在一場(chǎng)接一場(chǎng)的發(fā)布會(huì)后，房企2018年中期業(yè)績(jī)也露出真面目。在調(diào)控背景下，標(biāo)桿房企的業(yè)績(jī)?cè)鏊俨粶p，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局依然持續(xù)。但在業(yè)績(jī)飄紅的情況下，部分房企負(fù)債居高不下，為保現(xiàn)金流，拿地節(jié)奏正在放緩。
業(yè)績(jī)
前三房企銷售超萬(wàn)億
從業(yè)績(jī)上看，上半年房企交了一份不錯(cuò)的成績(jī)單。與此同時(shí)，銷售規(guī)模仍然是房企下半場(chǎng)征戰(zhàn)的利器。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有7家房企銷售額超千億，10多家房企銷售額位于500億-1000億區(qū)間，分別比去年同期多出1-3家。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，全年千億房企數(shù)量將達(dá)到30家以上。
其中，碧桂園自2017年全年銷售躍居行業(yè)第一以來(lái)，持續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。今年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售額4124.9億元，同比增長(zhǎng)42.8%，完成去年全年銷售額的74.9%。穩(wěn)坐銷售額排行榜冠軍位置。
雖業(yè)績(jī)上并未令投資者失望，但質(zhì)量和安全成碧桂園未來(lái)發(fā)展聚焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，碧桂園受一系列事件影響，估計(jì)下半年銷售會(huì)受到一定程度的影響。
在年初提出“新恒大”的戰(zhàn)略后，恒大上半年亦交出了一份不錯(cuò)的成績(jī)單。上半年，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約達(dá)3041.8億元，按年初定下的5500億元銷售目標(biāo)，恒大上半年完成率為55.3%。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，從房企中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)前房企享受到了三四線城市崛起的機(jī)會(huì)，下半年部分房企將加快推盤節(jié)奏，這或與資金面壓力增大有關(guān)。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉亦指出，預(yù)計(jì)下半年，隨著資金壓力增大，不少房企會(huì)加快回籠資金，從而降杠桿、降風(fēng)險(xiǎn)。
實(shí)際上，談到下半年銷售策略，不少房企強(qiáng)調(diào)了“積極銷售”、“分化加劇”等關(guān)鍵詞。萬(wàn)科表示，一方面，積極銷售，積極回款，提升資金使用效率。另一方面，堅(jiān)持穩(wěn)健投資，把握核心業(yè)務(wù)投資節(jié)奏，合理控制項(xiàng)目資源規(guī)模。遠(yuǎn)洋方面稱，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)激烈，弱肉強(qiáng)食、分化加劇，企業(yè)追求規(guī)模、效率、融資創(chuàng)新的各項(xiàng)動(dòng)作也將持續(xù)。
負(fù)債
管控風(fēng)險(xiǎn)房企主動(dòng)降負(fù)債
2018年上半年，龍頭房企大多銷售飄紅、營(yíng)收大增、凈利上漲。但在一片繁榮表象下，不少房企出現(xiàn)凈負(fù)債率上升、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)或大幅縮減的現(xiàn)象。
萬(wàn)科上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-42.55億元，同比減少119.47%，負(fù)債總額約為11393.67億元，比年初增加16.42%。保利地產(chǎn)2018年中報(bào)顯示，2018年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約為-98.33億元，比上年同期減少2.35%。此外，碧桂園上半年的凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流雖保持為31.7億元，但相比2017年中和年末的164.2億元、240.8億元均大幅縮減。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金收入背后反映的都是資金問(wèn)題。銷售回籠速度較慢，而且對(duì)外投資力度大時(shí)，企業(yè)自有資金的壓力會(huì)較大，這時(shí)候加大融資，進(jìn)而易帶動(dòng)負(fù)債數(shù)據(jù)的上升。
在衡量企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的凈負(fù)債率方面，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，中海、萬(wàn)科的凈負(fù)債率較為優(yōu)秀，分別為27.9%、32.7%。不過(guò)，包括泰禾、中糧、佳兆業(yè)、綠地等房企，凈負(fù)債率仍處于高位。
其中，泰禾今年上半年負(fù)債率為85.67%，較年初下降2.16%，凈負(fù)債率為372%，不過(guò)，這一數(shù)據(jù)相比今年年初，已大幅下降102個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)悉，今年上半年，降杠桿、控負(fù)債成為泰禾的重要任務(wù)之一。
值得注意的是，不少房企為管控金融風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)在負(fù)債數(shù)據(jù)上進(jìn)行下調(diào)。以恒大為例，去年年初提出了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從以往高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”發(fā)展模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。
從中報(bào)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，恒大降負(fù)增效的成果非常顯著。先是在去年上半年還清了1129億永續(xù)債，然后進(jìn)一步削減外部借款。截至今年6月30日，恒大資產(chǎn)負(fù)債率為81.7%，與去年年底相比減少了4.6個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率為127.3%，與去年年底相比減少了56.4個(gè)百分點(diǎn)。
億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨表示，目前房企凈負(fù)債率分化嚴(yán)重，規(guī)模型房企凈負(fù)債率保持降低水平，如萬(wàn)科始終維持在35%以下；碧桂園、恒大出現(xiàn)不同程度的下降。主要原因在于規(guī)模房企布局均衡，受政策調(diào)控影響較小，銷售回籠情況較好，貨幣資金相對(duì)充足。中小型房企容易受調(diào)控、融資等政策影響，凈負(fù)債率整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。此外，受當(dāng)前融資環(huán)境的影響，房企的融資成本均有不同程度的增加，規(guī)模大、評(píng)級(jí)高的房企受到的影響小一些。
土地
放緩拿地節(jié)奏以?，F(xiàn)金流
樓市調(diào)控持續(xù)加碼、融資環(huán)境不斷收緊，房企資金鏈遭遇嚴(yán)重考驗(yàn)，在提高周轉(zhuǎn)加速回款的同時(shí)，部分房企也放緩拿地節(jié)奏，謹(jǐn)慎補(bǔ)倉(cāng)，以保證現(xiàn)金流。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房企土地投資力度整體弱于去年，TOP30的房企拿地銷售比均較2017年有大幅下滑。此外，TOP100新增土地建筑面積不足去年全年的45%。
放緩拿地節(jié)奏的不乏恒大、保利等龍頭房企。以恒大為例，今年上半年新增68個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備面積3086萬(wàn)平方米，與去年同期的6763.6萬(wàn)平方米下降54%。保利地產(chǎn)今年上半年新增容積率面積為1510萬(wàn)平方米，同比下降10.8%。
陽(yáng)光城上半年新增計(jì)容面積551.85萬(wàn)平方米，同比下降23.5%。泰禾集團(tuán)今年上半年新增土地8宗，新增建筑面積167.02萬(wàn)平方米，同比下降70%。
此外，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，近兩年來(lái)抱團(tuán)取暖、聯(lián)合拿地以及通過(guò)并購(gòu)入股的方式已然成為房企在土地市場(chǎng)常用的方法，今年尤甚。
以萬(wàn)科為例，今年上半年，新增的項(xiàng)目中，按建筑面積計(jì)算，90.8%為合作項(xiàng)目。去年同期，64.7%的新增項(xiàng)目為通過(guò)合作方式獲取。保利地產(chǎn)今年上半年通過(guò)并購(gòu)、合作等方式獲取項(xiàng)目45個(gè)，占拓展項(xiàng)目總數(shù)的64%。泰禾今年上半年新增的8幅地塊有7幅為收購(gòu)所得。
雖然部分房企土地投資節(jié)奏有所放緩，但是不少房企仍然積極補(bǔ)倉(cāng)。今年上半年，碧桂園新獲取項(xiàng)目530個(gè)，預(yù)期建筑面積8478萬(wàn)平方米，同比上漲66.8%。而綠地上半年新增權(quán)益計(jì)容建筑面積同比增長(zhǎng)242.5%。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期的部分地塊溢價(jià)率較低，房企可以撿漏拿地實(shí)現(xiàn)彎道超車。
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