李鐵國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心原主任,中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長、首席經(jīng)濟學(xué)家。
近期,“房租”、“居民家庭債務(wù)”等問題引發(fā)公眾關(guān)注,而兩者都反映出房地產(chǎn)市場發(fā)展的困境。
如何看待這些熱點話題?國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心原主任李鐵在第十二屆夏季達沃斯論壇上接受新京報采訪時表示,租賃價格上升是趨勢,供需差額決定了房租價格的上漲。他建議,可以借鑒廣州、深圳經(jīng)驗,利用城中村來化解住房需求問題。在昨日的達沃斯論壇上,清華大學(xué)國家金融研究院副院長朱寧接受新京報采訪時表示,目前中國居民負債整體可控,但增長速度值得關(guān)注。他認為,家庭債務(wù)水平是否加重仍然取決于房地產(chǎn)市場。
供需差額決定了房租價格的上漲
新京報:前段時間房租上漲,您如何看待這個問題?
李鐵:房租上漲也是一種必然趨勢,因為與房價比租賃價格偏低,也就是租售比偏低,所以未來隨著城市人口增加、收入水平增加,租賃價格上升是大趨勢。但如果短期內(nèi)租賃價格上漲過快,肯定和供求失衡有很大關(guān)系。最典型的一個因素是我們城市人口減量發(fā)展,雖然說減量,但是并沒有減那么多,實際上還是處于較穩(wěn)定的水平。再一個,我們這些年采取的一些城市治理政策,實際上把可供租賃的住房大大清理了。當你減少了很多市場自動補充的出租房,而新增出租房的建設(shè)又沒有跟上,比如公租房、長租公寓等都沒有及時跟進,這種供需差額就決定了房價、租賃房價格的上漲。
新京報:通過公租房和租賃住房可以解決城市人口居住問題嗎?
李鐵:我并不這么認為。
實際上我們現(xiàn)在走的是一個由政府政策來推進租賃住房建設(shè)的路線,是新加坡、香港的模式。新加坡和香港都是封閉的空間,對外來人口進入有嚴格的管制。但我們不行,我們是一個有著14億人口的大國,城市是開放型的城市,大量的外來人口涌入城市,而且人口進入的程度也是政府財政能力不能及時補貼的。因為長租公寓和公租房,實際上需要政府補貼,或者地產(chǎn)商在這里面是賠本的。地產(chǎn)商所獲得的資金來源是短期貸款,沒有中長期貸款,所以他要盡量去回收短期利益,那他去建租賃住房肯定達不到短期回報的效果,這是開發(fā)商所面臨的問題。
另外,建公租房,政府要把本來很高的地租降到很低的水平,形成所謂福利房,那政府財政也要受到損失。所以實際上政府也不愿意拿出更多地來建公租房,不會拿出好的地塊來建。那么就和過去的經(jīng)濟適用房一樣,政府會選擇地價比較合適的地方,在城市比較偏僻的地方,建公租房。但是對需求方來講,最大的問題就是就業(yè)地和居住地相距比較遠,不能解決全市人口在空間上對住房的需求,這就是很大的問題。 不論是在城市中心還是郊區(qū),租房價格都在上漲,這其中也有租賃價格和中低收入人口的租賃能力不匹配的問題,我想這也是嚴重的問題。實際上我們相當一部分外來人口,特別是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口,需要的租金價格不可能是幾千,甚至他們只有能力租住500元到1000元的房子,可是,我們的城中村改造把這部分價格的租賃房空間都擠壓掉了,那這部分租賃房沒有了。反過來,就擠壓了另一部分人的居住空間。所以我們整個租賃住房的短缺問題,和整個人口結(jié)構(gòu)、外來人口的收入結(jié)構(gòu)又不相匹配,造成了一系列的供需矛盾。
充分利用城中村化解住房問題值得借鑒
新京報:對此其他城市是否有成功經(jīng)驗可以借鑒?
李鐵:深圳和廣州解決得比較好。他們是一種以工業(yè)為主導(dǎo)的城市產(chǎn)業(yè)模式,離不開外來人口、簡單的技術(shù)勞動力等。深圳的工業(yè)占比相當高,達到39%左右。如果沒有了這些工業(yè),珠三角、中山、東莞、佛山就沒法生存,所以這些人是城市的生命線。他們針對外來人口的居住問題,充分利用了城中村來化解住房需求問題,充分發(fā)揮農(nóng)民的積極性,用出租屋來補充住房供給。在宅基地上,農(nóng)民可以建三層四層,甚至可以建小五層,而政府會提出一系列的規(guī)范性要求,來解決租賃住房建設(shè)問題。所有的在這里就業(yè)的外來農(nóng)民工,租金不超過一千,甚至只要花500元,就可以解決住房問題,并且長期穩(wěn)定在一個水平。
新京報:你對更好完善居住問題有何建議?
李鐵:實際上北京人口密度并不高,和東京差不多是一樣的,都是600多平方公里容納1000萬人口。北京還有很多空間很大的郊區(qū),周邊還有很多小城鎮(zhèn),都可以容納很多產(chǎn)業(yè)和人口,可以發(fā)揮它在疏解核心區(qū)功能方面的作用。比如如何讓在北京城區(qū)生活的中低收入人群買到相對便宜的住房?實際上在北京郊區(qū)30公里到50公里之間,如果把軌道交通設(shè)施修建好,那么完全可以在這些空間范圍里去建設(shè)更多的租賃住房,是可以緩解這種壓力的。
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