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  • 開發(fā)特色小鎮(zhèn)90%可能失敗 為何七成百?gòu)?qiáng)房企還要爭(zhēng)相布局?

    2018年09月08日 10:08
    來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
    自國(guó)家2016年提出發(fā)展特色小鎮(zhèn)以來(lái),特色小鎮(zhèn)正以令人始料不及的速度站上了風(fēng)口,碧桂園、恒大、華夏幸福、華僑城、綠城等房企紛紛布局。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),截至2018年7月,TOP100房企中有71家涉足或參與特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。
    據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)顯示,特色小鎮(zhèn)概念自誕生到現(xiàn)在,全國(guó)特色小鎮(zhèn)一共有403個(gè)。而事實(shí)上,這些特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目良莠不齊。一方面,如此多的小鎮(zhèn)如何落地,面臨市場(chǎng)巨大的拷問(wèn);另一方面,在政策支持下,小鎮(zhèn)的未來(lái)仍值得期待。
    “房地產(chǎn)公司做特色小鎮(zhèn),基本上失敗的概率是90%。”深圳華僑城文化集團(tuán)總經(jīng)理胡梅林近日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)直言,特色小鎮(zhèn)就應(yīng)該是文化旅游類的企業(yè)來(lái)做,因?yàn)槠渥钪苯拥霓D(zhuǎn)化就是文旅,且對(duì)于城市的需求也穩(wěn)定,成功率高。
    七成百?gòu)?qiáng)房企爭(zhēng)相布局
    國(guó)家提出要在2020年前培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)。
    據(jù)住建部公布數(shù)據(jù)顯示,特色小鎮(zhèn)概念自誕生到現(xiàn)在,全國(guó)特色小鎮(zhèn)一共有403個(gè)。不過(guò)結(jié)合尚未公布計(jì)劃的省份推算,全國(guó)至少將會(huì)出現(xiàn)2000多個(gè)省級(jí)特色小鎮(zhèn)。
    克而瑞根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì),截至2018年7月,克而瑞房企銷售排行榜TOP100中有71家涉足或參與特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目,累計(jì)涉及項(xiàng)目數(shù)量數(shù)百個(gè),房企涉足特色小鎮(zhèn)的數(shù)量最多,程度最深。
    但值得注意的是,房企目前公布的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目六成為意向投資項(xiàng)目,簽約類約三成,開始動(dòng)工的部分尚不到5%。因此,從大范圍來(lái)看,房企特色小鎮(zhèn)進(jìn)展尚處于初期。
    中國(guó)房地產(chǎn)金融聯(lián)盟曾把房企轉(zhuǎn)型特色小鎮(zhèn)的模式分為四種:以碧桂園、時(shí)代地產(chǎn)為代表的科技型服務(wù)小鎮(zhèn),以綠城、藍(lán)城為代表的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn),以華僑城為代表的文旅小鎮(zhèn),以華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。
    特色小鎮(zhèn)的推動(dòng)還需要一段時(shí)間,與房地產(chǎn)不一樣。房地產(chǎn)是當(dāng)年建成當(dāng)年就可以銷售,而特色小鎮(zhèn)是一個(gè)自然生長(zhǎng)的過(guò)程,不但受制于培育,還涉及很多土地政策等。
    “政策瓶頸是特色小鎮(zhèn)目前最大的制約,市場(chǎng)瓶頸還是其次。”胡梅林指出,畢竟特色小鎮(zhèn)最重要的意義是盤活存量資產(chǎn),而存量資產(chǎn)的權(quán)屬分散在私人、村集體、國(guó)家國(guó)有及原來(lái)在經(jīng)營(yíng)的企業(yè)手中,牽扯很多私人利益,可這些都是歷史遺留問(wèn)題,新政策很難執(zhí)行解決。此外,特色小鎮(zhèn)其實(shí)是過(guò)去與未來(lái)的疊加,既要保留過(guò)去的一些文化、歷史經(jīng)驗(yàn),同時(shí)也要面向未來(lái),讓年輕人消費(fèi),所以產(chǎn)品設(shè)計(jì)是永遠(yuǎn)的課題,也需要看企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平。
    做特色小鎮(zhèn)是百年思維
    眾多房企紛紛搶占特色小鎮(zhèn)的風(fēng)口,但至今并沒(méi)有哪家是特別成功的,都處于探索中。
    “房地產(chǎn)公司做特色小鎮(zhèn),基本上失敗的概率是90%。”在胡梅林看來(lái),政府、資本、企業(yè)三者誰(shuí)也離不開誰(shuí)。操盤手一定是企業(yè);政府是引導(dǎo)為主,并解決一些歷史遺留問(wèn)題,同時(shí)出臺(tái)更多政策來(lái)支持小鎮(zhèn)的發(fā)展;而資本要扮好前期的利潤(rùn)分配等問(wèn)題。
    特色小鎮(zhèn)目前談不上盲目擴(kuò)張發(fā)展,因?yàn)橹袊?guó)的小鎮(zhèn)大概有幾萬(wàn)個(gè),只是被國(guó)家確名的目前是幾百個(gè)。胡梅林認(rèn)為,特色小鎮(zhèn)應(yīng)該說(shuō)是百年大計(jì),是中國(guó)最后一塊最大的內(nèi)生性增長(zhǎng)內(nèi)容,整個(gè)行業(yè)發(fā)展很有前景,而且是快速發(fā)展。
    就簡(jiǎn)單計(jì)算,截至2017年末中國(guó)人口城鎮(zhèn)化率達(dá)58%,特色小鎮(zhèn)還有42%的發(fā)展空間,所以說(shuō)未來(lái)廣闊的天地就是特色小鎮(zhèn)。
    特色小鎮(zhèn)就應(yīng)該是文化旅游類的企業(yè)來(lái)做。胡梅林表示,華僑城如今正在“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”創(chuàng)新發(fā)展模式下建設(shè)特色小鎮(zhèn),目前已在全國(guó)布局文旅特色小鎮(zhèn),這幾年文旅項(xiàng)目投資總和近萬(wàn)億元,現(xiàn)在大大小小的小鎮(zhèn)已經(jīng)在推進(jìn)的約30~40個(gè)。
    從北京的門頭溝齋堂小鎮(zhèn)、天津西青京杭大運(yùn)河項(xiàng)目,到杭州塘棲古鎮(zhèn);從四川的天回、安仁、黃龍溪等古鎮(zhèn),再到深圳的甘坑小鎮(zhèn)、光明小鎮(zhèn)、大鵬所城、鳳凰古鎮(zhèn),還有西安、鄭州的文旅項(xiàng)目,以及海南和云南的古村落……華僑城結(jié)合各地的地域文化及產(chǎn)業(yè)特色,打造獨(dú)特的小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)模式。
    在政策的導(dǎo)向下,眾多房企搶灘布局特色小鎮(zhèn)。但眾所周知,文旅特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目投資大,落地難。據(jù)克而瑞實(shí)地調(diào)研反饋情況來(lái)看,部分企業(yè)存在借助特色小鎮(zhèn)名義通過(guò)捆綁資源拿地,但獲得土地后,不少項(xiàng)目存在基礎(chǔ)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)培育讓位于地產(chǎn)銷售的現(xiàn)象。
    胡梅林提醒稱,房地產(chǎn)企業(yè)做特色小鎮(zhèn)要考慮周期問(wèn)題,做特色小鎮(zhèn)是百年思維,是長(zhǎng)周期經(jīng)營(yíng)、短周期收益,要考慮每天怎么賺錢;而房地產(chǎn)是賺錢思維,短周期開發(fā)、長(zhǎng)周期收益,二者剛好是相反的。
    同時(shí)胡梅林也對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出,至于哪些房企能成功做特色小鎮(zhèn)這個(gè)沒(méi)有定論,只要現(xiàn)在在做,不倒下就會(huì)有未來(lái)。關(guān)鍵是能不能在短期內(nèi)找到適合的方向,而整個(gè)特色小鎮(zhèn)的大勢(shì)是沒(méi)問(wèn)題的。
    資金不是問(wèn)題
    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,作為華僑城集團(tuán)旗下旅游與房地產(chǎn)板塊的上市公司,華僑城A今年上半年的旅游業(yè)務(wù)營(yíng)收遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收。而華僑城對(duì)文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目動(dòng)輒上千億元的大手筆投資,不免引發(fā)業(yè)內(nèi)對(duì)其業(yè)務(wù)及資本面的關(guān)注。
    財(cái)報(bào)顯示,華僑城A上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入147.18億元,同比增長(zhǎng)6.74%。其中旅游業(yè)務(wù)收入同比下降了27.31%至46.75億元,房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入則同比增長(zhǎng)了39.05%至98.97億元。
    除此之外,華僑城對(duì)資金的需求從其借款金額可探之一二。據(jù)華僑城A披露的數(shù)據(jù)顯示,2018年1~6月,華僑城A累計(jì)新增借款金額為287.27億元,已超過(guò)2017年前7個(gè)月的266.49億元。其中銀行貸款192.56億元,各類債券及非金融企業(yè)融資工具94.71億元,期末負(fù)債924.73億元。
    半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,期內(nèi)華僑城A籌資流入709.93億元,償債支出393.78億元,籌資性現(xiàn)金流凈額同比增長(zhǎng)40.56%至296.49億元。期末現(xiàn)金增加140.94億元至416.20億元,一年內(nèi)到期負(fù)債129.79億元,償債壓力不大。
    值得一提的是,今年上半年華僑城A資產(chǎn)負(fù)債率由上年期末的69.89%上升至73.28%。華僑城A表示,報(bào)告期內(nèi),公司通過(guò)直接融資、發(fā)行債券、集團(tuán)委貸、保險(xiǎn)債權(quán)等方式獲取低成本資金,上半年公司全部有息負(fù)債的綜合資金成本為5.07%。
    關(guān)于融資渠道,華僑城A方面透露,目前公司主要通過(guò)三種方式開展直接融資與再融資:一是通過(guò)公司控股股東華僑城集團(tuán)委托貸款,為公司發(fā)展提供資金支持;二是通過(guò)發(fā)行公司債募集資金;三是通過(guò)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目融資。
    胡梅林告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,經(jīng)過(guò)改革開放這么多年,其實(shí)中國(guó)不差錢,而是差好項(xiàng)目?,F(xiàn)在金融體系已經(jīng)很發(fā)達(dá),只要你的項(xiàng)目能掙錢,也能夠循環(huán)起來(lái),資金不是問(wèn)題。至于華僑城文旅項(xiàng)目的資金來(lái)源,胡梅林表示主要是集團(tuán)投資、基金私募以及金融機(jī)構(gòu)投資等。
    特色小鎮(zhèn)的原創(chuàng)IP
    “特色小鎮(zhèn)不像房地產(chǎn)”,胡梅林認(rèn)為,文旅小鎮(zhèn)要挖掘傳統(tǒng)文化,形成原創(chuàng)IP,與小鎮(zhèn)開發(fā)相結(jié)合,形成新的特色小鎮(zhèn)發(fā)展模式。
    經(jīng)過(guò)30多年的文旅經(jīng)驗(yàn)積累及實(shí)踐,華僑城才探索出適合華僑城IP Town的“DFCCW五維模型”。深圳甘坑小鎮(zhèn)探索了兩年后發(fā)現(xiàn)小鎮(zhèn)有自己的規(guī)律,而不是去套用大旅游、商業(yè)街、特色景點(diǎn)等概念,小鎮(zhèn)應(yīng)該按照一種生活的模式去做,才能夠生生不息。
    所謂的“DFCCW五維模型”,具體來(lái)講,第一是Door(入口),小鎮(zhèn)必須成為一個(gè)入口,否則就很難賺錢,如今IP是最大的入口;有了入口后,自然就有Flow(流量),這就是互聯(lián)網(wǎng)思維 ;有了入口和流量,就需要Change(轉(zhuǎn)化),旅游服務(wù)的“吃、住、行、游、娛、購(gòu)”六大要素都會(huì)轉(zhuǎn)化;轉(zhuǎn)化希望能夠成為Consume(消費(fèi)),特色小鎮(zhèn)是純消費(fèi),且是零售型的消費(fèi);而所有的消費(fèi)都要圍繞Week(一周)循環(huán),成為日常的一種生活街區(qū)。
    那么“五維模型”到底能帶來(lái)多大的流量和效益?以華僑城擬投資500億元的首個(gè)“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”小鎮(zhèn)——甘坑小鎮(zhèn)為例,胡梅林介紹到,從今年暑假到現(xiàn)在為止,甘坑小鎮(zhèn)的平時(shí)流量又翻了一番,至于周末流量,去年以來(lái)就已完全飽和,一天基本可達(dá)到2~3萬(wàn)的流量。如今主要是周一到周五的消費(fèi)整體提升,從最早的一兩百人到之后的一兩千人再到現(xiàn)在的五六千人,“尤其是夜間消費(fèi)的提升,公司也提供了夜間消費(fèi)的系列內(nèi)容?,F(xiàn)在很多人晚上十一二點(diǎn)多還會(huì)來(lái)小鎮(zhèn)消費(fèi),過(guò)去六點(diǎn)多就沒(méi)有人了,所以這是一個(gè)很大的變化。”
    “目前‘五維模型’已在甘坑小鎮(zhèn)運(yùn)用,接下來(lái)的特色小鎮(zhèn)將復(fù)制該模型進(jìn)行驗(yàn)證,例如成都的洛帶小鎮(zhèn)、惠州的秋長(zhǎng)吉他小鎮(zhèn)等等。”
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