土地市場(chǎng)流拍頻現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫了嗎？

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院9月3日發(fā)布的《2018年8月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示，8月份，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積環(huán)比小幅上漲，年初累計(jì)土地出讓金收入同比增幅收窄，土地出讓均價(jià)連續(xù)5個(gè)月同比下跌，土地成交溢價(jià)率創(chuàng)39個(gè)月新低，多項(xiàng)指標(biāo)增幅有所收窄。

此外，8月份，全國(guó)土地市場(chǎng)成交面積整體平穩(wěn)，一線城市成交面積環(huán)比增長(zhǎng)18.7%，同比下降25.8%；二線城市環(huán)比增長(zhǎng)38.3%，同比增長(zhǎng)39%；三線城市土地成交面積環(huán)比下降24.3%，同比上漲63.1%。

值得一提的是，8月份，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為2069.3億元，環(huán)比減少8.3%，同比增長(zhǎng)6.9%。隨著金融環(huán)境的收緊，房企的資金壓力逐漸加劇，購(gòu)地方面也會(huì)更加理性，近期全國(guó)土地流拍現(xiàn)象增多，部分熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)出明顯的降溫態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)隨著土地市場(chǎng)的降溫，土地出讓金收入的同比增幅將逐漸步入下行通道。

分城市來(lái)看，2018年前8個(gè)月，40城年初累計(jì)土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、重慶、北京和佛山，累計(jì)土地出讓金總額分別為2216.2億元、1087.2億元、828.8億元、822億元和740.5億元，這說(shuō)明上述幾個(gè)城市土地市場(chǎng)較為火熱。杭州土地市場(chǎng)今年來(lái)持續(xù)火爆，5月份出讓的百井坊地塊以107億元的總價(jià)成為近期的全國(guó)地王，該地塊樓面價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米，刷新了杭州的歷史新高。不過(guò)，近期杭州土拍卻不斷遇冷，8月27日杭州集中出讓主城區(qū)3宗宅地，分別以3%、2%、0溢價(jià)率成交，這是今年以來(lái)杭州土拍首次出現(xiàn)宅地同時(shí)低溢價(jià)成交現(xiàn)象。雖然杭州土地出讓金依然是全國(guó)最高，但從近期幾場(chǎng)土拍來(lái)看，溢價(jià)率已較之前大幅降低，部分地塊地價(jià)相比同區(qū)域前期地塊跌二成，房企拿地趨于理性，土地市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯。

同時(shí)，諸葛找房表示，從整體來(lái)看，除3月份較低之外，其他月份均有多宗土地流拍。6月份達(dá)到流拍高峰，當(dāng)月流拍土地共132宗，其中一線城市流拍3宗，二線城市流拍29宗，三、四線城市流拍高達(dá)100宗，這與6月份推出的土地量比較大有關(guān)。7月份有所回落，8月份截至20日全國(guó)土地流拍51宗。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，7月份以來(lái)，東部流拍土地共計(jì)57宗，中部流拍土地共計(jì)61宗，西部流拍土地共計(jì)40宗，東北部流拍土地僅有7宗。

東部及中部地區(qū)由于之前房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，帶動(dòng)土拍價(jià)格上漲，而該地區(qū)也是調(diào)控政策最為嚴(yán)厲的地區(qū)，其中西安、長(zhǎng)沙、太原等城市被住建部約談，市場(chǎng)較冷下土地流拍較多。

諸葛找房認(rèn)為，整體來(lái)看，今年土地流拍量增多，6月份達(dá)到高峰。7月份以來(lái)土地流拍現(xiàn)象持續(xù)出現(xiàn)，底價(jià)或低溢價(jià)成交土地頻現(xiàn)。在政策調(diào)控、融資環(huán)境等因素的綜合影響下，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎和理性。預(yù)計(jì)下半年高價(jià)地，甚至“地王”現(xiàn)象會(huì)大大減少，部分區(qū)域還會(huì)出現(xiàn)流拍、流標(biāo)的現(xiàn)象。

易居研究院研究員沈昕表示，在調(diào)控趨嚴(yán)和金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計(jì)全國(guó)的土地市場(chǎng)仍會(huì)逐漸降溫。