建議采取長短期相結合的措施有效防控房價泡沫風險及其對經(jīng)濟的影響，建立系統(tǒng)動態(tài)的房價壓力測試方案、合理控制房地產企業(yè)和居民部門的金融杠桿、加快推進房地產長效機制建設。

2018年二季度以來，房地產市場表現(xiàn)超預期。雖然調控政策不斷擴圍加碼，但市場熱度不降反升，一二三四線城市房價全面上漲，三四線城市新建商品住宅價格漲幅創(chuàng)2011年以來的新高。房地產市場打破了之前三年左右一個小周期的運行規(guī)律而持續(xù)在周期高位運行。從宏觀環(huán)境來看，當前房價走勢與居民收入增長明顯背離，更多地表現(xiàn)為一種低利率和高杠桿背景下的資產價格上漲，房地產泡沫風險加大。建議采取長短期相結合的措施有效防控房價泡沫風險及其對經(jīng)濟的影響，建立系統(tǒng)動態(tài)的房價壓力測試方案、合理控制房地產企業(yè)和居民部門的金融杠桿、加快推進房地產長效機制建設。

二季度以來房地產市場超預期升溫

2018年以來，房地產調控繼續(xù)收緊，相繼有20余個城市出臺調控政策，截至6月底，已有52個城市實施限購，70余個城市實施限售。但在調控政策持續(xù)擴圍加碼的背景下，今年以來房地產市場熱度不降反升。一季度，全國商品房銷售面積在去年高位的基礎上繼續(xù)增加，房地產企業(yè)房屋新開工面積和土地購置面積均同比增加，70個大中城市中80%左右的城市房價環(huán)比上漲。二季度，房地產市場景氣上升，一二三四線城市房價全面上漲且漲幅均高于上季度，三四線城市新建商品住宅價格漲幅創(chuàng)2011年以來的歷史新高。房價上漲城市數(shù)量逐月增加，7月份，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格上漲城市數(shù)量分別為66個和66個，達到周期高位水平。

與歷史走勢相比，本輪房地產市場調整打破了之前三年左右一個小周期的運行規(guī)律。市場自2015年6年企穩(wěn)回升，2016年3月份以來房價漲幅已持續(xù)兩年多的時間在周期高位波動，房價上漲城市數(shù)量始終未低于44個。

當前房價上漲缺乏經(jīng)濟基本面的支撐

從宏觀環(huán)境來看，當前房價上漲缺乏經(jīng)濟基本面的支撐，更多地表現(xiàn)為一種低利率和高杠桿背景下的資產價格上漲，表明泡沫風險在加大。

（一）房價走勢與居民收入增長明顯背離

房價與經(jīng)濟基本面的協(xié)調性是判斷房地產市場健康發(fā)展的重要指標。從我國2005年以來房價的歷史變化看，多數(shù)時間房價走勢與居民收入漲幅相一致，當房價走勢與二者出現(xiàn)背離時，房地產市場會出現(xiàn)波動。2016年以來，我國70個大中城市新建住房價格持續(xù)較快上漲，而同期城鎮(zhèn)居民收入增幅低位徘徊。房價走勢與收入增長持續(xù)背離，意味著居民住房支付能力持續(xù)下降。這是房價泡沫加大的一個重要標志。

（二）持續(xù)低利率環(huán)境加大房價泡沫積累

日本房地產泡沫和美國次貸危機的經(jīng)歷均表明，持續(xù)的低利率環(huán)境是助推房價泡沫的重要因素。日本在簽訂“廣場協(xié)議”后，為改善經(jīng)常項目收支不平衡，抑制日元超預期急速升值的局面，央行于1986年1月開始將5%的官方利率下調至4.5%，此后連續(xù)下調至1987年的2.5%，催生了上世紀90年代的房地產泡沫。美聯(lián)儲在2001年1月至2003年6月期間，連續(xù)13次下調聯(lián)邦基金利率，從6.5%降至1%的歷史最低水平，直接促成了次貸危機前房地產市場的過度繁榮。

我國本輪房價上漲背景與之極度相似。2014年11月22日央行開啟降息通道，連續(xù)5次降息、7次降準。2015年10月份以來，五年期以上銀行貸款利率和個人公積金貸款利率分別持續(xù)維持在4.9%和3.25%的歷史最低水平。2016年以來多數(shù)月份實際利率處于負區(qū)間。在持續(xù)的低利率環(huán)境下，居民購房熱情持續(xù)旺盛，房價上漲預期強烈。根據(jù)央行2018年二季度城鎮(zhèn)儲戶調查，未來三個月打算買房的居民占比為23%，處于歷史高位水平，預計“三季度房價上漲”的居民占比為36.5%，創(chuàng)2014年以來的新高。

（三）房地產業(yè)杠桿水平接近風險警戒線

資金密集型的行業(yè)特征使得房地產行業(yè)的繁榮與信貸支持度關聯(lián)緊密。過度的信貸支持是美國和日本房地產泡沫破裂前表現(xiàn)出的共同特點。以“房地產貸款額在金融機構貸款額中的占比”這一指標來度量房地產業(yè)的杠桿水平，則我國目前該指標已接近風險警戒線。

 一是房地產業(yè)杠桿水平接近或超過美日房價泡沫破滅前水平。截至2018年二季度末，我國房地產貸款余額為35.78萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的27.7%，如果進一步考慮房地產企業(yè)的銀行表外融資和居民家庭的“首付貸”情況，則這一比例達到30%。該占比已超過日本房地產泡沫破滅前27%的占比，接近美國次貸危機前32.3%的歷史高位。

 二是近年房地產業(yè)杠桿水平上升過快。2012年下半年以來，我國房地產業(yè)杠桿水平持續(xù)上升。2012年二季度至2018年二季度，房地產貸款余額在金融機構人民幣貸款余額中占比平均每年上升約1.2個百分點，2016年以來更是年均上升2個百分點，超過美國次貸危機前年均1.14個百分點和日本房地產泡沫破滅前年均1.6個百分點的房地產業(yè)杠桿水平上升速度。

有效防控房價泡沫風險的政策建議

當前房地產市場已處于風險高位，外部環(huán)境變動對市場造成負面沖擊的可能性加大。而中美貿易摩擦給我國經(jīng)濟增長帶來很多不確定性，也加大了房地產市場波動風險。建議采取長短期結合的措施，有效防控房價泡沫風險及其對經(jīng)濟的影響。

一是建立系統(tǒng)動態(tài)的房價壓力測試方案。與其他國家相比，我國房地產市場波動對金融風險的影響更加多維，不僅有直接的房地產貸款，還有工商企業(yè)以房地產為抵押的貸款以及地方融資平臺以土地為抵押的貸款。這就要求金融部門在進行房價壓力測試時不能局限于靜態(tài)測算房價下降對自身資產負債表的影響。建議結合我國國情，建立系統(tǒng)動態(tài)的房價壓力測試方案，加強房地產金融風險監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)風險引發(fā)點并加以防控。

二是合理控制房地產企業(yè)和居民部門的金融杠桿。當前我國房地產企業(yè)的資產負債率已處于超過79%的歷史高位，居民部分杠桿率持續(xù)較快上升至48.4%，房地產業(yè)總體杠桿水平已超過日本并接近美國房地產泡沫破裂時的水平，需要合理控制其進一步過快上升。建議加強對房地產企業(yè)資金投向的管控，提高資產負債率高而規(guī)模較快擴張的房企的融資門檻；規(guī)范房地產企業(yè)融資渠道，發(fā)展股權融資方式，提高企業(yè)自身的抗風險能力；利用好個人征信系統(tǒng)規(guī)范金融機構對消費者的授信工作，防止信貸資金變相違規(guī)進入購房環(huán)節(jié)。

 三是加快推進房地產長效機制建設。在經(jīng)歷了幾輪的房地產調控和房價較快上漲后，目前市場中形成的“越調越漲、越限越買”的非理性預期強烈。行政限制性調控政策尤其是限價政策對市場的負面影響日益明顯，社會各界對房地產長效機制的出臺充滿期待。建議加快推進房地產長效機制建設，及時釋放正確的政策信號，穩(wěn)定市場預期；落實人地掛鉤的土地供應政策，實現(xiàn)住房供給與需求的空間匹配；規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，推進與住房制度匹配的教育制度改革，將租購并舉的住房制度落實和細化；總結上海和重慶的房地產稅試點經(jīng)驗，擇機在熱點城市開征房地產稅，減少住房資源的過度占有和閑置。