9月13日晚間，北京住房公積金管理中心發(fā)布新政，宣布自本月17日起，公積金貸款購(gòu)房將“認(rèn)房又認(rèn)貸”；公積金貸款將與繳存年限掛鉤，每繳存一年可貸10萬(wàn)元，繳存12年可以貸到最高的120萬(wàn)；貸款期限從不超過(guò)70歲調(diào)整至不超過(guò)65歲；調(diào)高非政策性購(gòu)房公積金貸款首付比例；東西城戶(hù)籍家庭購(gòu)買(mǎi)郊區(qū)住宅貸款最高可調(diào)高20萬(wàn)貸款額度等多項(xiàng)新政。

此次新政的“貸款額度掛鉤繳存年限”可謂全國(guó)首例，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政重心定義“剛需”，“畢業(yè)即賣(mài)房”被排除在剛需以外。基于北京樓市的代表性，公積金新政可能被其他線(xiàn)城市所借鑒。在目前商貸緊縮的狀態(tài)下，公積金同樣收緊，不僅影響低總價(jià)剛需市場(chǎng)，還可能影響到換房鏈條中的改善市場(chǎng)。公積金政策的收緊，意味著樓市去杠桿已經(jīng)從開(kāi)發(fā)商蔓延到普通購(gòu)房置業(yè)者。

貸款額度首次與繳存年限掛鉤 

和商貸一樣“認(rèn)房又認(rèn)貸”

以前公積金貸款的最高額度是120萬(wàn)元，繳存時(shí)間的長(zhǎng)短不會(huì)影響額度。新政則實(shí)行貸款額度與借款申請(qǐng)人住房公積金的繳存年限掛鉤。

根據(jù)《通知》，公積金貸款額度將與借款申請(qǐng)人住房公積金的繳存年限掛鉤。每繳存一年可貸10萬(wàn)元，最高可貸120萬(wàn)元，如果繳存年限不夠1整年的，按1整年計(jì)算。如借款申請(qǐng)人為已婚的，核算貸款額度以夫妻雙方繳存年限較長(zhǎng)的一方計(jì)算。

2017年北京“317”新政中，商貸已經(jīng)實(shí)施了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，公積金貸款只“認(rèn)房”，這次新政將公積金貸款也變成了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，既要看名下是否無(wú)房，也要看全國(guó)范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款記錄。

《通知》規(guī)定，借款申請(qǐng)人名下無(wú)住房貸款記錄（包括商業(yè)性住房貸款、住房公積金個(gè)人住房貸款）且在本市無(wú)住房的，按首套房貸款政策辦理；凡不屬于首套房情形，被核定為是二套房的，按二套房貸款政策辦理；如果被核定為有兩套及以上住房的，不予貸款。

新政在首付比例方面也進(jìn)行了調(diào)整。具體來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的，首付款比例不低于20%；購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%；購(gòu)買(mǎi)政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。購(gòu)買(mǎi)普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%；購(gòu)買(mǎi)非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于80%。

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者注意到，為落實(shí)北京城市總體規(guī)劃的有關(guān)要求，公積金貸款實(shí)行差別化貸款額度。借款申請(qǐng)人戶(hù)籍在北京市東城區(qū)或西城區(qū)的，購(gòu)買(mǎi)城六區(qū)外的首套住房，最高貸款額度可在120萬(wàn)元基礎(chǔ)上浮20萬(wàn)元；對(duì)于不屬于前一種情況的，但借款申請(qǐng)人戶(hù)籍均在城六區(qū)的，購(gòu)買(mǎi)城六區(qū)外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬(wàn)元。對(duì)于戶(hù)籍不在城六區(qū)的申請(qǐng)人，購(gòu)買(mǎi)首套住房，最高貸款額度為120萬(wàn)元。符合二套房貸款政策要求的，最高貸款額度為60萬(wàn)元。

此外，過(guò)去公積金貸款期限最長(zhǎng)是截止到70周歲，新政則調(diào)整為不得超過(guò)65周歲。在保證借款申請(qǐng)人基本生活費(fèi)用的前提下，按等額本息還款法計(jì)算的月均還款額不超過(guò)借款申請(qǐng)人月收入60%的標(biāo)準(zhǔn)，

影響低總價(jià)剛需市場(chǎng) 

或被其他城市所借鑒

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，此次北京公積金政策的調(diào)整會(huì)進(jìn)一步減弱需求。在二手房交易中使用公積金貸款加商業(yè)貸款組合貸的方式占多。公積金貸款盡管額度有限，但其利率較低，能夠幫助購(gòu)房者減輕貸款壓力，這是公積金制度設(shè)計(jì)的本意。在目前商業(yè)信貸保持緊縮的狀態(tài)下，消費(fèi)者本身的購(gòu)買(mǎi)力就受到制約。公積金政策調(diào)整不僅影響低總價(jià)剛需市場(chǎng)，還會(huì)對(duì)換房鏈條“釜底抽薪”影響中高端改善市場(chǎng)。由此估計(jì)，四季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況不容樂(lè)觀。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京公積金占交易比例不高、平均在20%左右，但這個(gè)政策影響下預(yù)計(jì)起碼一半需求將只能選擇商業(yè)貸款或者全款，這個(gè)政策對(duì)剛需影響非常大，特別是年輕人，當(dāng)下北京市場(chǎng)平均購(gòu)房年齡在28左右，按照新政貸款只能50萬(wàn)左右。本來(lái)公積金貸款額度就很少，按照這個(gè)政策，公積金將基本離開(kāi)剛需。而從認(rèn)房又認(rèn)貸看公積金政策全面收緊。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，北京此次出臺(tái)公積金貸款政策，充分說(shuō)明房地產(chǎn)政策管控依然是比較嚴(yán)厲的，尤其是結(jié)合公積金貸款的實(shí)際情況，采取了相對(duì)收緊的政策內(nèi)容?？傮w上看，北京當(dāng)前政策的亮點(diǎn)在于，市區(qū)戶(hù)籍到郊區(qū)購(gòu)房，可以享受公積金貸款額度增加的優(yōu)惠，這和北京當(dāng)前市區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市規(guī)劃調(diào)整等有關(guān)。類(lèi)似做法，也值得全國(guó)其他城市學(xué)習(xí)和借鑒。

貝殼研究院Real Data 數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，上半年3、4、5月份二手房市場(chǎng)成交量有所復(fù)蘇，但仍處于適度水平。6、7、8月二手房成交持續(xù)回落，三個(gè)月累計(jì)下跌46.2%。房?jī)r(jià)自調(diào)控以來(lái)一直處于平穩(wěn)的階段。新增房源和客源以及帶看客源量均不斷下滑，市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為低迷。