最近一段時間,“租房貸”屢屢見諸報端,租客選擇長租公寓并簽訂合同后發(fā)現(xiàn),原本是租房,結果卻背上一筆貸款。在“租房貸”模式下,租戶名義上是按月交納租金,但實際上是在向第三方金融平臺歸還房租分期貸款的月供。
鑒于“租房貸”問題重重,北京市住建委稱,針對住房租賃企業(yè)違規(guī)使用“租房貸”,目前正聯(lián)合相關部門調(diào)查取證。
接受《法制日報》記者采訪的專家建議,對于中介機構聯(lián)合網(wǎng)貸平臺欺詐租戶“變租為貸”的行為,應嚴厲懲治,增加違法成本。同時,在現(xiàn)有金融法律框架內(nèi),允許合規(guī)的金融機構以合規(guī)的業(yè)務流程、合規(guī)的利率標準開展房屋租賃市場的分期業(yè)務。
“租房貸”嚴重影響政府調(diào)控
在北京生活的張女士在某長租公寓平臺租了一套房子,“我們簽合同的時候,中介讓我簽了兩年。其實我只想租一年,但他非讓我簽兩年”。
張女士對媒體介紹說:“到了付款環(huán)節(jié),中介就讓我簽第三方的租賃分期平臺,當時我不知道它是租賃分期平臺。中介說,如果選擇按月付的方式,而且是押一付一的話,就得簽這個平臺。我問這個平臺是做什么用的,中介說就是負責收款的,每個月往里面打錢就好。”
后來,中介又讓張女士簽署了一份銀行卡自動扣款協(xié)議。事后,張女士才注意到,這個她本以為收款的租賃平臺實際上替她代付了24個月的房租,而她每個月所交納的房租實際上是房租分期貸款。
張女士遭遇的是強制貸款付租金,也就是大家所說的“租房貸”。
實際上,“租房貸”不僅存在于北京,其他城市也出現(xiàn)過類似情況。
近日,浙江省杭州市一家名為鼎家網(wǎng)絡科技有限公司的長租公寓“爆倉”,公司發(fā)布通知稱因經(jīng)營不善導致資金斷裂,已停止運營,4000多住戶受損。
據(jù)媒體報道,鼎家公司利用6家網(wǎng)貸平臺“套路”租客,讓租戶在不知情的情況下使用網(wǎng)絡貸款。租客通過銀行卡綁定網(wǎng)貸平臺,每月返還給貸款App相應的金額交納房租；鼎家公司拿到金融機構貸款后,不是一次性結算給房東,而是利用截留的租金盤下更多的房子。
這正是業(yè)內(nèi)人士介紹的“租房貸”模式:租戶與長租公寓企業(yè)簽訂合同,長租公寓用這份合同以租客的名義向第三方互聯(lián)網(wǎng)金融平臺申請房租分期貸款,第三方平臺會一次性給長租公寓支付合同期的全部租金,租戶名義上是按月交租金,但實際上是在歸還這份房租分期貸款的月供。
中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇說,一些互聯(lián)網(wǎng)金融機構為了擴大流量,在短時間內(nèi)把業(yè)務規(guī)模迅速擴大,會采取各種手段盲目開展業(yè)務,甚至包括把未來的資金作為抵押品進行貸款。
郭田勇認為,無論從業(yè)務流程還是風險管理來看,“租房貸”都有比較多的漏洞。
在中國社會科學院金融研究所法與金融研究室副主任尹振濤看來,“租房貸”的操作方式是,住房租賃企業(yè)通過銀行貸款等多種金融渠道獲得資本,然后擴大房源,獲得房屋租賃市場的定價權,但這種方式客觀上嚴重影響了政府對房地產(chǎn)市場的價格調(diào)控。
嚴懲違規(guī)行為提高違法成本
針對違規(guī)“租房貸”,北京等地相關部門已經(jīng)出手。
8月17日,北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負責人。明確要求住房租賃企業(yè):不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
8月22日,北京市住建委會同市公安局、市工商局等部門,開通了12345打擊“黑中介”投訴舉報熱線。舉報投訴熱線開通第一天,共接到投訴舉報52條,其中就包括“強制貸款付租金”問題。
尹振濤告訴《法制日報》記者,在實際操作中,住房租賃企業(yè)或者強制將租金變成貸款,或者偷偷將租金變成貸款,導致租戶在被迫或者不知道的情況下向金融機構分期還款,這其實是一種欺詐行為,是一種違法行為,必須嚴懲。
尹振濤認為,對“租房貸”也不能全部否定,作為一種分期業(yè)務,如果租房人明確知道租金是通過貸款的方式解決,也是符合商業(yè)邏輯的,這時候需要做的是考慮利率是否符合法律規(guī)定、分期還款是否符合租戶實際情況等。
尹振濤告訴《法制日報》記者,如果住房租賃企業(yè)通過欺詐或者強制方式讓租戶簽訂“租房貸”協(xié)議,一方面需要給租戶一個合理的退出方式,同時對住房租賃企業(yè)的違規(guī)行為進行嚴懲,讓其承擔相應的責任,提高其違法成本。
將“租房貸”納入金融監(jiān)管
據(jù)了解,針對住房租賃企業(yè)違規(guī)使用“租房貸”,北京市住建委目前正聯(lián)合北京市銀監(jiān)局、金融局、稅務局等部門調(diào)查取證,嚴查這些中介機構的資金來源和流向,一旦查實,將從重處罰,聯(lián)合懲戒。
郭田勇說:“現(xiàn)在為了防范金融風險、保證經(jīng)濟平穩(wěn)增長,有必要對一些機構過于冒進的行為進行糾正。”
在尹振濤看來,對于資本進入住房租賃市場,尤其是資本不計成本這種方式,監(jiān)管部門需要密切關注資金途徑、銀行貸款方式等,防止違規(guī)行為的發(fā)生,同時也不需要直接禁止風險投資的進入,畢竟在依法監(jiān)管框架下,經(jīng)過冷靜期之后,資本會逐漸退出。
尹振濤還建議,對于租房分期業(yè)務,在現(xiàn)有的金融監(jiān)管框架下,可以允許金融機構依法經(jīng)營,同時對這項業(yè)務加強監(jiān)管,包括業(yè)務流程、利率標準等；同時明確規(guī)定相關企業(yè)的告知義務,告知租戶清晰的法律后果,讓租戶決定是否選擇。
首都經(jīng)貿(mào)大學金融學院副院長高杰英認為,從市場的角度來說,如果企業(yè)在合法合規(guī)的基礎上,通過資本市場運作貸款或者融資,是應該被允許的,但從市場監(jiān)管的角度來說,針對某些領域的創(chuàng)新,監(jiān)管應該及時跟上。加強監(jiān)管,主要是針對于現(xiàn)在的這些模式、運營的規(guī)范性,要使得這個市場的運行在可控的范圍內(nèi)。
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