下，租賃客戶在租金上漲的影響下，會選擇向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。

第三，租金的上漲源自租賃市場的資本推動，租賃市場調(diào)控持續(xù)，建立租購并舉的住房制度,發(fā)展住房租賃市場，對于房地產(chǎn)調(diào)控來說，不僅租購并舉是房地產(chǎn)長效調(diào)控的政策之一，鼓勵租賃消費，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，不僅僅是科學(xué)住房觀念的一個重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求。

租賃市場最大的核心問題依然是租售比懸殊，目前依然沒有一家企業(yè)能摸索出租賃直接盈利的可能性。全國大部分城市租售比在500以上。這種情況下，租賃全行業(yè)虧損。但越來越多的資本推動下，將中低端租賃房源改造成中高端，事實上拉高了租金價格。

截至目前，很多企業(yè)與銀行開始介入租賃市場，提供了信貸工具，押金信用，與租賃房源升級。這種資金進入租賃市場，并不能改變租賃市場供需。相反，大量無序資金進入租賃市場，對于租賃行業(yè)來說，是租金上漲的一個很重要原因。

可見，租金的上漲是多重原因交織的結(jié)果，但業(yè)內(nèi)人士也指出，租賃市場的淡旺季十分明顯，經(jīng)過畢業(yè)季租房需求的集中爆發(fā)，近期租賃市場的熱度也會出現(xiàn)降溫。

我愛我家集團研究院院長胡景暉表示，7月過后，年內(nèi)兩個租賃旺季都已結(jié)束，預(yù)計8月租賃市場量價都會有所回落。

他分析稱，在年內(nèi)，北京住房租賃市場的淡旺季規(guī)律依然存在，3月返京人流創(chuàng)下交易量高峰之后，7月大學(xué)生的畢業(yè)租賃需求不出意外地又帶來了年內(nèi)的第二次高峰。伴隨需求的增長，北京租金價格也在逐步上漲，但兩大旺季過后，8月起市場將向淡季過渡，市場的量價水平都將趨于下行。

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90后已成為租房市場主力軍

畢業(yè)季，畢業(yè)生們成為租房市場的主力人群，他們的加入讓90后在租客中的占比繼續(xù)擴大。尤其是在公寓類房屋的租賃中，90后已經(jīng)成為占比最高的年齡段。

90后租客比例正在逐步趕超80后

根據(jù)我愛我家集團研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月，北京通過我愛我家成交的普租交易中，70后客戶、80后客戶、90后客戶及其他年齡段客戶的占比依次為23.3%、38.7%、27.9%、10.1%，環(huán)比6月的漲跌幅度分別為3.7%、1.2%、-4.2%、-0.7%。其中占比最大的仍是80后，其次為90后。

從今年前7個月的數(shù)據(jù)來看，90后占比整體上是逐步擴大的，雖然7月80后占比上升、90后占比下降，但綜合6月數(shù)據(jù)來看，暑期畢業(yè)季的90后占比已經(jīng)達到歷史最大，90后占比正在逐步趕超80后。

而在7月我愛我家品牌公寓相寓(公寓運營)的租賃交易中，70后客戶、80后客戶、90后客戶及其他年齡段客戶的占比依次為12.1%、30.4%、43.8%、13.7%，環(huán)比6月的漲跌幅度分別為1.8%、-0.4%、-2.3%、0.9%。

與普租不同的是，相寓(公寓運營)中90后的占比最高，80后其次。而從前7個月的數(shù)據(jù)可見，90后占比是在逐步擴大的，雖然7月占比有縮小。

我愛我家集團研究院院長胡景暉表示，租客群體上，90后正逐步取代80后成為市場主力。首先，在普租市場上，90后占比不斷提高，二者的差距正在逐步縮小；其次，在公寓運營市場上，90后的占比已經(jīng)超過四成，近乎五成，占比早已超過80后。80后、90后在普租市場、公寓運營市場上的不同占比也說明，90后對高品質(zhì)的、追求個性化服務(wù)的公寓運營更加青睞。

90后租房追求品質(zhì)生活

90后逐漸成為租房市場的主力軍，而他們租房的需求和特點與其他年齡段的人也顯然不同。“房子是租來的，但生活不是”這句互聯(lián)網(wǎng)上很紅的話，很好地描繪了90后租房的心態(tài)。

胡景暉認為，90后群體存在三大特征。一是多元化，他們思維活躍，追求個性，對服務(wù)品質(zhì)要求高，對服務(wù)內(nèi)容要求廣。二是流動性大，當(dāng)前一二線城市之間的差異在縮小，很多90后在北上廣深更主要的是租房，買房、創(chuàng)業(yè)則更愿意回老家或二三線城市，所以未來一線城市的租賃會更活躍，二線城市的買賣可能會更活躍。三是行為軌跡難以捉摸，90后目前留下的、能呈現(xiàn)出來的大數(shù)據(jù)行為痕跡沒有老一代多，加上思維靈活，相關(guān)的數(shù)據(jù)跟蹤挖掘是比較困難的。因此，隨著90后逐步成為市場主力，未來住房租賃服務(wù)需要更加多元化、品質(zhì)化、個性化、科技化。

《58集團2018高校畢業(yè)生就業(yè)安居報告》調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，畢業(yè)生租房除了考慮地理位置（75.68%）及租金（72.97%），房源配備設(shè)施、周邊配套也以67.57%、56.76%成為畢業(yè)生租房時考慮的重點。

對于租住地段的選擇，畢業(yè)生傾向于選擇交通便利、距離公司近的房源。根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院調(diào)研數(shù)據(jù)，有81.5%的高校畢業(yè)生希望通勤時間在45分鐘以內(nèi)，普遍認為30分鐘以內(nèi)為最佳通勤時間，占比達39.78%。在通勤方式上，68.87%的畢業(yè)生選擇公交或地鐵作為通勤工具，其次為單車。