如何加快房地產(chǎn)稅立法一直是個(gè)難題，只有處理好復(fù)雜的免征部分，才能讓房地產(chǎn)稅立法達(dá)成共識。

2018年9月18日，“2018中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值高峰論壇暨房企品牌價(jià)值測評成果發(fā)布會”在杭州舉行。華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康在會上發(fā)表了精彩演講，對于廣為關(guān)注的房地產(chǎn)稅問題，賈康一共談了10點(diǎn)。

第一，明確概念。

嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f房地產(chǎn)稅至少要分廣義、狹義兩個(gè)不同的視角來給它下定義。和房地產(chǎn)相關(guān)的所有的稅收，合在一起是廣義的房地產(chǎn)稅。現(xiàn)在大家約定俗成的，在中央“60條”文件里所說的加快房地產(chǎn)稅立法的這種場合，說的是狹義的房地產(chǎn)稅，專指住房的保有或者持有環(huán)節(jié)上，每年都要征收的這樣一個(gè)稅種。這是過去長期在中國本土上不存在的一個(gè)稅，后來曾有了模擬空轉(zhuǎn)，當(dāng)時(shí)叫“物業(yè)稅”的“模擬空轉(zhuǎn)”，跟實(shí)際生活沒有發(fā)生具體運(yùn)行上的影響。

到后來又有了動真格的，就是上海、重慶兩地的試點(diǎn)，當(dāng)時(shí)稱為房產(chǎn)稅試點(diǎn)，因?yàn)檫^去已經(jīng)有關(guān)于房產(chǎn)稅明確的法律規(guī)定，全國人大授權(quán)國務(wù)院，可以具體規(guī)定它的一些實(shí)施細(xì)則，國務(wù)院在指導(dǎo)改革中間運(yùn)用這種授權(quán)，同意上海、重慶兩地做這個(gè)試點(diǎn)。

第二，關(guān)于狹義概念的房地產(chǎn)稅，中央給出指導(dǎo)精神。

自己多年研究下來，我注意到凡是中央形成的白紙黑字文件，指導(dǎo)意見一直是清楚的，就是要推進(jìn)這個(gè)改革。最權(quán)威的，是十八大之后，最高決策層推出全面改革頂層規(guī)劃式的“60條”這個(gè)指導(dǎo)文件，里面明確要求“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。但到現(xiàn)實(shí)生活中，怎么樣加快，一直是難題。

從三中全會到現(xiàn)在又過了這么多年，并沒有看到加快。什么時(shí)候要出臺呢？那么就要先看什么時(shí)候能夠按照稅收法定這個(gè)非常明確的要求，啟動房地產(chǎn)稅立法。在很長一段時(shí)間里，有時(shí)風(fēng)聲來了，有時(shí)風(fēng)聲又過去了，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)一直是不清晰的。

第三，看今年這方面的動態(tài)。

要特別強(qiáng)調(diào)，今年“兩會”上，本來有一個(gè)可以稱之為在中國改革過程中史無前例清晰的官方信息，使大家感受到有關(guān)部門已經(jīng)在考慮年內(nèi)啟動這個(gè)立法了。這個(gè)姿態(tài)當(dāng)時(shí)看得相當(dāng)清楚。但是很有意思的是，過了“兩會”以后，拖了幾個(gè)月，人大給出的信息變成了“在年內(nèi)或后續(xù)年度內(nèi)”啟動房地產(chǎn)稅立法。再過了幾個(gè)月，現(xiàn)在最新的權(quán)威說法，是在本屆人大履職的“5年內(nèi)”啟動房地產(chǎn)稅立法。具體時(shí)間段，包括在今年剩下的幾個(gè)月時(shí)間里是“5年內(nèi)”，拖到后面的4年里也都是“5年內(nèi)”，實(shí)際上已把這個(gè)事情從一個(gè)短期內(nèi)感覺要做的事情，推展到是在中期、甚至長期才能具體啟動立法的這樣一個(gè)選擇了。

一旦啟動以后會怎么樣？我國相關(guān)的立法程序是非常清楚的：首先以一審為標(biāo)志啟動立法，一定要推到二審、三審。而前面有一些爭議非常激烈的立法事項(xiàng)，是推到四審才最后得以審議通過的。比如說我國《預(yù)算法》的修訂，是拖了十多年，一直到四審，最后才塵埃落定。已經(jīng)考慮的一些稅制改革，比如燃油稅，本來要動了，又感覺時(shí)機(jī)不對頭，就一直等了十多年，等到覺得新的時(shí)機(jī)基本成熟了，才真正付諸實(shí)施的。所以，這個(gè)方面的不確定性，現(xiàn)在我們確實(shí)也必須承認(rèn)。什么時(shí)候啟動，不好說，以后什么時(shí)候走完程序，就更不好預(yù)測了。當(dāng)然，也可以結(jié)合中國的體制特點(diǎn)，大家都有感受的是，如果最高決策層有一個(gè)十分明確的時(shí)間要求，那可能就會對整個(gè)過程起主導(dǎo)作用了。

第四，假設(shè)啟動了一審，會怎么做？

一定要征求社會方方面面的意見。我們已經(jīng)看到，今年個(gè)人所得稅新的一輪修訂，要征求社會意見。正式立一個(gè)法，更得征求意見。把討內(nèi)部論了多少年的房地產(chǎn)稅草案公之于世以后，在廣泛征求意見的過程中，值得特別強(qiáng)調(diào)：一定要有非常認(rèn)真、周到、細(xì)致準(zhǔn)備后舉行的聽證會。這種聽證會在現(xiàn)代資訊條件下，一定應(yīng)事先就向社會提供信息，屆時(shí)電視廣播直播。這個(gè)稅收早已引起了廣泛關(guān)注，已經(jīng)有多少輪的社會熱議，到開聽證會時(shí)候，是大家一起來聽取聽證會上各派觀點(diǎn)的論據(jù)，那就不能是咱們網(wǎng)上看到的那些跳腳罵人的情緒化宣泄了，一定是要把自己的主張、思路、意見建議的要點(diǎn)，盡可能地以說理的方式，力求令人信服的方式表達(dá)出來。實(shí)際上這是中國社會很好按照“走向共和”的取向推進(jìn)現(xiàn)代化的一個(gè)在現(xiàn)實(shí)生活中的機(jī)制，這個(gè)聽證會的機(jī)制如果能夠結(jié)合一審以后的立法過程，它的正面效應(yīng)是應(yīng)該充分肯定的。

那么房地產(chǎn)稅一審之后要開聽證會，要搜集和征求各方意見，有關(guān)部門再討論，再往后推到二審、三審，什么時(shí)候能夠最后達(dá)到審議通過？依過去的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)正稅的立法過程，是要按一年左右來做安排的，一年內(nèi)完成一審、二審、三審，那已是相當(dāng)不容易的。如果有激烈的爭議，舉棋不定，要拖到四審；如果僵持不下，沒有最高決策層特定的什么指示，也不排除一拖多少年。拖到下一個(gè)五年，這種情況也不能排除。

第五，假設(shè)最終審議通過了，將是個(gè)什么樣的執(zhí)行情況？

現(xiàn)在已明確的原則，是充分授權(quán)，分步實(shí)施。“充分授權(quán)”指的是中央向地方政府授權(quán)，充分授權(quán)地方以后，分步實(shí)施，就是大家不用齊步走，地方自己決定轄區(qū)之內(nèi)是不是馬上啟動，或者等以后再講。

如果從中央授權(quán)分步實(shí)施這樣的原則來看，假設(shè)真的通過了這樣一個(gè)可執(zhí)行的房地產(chǎn)稅法，現(xiàn)在凡是“930新政”覆蓋的這些以行政方式一直推到非常極端的限購、限貸、限價(jià)這些管制手段，拼命壓制樓市成交價(jià)往上走的這些城市，當(dāng)然就應(yīng)該在充分授權(quán)之下第一批來執(zhí)行這個(gè)稅法，爭取用經(jīng)濟(jì)手段去替代原來已經(jīng)產(chǎn)生非常明顯的副作用、已經(jīng)在誤傷很多剛需和改善性需求的那些行政性手段。

最新的所謂“搖號”，把老百姓拖到賭博式的機(jī)制里，那根本不是長久之計(jì)。這一輪賭了，誰接到天上砸下的大餡餅，歡天喜地，剩下更多的人不高興，但似乎還心存希望，但哪里知道開發(fā)商的積極性早就沒有了，以后一定是有效供給越收越緊的，這絕對不是一個(gè)健康機(jī)制。所以假設(shè)稅法通過了以后，930新政覆蓋的這些城市，要趕快按照新的可執(zhí)行的稅法執(zhí)行。

第六，高度關(guān)注這個(gè)事情的公眾，在這方面要觀察什么？

這么多不確定性背景下，老百姓，當(dāng)然也包括研究人士和業(yè)界人士，第一重要的環(huán)節(jié),應(yīng)是盯著什么時(shí)候正式啟動一審。其次，立法啟動以后，意見、建議、爭議的情況會怎么展開。第三，官方關(guān)于推進(jìn)這個(gè)立法過程的口風(fēng)是怎么表達(dá)的。

那個(gè)時(shí)候我們就相對好估計(jì)審議通過在節(jié)奏上會是怎么樣，前景上能夠大概估計(jì)一個(gè)時(shí)間段，比如：是比較短的時(shí)間，一兩年？還是中期的三年左右？甚至看著不樂觀，超過五年、八年都有可能，那時(shí)才好做具體一些的判斷。

第七，為什么對大家都關(guān)心的這個(gè)重要立法問題，中央要求加快，它卻總是不如意？

顯然這個(gè)稅牽動千家萬戶，觸動既得利益。在專業(yè)人士所稱的稅收必然產(chǎn)生公眾對它的厭惡這方面，它是最明顯的。它是一種直接稅，“稅收厭惡”在直接稅的表現(xiàn)上，涉及的不光是流量，還涉及存量，涉及大家特別看重的恒產(chǎn)。

那么具體考察一下社會上各種人：首先，極端的情況是手上有幾十套、甚至上百套房的房叔、房嬸、房姐，他們肯定不愿意有這樣一個(gè)稅，因?yàn)楝F(xiàn)在他們手上拿這些房子本沒有壓力，持有沒有成本，一旦有稅，那時(shí)候他們就有緊迫感了，每年都得交稅，就要受到前所未有的稅負(fù)壓力。第二，沒有房的人，包括年輕白領(lǐng)、夾心層，大部分都迫切期待著收入上升以后一定要買屬于自己的產(chǎn)權(quán)房，但如果進(jìn)而他們想到有產(chǎn)權(quán)房以后也要考慮交不交稅，他們也會非常反對。即使中間有部分人明白，如果有了房地產(chǎn)稅后，可能更容易以相對低的價(jià)格買到自己想買的產(chǎn)權(quán)房，但大多數(shù)的社會成員，反而非常容易跟著有房的人一起反對開征這個(gè)稅收。第三，對于并不是擁有很多房子，但是自己已經(jīng)住上了豪宅或者有了很好的第一居所，還有那些擁有改善房的相對成功的人士，他們肯定也是不想承擔(dān)這個(gè)稅負(fù)的，這也是人之常情。最后，對于體制內(nèi)的人來說，這么多年來工作最欣慰的“實(shí)惠”，就是在一個(gè)好地段分得了一個(gè)以很代價(jià)持有的好房子，也就是所謂的福利分房，有的還因?yàn)椴煌甏姆N種機(jī)會，又參與了所謂“集資建房”，甚至其他政策允許的方式獲得第三套房，對于他們來說，一般情況下也是抵制房地產(chǎn)稅的推出的，因?yàn)檫@是實(shí)際的利益考量。只不過他們反對的時(shí)候，說話相對婉轉(zhuǎn)，說是要強(qiáng)調(diào)審慎，防范風(fēng)險(xiǎn)，這些都很容易把這個(gè)事往后推。

因此，如果不同的定位的社會成員都不想推動這個(gè)稅，那它的難度是非常大的?，F(xiàn)在為什么出現(xiàn)要求加快又加快不了，本來年內(nèi)要啟動又推到5年之內(nèi)，無非還是重復(fù)原來這個(gè)過程。

第八，那應(yīng)該怎么辦呢？還是要推動理性的交流討論，進(jìn)一步澄清一些疑點(diǎn)。

我已經(jīng)談過很多基本觀點(diǎn)，也挨了不少的罵。但我覺得，還是要全面鼓勵(lì)交流，鼓勵(lì)大家以理性的方式來論證自己的思路和主張，以利澄清疑點(diǎn)，凝聚共識。

雖然我力主這個(gè)稅是勢在必行，但我們不能照搬美國最典型的普遍征收模式。那樣征稅的成本確實(shí)很低，效果好，但是在中國國情之下社會難以接受，必須考慮處理非常棘手、非常復(fù)雜的免稅部分，也就是所謂“第一單位扣除”的問題。

怎么樣具體設(shè)計(jì)，那就比較復(fù)雜了，要權(quán)衡利弊：按人均多少平米，信息可支撐，但會帶來很尷尬的情況。比如扣第一套房，它會帶來很明顯的懸殊，40平米算第一套，400平米也算第一套，而且它會引發(fā)離婚潮。那是不是能再寬松一點(diǎn)？如果最后寬松到單親家庭扣第一套房，雙親家庭扣前兩套房，實(shí)際上比較普遍的情況就是從第三套房開始征收。我覺得這樣社會上的可接受度會非常明顯地提高。

能不能走向共和，尋求最大公約數(shù)，最后找到這樣一個(gè)初始框架里社會可接受的一個(gè)具體設(shè)計(jì)，這就是要講道理去引導(dǎo)的?，F(xiàn)在怎么說，都是在說空話，關(guān)鍵是進(jìn)入立法過程以后，怎樣對這個(gè)事情形成基本共識。一定是先建框架，由粗到細(xì)，以后相對從容地動態(tài)優(yōu)化、細(xì)化。

第九，房地產(chǎn)稅未來的影響。

理論上講，第一，房地產(chǎn)健康發(fā)展方面會起壓艙促穩(wěn)的作用。

第二，優(yōu)化中國的收入再分配和財(cái)產(chǎn)配置再分配，總體降低社會綜合而言的稅收痛苦，這個(gè)效應(yīng)一定是正面的。因?yàn)槟菚r(shí)候更多由有支付能力的人去交稅，跟消費(fèi)大眾在間接稅為主的框架之下給國庫做主要貢獻(xiàn)是不可以同日而語的，對于全社會來說，這是更和諧的。

第三，會配合政府職能轉(zhuǎn)換，來落實(shí)對于中國搞市場經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要的分稅制，支持構(gòu)建地方稅體系，理順中央、地方財(cái)政財(cái)力關(guān)系，促進(jìn)長治久安。

第四，會倒逼中國的民主化和法治化。千家萬戶作為納稅人，自然而然就要盯著地方政府。我交了錢以后你怎么用，公共參與會發(fā)自內(nèi)心，更多地從社區(qū)、地方基層開始。發(fā)展公共參與，這就是民主化。而大家一起講規(guī)矩，這就是法治化。政府錢從哪里來，怎么來，用到哪里去，怎么用，越來越透明，越來越有公眾參與，越來越接受公眾監(jiān)督和績效的考評與問責(zé)，這就是現(xiàn)代化，而且這方面的進(jìn)步意義怎么估計(jì)都不會過高。

這些未來的影響，是理論上所說的至少四大方面。具體影響：如果沒有完成立法的時(shí)候，在預(yù)期方面已經(jīng)在開始引導(dǎo)行為。這幾年凡是風(fēng)聲緊的時(shí)候，都聽說不少房子以較低價(jià)格進(jìn)入市場交易。客觀上也有第四條的作用，就是促進(jìn)民意表達(dá)。另外兩條，必須在開始執(zhí)行這樣的稅法之后，才會體現(xiàn)出怎么優(yōu)化再分配，怎么使地方政府的職能轉(zhuǎn)變和以地方稅體系支撐與市場經(jīng)濟(jì)相匹配的分稅制。

第十，簡要結(jié)論：走向現(xiàn)代國家，中國必須建立現(xiàn)代稅制。

中央說得非常清晰的“逐漸提高直接稅比重”，這個(gè)改革任務(wù)當(dāng)然是非常具有挑戰(zhàn)性的，但是這個(gè)方向一定是正確的，顯然是必須堅(jiān)持的。房地產(chǎn)稅初始的方案需要審慎，要注意防范風(fēng)險(xiǎn)，要注意開始建立框架時(shí)它的可行性，要處理好復(fù)雜的免稅部分，即我所稱的“第一單位扣除部分”這個(gè)問題，大家一起來尋求最大公約數(shù)。

總之，這個(gè)稅制改革任務(wù)勢在必行，如果我們一起來考慮，出以公心的話，就應(yīng)該大家一起來充分交流，以立法求同存異先建框架，共同面對這樣一個(gè)中國現(xiàn)代化之路上歷史性的考驗(yàn)。

（根據(jù)賈康在“2018中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值高峰論壇暨房企品牌價(jià)值測評成果發(fā)布會”上的發(fā)言速記整理，有刪減。）